REITs לעומת קרנות נאמנות: מה ההבדל?

REITs לעומת קרנות נאמנות של נדל"ן: סקירה כללית

נאמנויות להשקעה בנדל"ן (REITs) וקרנות נאמנות לנדל"ן מציעות שתיהן גִוּוּן ודרך קלה ובמחיר סביר למשקיעים בודדים להשקיע בפלחים שונים של שוק הנדל"ן. הם גם מייצגים כלי נזיל יותר להשקעה במגזר זה מאשר בעלות או להשקיע בנדל"ן בצורה ישירה.

קיים מגוון רחב של קרנות נאמנות מסוג REIT וקרנות נאמנות לבחירה. לפני שאתה בוחן כל אחד מכלי העבודה, עליך להבין את ההבדלים העיקריים בין השניים, כמו גם את היתרונות והחסרונות שלהם.

REITs

REIT הוא תאגיד, נאמנות או עמותה שמשקיעה ישירות בנדל"ן באמצעות נכסים או משכנתאות. הם נסחרים בבורסה ונרכשים ונמכרים כמו מניות. חברות הריט (REITs) משלמות דיבידנדים כחלק מהמבנה שלהן. הם נדרשים על ידי

שירות מס הכנסה (מס הכנסה) לשלם את רוב הרווחים החייבים במס (90% ומעלה) לבעלי המניות באמצעות דיבידנדים. אולם חברות ריט אינן משלמות מס הכנסה מחברות.

לפחות 75% מהנכסים של REIT חייבים להיות במקרקעין, ולפחות 75% מההכנסה ברוטו צריכים להיות נגזרים משכירות, ריבית משכנתא או רווחים ממכירת הנכס.

שלושת הסוגים העיקריים הם ריט הון, משכנתאו- REIT היברידי.

הון REITs

Equity REITs מחזיקים ומשקיעים בנכסים כגון דירות, בנייני משרדים, קניונים ובתי מלון. ההכנסות נוצרות בעיקר מדמי השכירות של הנכסים שבבעלותם או שיש להם חלק בהם.

REIT הון יכול להשקיע באופן רחב, או להתמקד בקטע מסוים כגון בתי מלון, נכסי מגורים, מחסנים, בתי חולים וכן הלאה.

באופן כללי, הון REITs מספק הכנסה יציבה. ומכיוון ש- REITs אלה מייצרים הכנסות על ידי גביית דמי שכירות, קל יחסית לחזות את ההכנסה שלהם ונוטה לעלות עם הזמן.

משכנתאות REITs

משכנתאות REIT (או mREIT) משקיעות במשכנתאות למגורים ולמסחר. אלה REITs הלוואה כספים עבור משכנתאות, או לרכוש משכנתאות קיימות או ניירות ערך בגיבוי משכנתא (MBS). בעוד ש- REITs בדרך כלל מייצרים הכנסות באמצעות שכר דירה, הרי שבמשכנתאות REITs מרוויחים מהריבית על השקעות החוב שלהם.

משכנתאות ריבית למשכנתאות נוטות להיטיב עם ריבית מניות כאשר הריבית עולה.

REITs היברידי

REITs היברידיות הן שילוב של הון עצמי ומשכנתאות. שניהם בעלי נכסים וגובים שכר דירה וגם משקיעים בניירות ערך למשכנתא. על ידי השקעה הן במשכנתאות והן בנכסים קשים, כלאיים של REIT כמו Two Harbors נוקטים בגישה מאוזנת יותר ויכולים להיות מסוגלים להרוויח הן בסביבות ריבית שעולות ויורדות שבהן יכולות הון מסורתי בלבד או משכנתאות בלבד מַאֲבָק.

שים לב שיש רק כמה REIT היברידיות המפורטות.

ביצועי REIT

רווחי REIT נוטים לבצע את הביצועים הטובים ביותר כאשר הריבית יורדת וכאשר שכר הדירה עולה. כמניות משלמות דיבידנדים, נתחי ה- REIT מנותחים בדומה למניות אחרות. אך ישנם כמה הבדלים גדולים עקב הטיפול החשבונאי בנכס. מכיוון ש- REITs קונים נדל"ן, למשל, אתה עשוי לראות רמות חוב גבוהות יותר מאשר עבור חברות אחרות.

תנאי שוק ההון חשובים אף הם, כלומר הביקוש המוסדי למניות REIT. בתוך ה ריצה קצרה, דרישה זו יכולה להציף את היסודות. לדוגמה, מניות REIT הצליחו די טוב בשנת 2001 ובמחצית הראשונה של 2002 למרות היסודות העדכניים, מכיוון שכסף זרם לכלל סוג נכס.

ברמת REIT הפרטנית, אתה רוצה לראות סיכויים חזקים לצמיחה בהכנסות, כגון הכנסה משכירות, הכנסות משירות קשור ו- FFO. אתה רוצה לבדוק אם ל- REIT יש אסטרטגיה ייחודית לשיפור התפוסה ולהעלאת דמי השכירות שלה.

לענף התעשייה יש משמעות גם מכיוון ש- REITs מיוחדים יראו תשואות שמשתנות בהתאם לסוג הנכסים בבעלותם. לדוגמה, התרשים שלהלן מתאר את התשואות של REIT לפי מגזר בשנת 2019. באותה שנה, נכסי תעשייה ומרכזי נתונים עמדו בצורה הטובה ביותר בזמן שהקמעונאות והאחסון העצמי הלכו ונעלמו.

קרנות נאמנות

קרנות נאמנות הן השקעות מאוגדות המנוהלות באופן מקצועי שמשקיעות במגוון כלי רכב, כגון מניות ואגרות חוב. משקיעים רוכשים קרן נאמנות מניות, או יחידות, שנרכשות או מיושמות בזרם הקרן ערך נכס נטו (NAV). נתוני NAV מחושבים פעם ביום ומתבססים על מחירי סגירה של ניירות הערך בתיק הקרן.

קרנות נאמנות להשקעות משקיעות בעיקר ב- REITs ובחברות הפעלת נדל"ן באמצעות מנהלי תיקים מקצועיים ומחקרים מומחים. הם מספקים את היכולת להשיג חשיפה מגוונת לנדל"ן באמצעות כמות הון קטנה יחסית. בהתאם לאסטרטגיה ולמטרות הגיוון שלהם, הם מספקים למשקיעים מבחר נכסים רחב בהרבה מזה ניתן להשיג על ידי רכישת מניות REIT בלבד, והן גם מספקות את הגמישות של מעבר בקלות מקרן אחת ל אַחֵר.

יתרון אחד למשקיעים הקמעונאיים הוא המידע האנליטי והמחקרי שמספקת הקרן. זה יכול לכלול פרטים על נכסים שנרכשו ונקודת המבט של ההנהלה על הכדאיות והביצועים של השקעות נדל"ן ספציפיות וכמחלקת נכסים. משקיעים ספקולטיביים יותר יכולים להשקיע במשפחה של קרנות נאמנות, ולשקול משקל טקטי מסוגים או אזורים מסוימים כדי למקסם את התשואה.

ביצועי קרן הנאמנות בנדל"ן

מכיוון שהם משקיעים בעיקר ב- REITs, הביצועים של קרנות הנאמנות מתואמים באופן הדוק עם הביצועים של ה- REITs שהם מחזיקים. עם זאת, קרנות הנאמנות עשויות להיות פחות נזילות, להיות פחות טובות במס ולשאת דמי ניהול גבוהים יותר מ- REIT או תעודות סל של REIT. אם כי אמיתי קרנות נאמנות מביאות את הנזילות לרמת נכסים מסורתית מסורתית, המבקרים סבורים שהם לא יכולים להשוות להשקעה ישירה בריאל נכס.

שיקולים מיוחדים

REITs וקרנות נאמנות מקרקעין מעניקים למשקיעים בודדים עם גישה מוגבלת להון לאחד מהם השקעות נדל"ן מגוונות או מרוכזות מכיוון שיש להן השקעה נמוכה יחסית מינימום. כאשר מדובר בגיוון שהם מספקים, שני סוגי הכספים עוזרים להפחית את הסיכון.

תלוי שלהם אסטרטגיית השקעה, קרנות נאמנות בתחום הנדל"ן יכולות להיות כלי השקעה מגוון יותר מ- REITs. זה יכול לצמצם עלויות העברה למי שמחפש גיוון גדול יותר מרוכז באחת או בכמה קרנות. הם נהנים גם מניהול ומחקר מקצועי של תיקים.

קרנות הנדל"ן מספקות הכנסה מדיבידנד ופוטנציאל הערכת הון למשקיעים לטווח בינוני עד ארוך. זכור, REITs חייבים להפיץ לפחות 90% מ- הכנסה החייבת במס לבעלי המניות בכל שנה בצורה של דיבידנדים.

ערך הנדל"ן נוטה לעלות בתקופות האינפלציה, ככל שמחירי הנכסים ודמי השכירות עולים. לכן, REITs וקרנות נאמנות לנדל"ן יכולות לשמש גידור פוטנציאלי מפני אינפלציה.

לבסוף, שני סוגי קרנות הנדל"ן מספקים נְזִילוּת במה שהוא בדרך כלל סוג נכסים לא נזיל.

חסרונות

כמו בכל השקעה, ישנם סיכונים להשקעה הן ב- REITs והן בקרנות נאמנות. ההחזרים אינם מובטחים.

כמו כן, כמו כל הקרנות הספציפיות לענף, אלה המתמקדות בנדל"ן יכולות להיות תנודתיות יותר מאשר קרנות עם רחב יותר אופקי השקעה, כגון קרן העוקבת אחר מדד S&P 500. בקיצור, כאשר שוק הנדל"ן מקרטע, הכספים בענף זה סובלים. כמובן, ההיפך הוא הנכון כאשר שוק הנדל"ן פורח.

עליית ריבית יכול להשפיע גם על התשואות של קרנות נדל"ן. לדוגמה, REITs מסתמכים על חוב או כסף שאול לרכישת נכסים. כאשר הריבית עולה, גם עלות ההלוואות עולה, מה שיכול לרדת ברווחים.

REIT לעומת קרן נאמנות לדוגמא

אם אתה רוצה להשקיע בשוק הנדל"ן הדינמי והיוקרתי של ניו יורק, למשל, שקול את חברת Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - REIT שיכול לתבוע את בניין האמפייר סטייט האייקוני כאחד מנכסי התיק שלו. תיק ההשקעות שלה מסתכם בשישה קמעונאות ו -14 נכסי משרדים במנהטן ובמטרופולין ניו יורק.

ט. Rowe Price נדל"ן (TRREX) היא דוגמה לקרן נאמנות בענף (נדל"ן) בעלת מגוון אחזקות. היא מתהדרת בכ -40 אחזקות והיא משקיעה בעיקר בחברות REIT וכן בחברות הקשורות בנדל"ן.

בשורה התחתונה

ל- REITs וקרנות הנאמנות בנדל"ן יש הבדלים, אך הם דומים בכך ששניהם מציעים נזילות ודרך נגישה לקבל חשיפה לנכסי נדל"ן מגוונים. ל משקיעים קמעונאיים ללא הון משמעותי, קרנות הנדל"ן הללו יוצרות דרך להשקעה במגוון רחב של נכסים שאחרת עשויים להיות מחוץ להישג ידם. למשקיעים לטווח ארוך, במיוחד, יש את הפוטנציאל לקצור את הפירות של הכנסות מדיבידנד והעלאת הון בהמשך הדרך. לפני שתשקיע באחד מהשניים, וודא שאתה מבין את ההבדלים בין השניים, כמו גם את הסיכונים וההטבות הנלווים אליהם.

REIT לעומת שאלות נפוצות בנושא קרנות נאמנות

מהו REIT ללא סחר?

REITs שאינם נסחרים הינם קרנות השקעה בנדל"ן פרטיות המנוהלות באופן מקצועי ומשקיעות ישירות בנכסי נדל"ן ואינן רשומות בבורסות. אלה זמינים רק למשקיעים מוסמכים בעלי שווי גבוה ודורשים בדרך כלל השקעה מינימלית גדולה.

מהי תעודת סל REIT?

תעודות סל של REIT הן קרנות הנסחרות בבורסה (תעודות סל) שמשקיעות את רוב הנכסים שלה בניירות ערך REIT ונגזרות נלוות. תעודות הסל של REIT מנוהלות באופן פסיבי סביב מדד של בעלי נדל"ן הנסחרים בבורסה.

מהי קרן מדד REIT?

בדומה לתעודת REIT, גם קרן מדד REIT היא קרן נאמנות המשקיעה באופן פאסיבי במדד נדל"ן, כמו למשל MSCI U.S. אינדקס או מדד דאו ג'ונס האמריקאי REIT, המכסה יחד כשני שלישים מהערך המצרפי של הריט הבינלאומי הנסחר בבורסה. שׁוּק.

מהו מהדק נייר REIT?

מהדק נייר REIT הוא מבנה המבקש למקסם את יתרונות המס הגלומים בנדל"ן נאמנויות השקעה, תוך מתן אפשרות לחברה להפעיל נכסים שנאמנויות כאלה בדרך כלל לא יכולות לָרוּץ. מסמכי REIT כאלה זוכים לבדיקה רגולטורית אינטנסיבית שכן במבנה מהדק הנייר יש חובות נאמנות לקבוצות בעלי מניות שונות וייתכנו עימותים מובנים. הוא דומה אך גמיש יותר במבנה ה- REIT המהודק.

מהו ריפל טריפל נטו?

REIT משולשת נטו היא REIT הון הבעלים של נכסים מסחריים המשמשים חוזי שכירות משולשים (NNN). ה רשת משולשת חוזה שכירות פירושו שעלויות התחזוקה והתיקונים המבניים ישולמו על ידי השוכר - בנוסף לשכר דירה, ארנונה ודמי ביטוח. מכיוון שהוצאות נוספות אלה מועברות לשוכר, המשכיר בדרך כלל גובה דמי שכירות בסיס נמוכים יותר. זה פוטר את ה- REIT מהסיכון הגדול ביותר של כל שכירות נטו.