REITs למגורים בכירים: טוב לתיק העבודות שלך?

האם REITs למגורים בכירים צריך להיות חלק מהתיק שלך? א REIT, או נאמנות להשקעות נדל"ן, הינה חברה המחזיקה, או מממנת, נדל"ן מניב.

בדומה לקרנות נאמנות, גם REIT מספקות למשקיעים יומיומיים הכנסה מבוססת דיבידנד והערכת הון לטווח ארוך. חברות REIT מגוונות או מיוחדות עשויות להכיל סוגי נכסים שונים בתיק, החל ממתחמי דירות למרכזי קמעונאות וכלה בתשתיות כגון מגדלי תאים או צינורות אנרגיה. שלא כמו נדל"ן נכון, שלך ההשקעה ב- REITs הינה נזילה, עם מניות שאתה סוחר כמו מניות בבורסה.

REITs חייבים לשלם יותר מ -90% מהכנסתם החייבת במס דיבידנד לבעלי המניות, שמשלמים לאחר מכן מס הכנסה על דיבידנדים אלה. פעולה זו מאפשרת להם לוותר על מס הכנסה של חברות.

REITs מאפשרים למשקיעים למקד את המגמות בתעשייה. בתחילת שנות ה 2010, הצמיחה העירונית עלתה על הצמיחה בפרברים בפעם הראשונה מאז שנות העשרים. עם פריחה מקבילה בקניות מקוונות, REITs שנחשפו בקפדנות או בכבדות לקניונים היו סיכון גדול יותר למשקיעים. אוכלוסייה מזדקנת, לעומת זאת, יכולה להציג הזדמנויות למשקיעים המעוניינים להפיק תועלת משינוי הדמוגרפיה. מוּגדָל הביקוש לנכסי מגורים בכירים יכול לחזות צמיחה עבור רווטים לחיים בכירים.

Senior Living REIT דמוגרפיה

רבים מאיתנו מזדקנים. כ -10,000 דור הבייבי בום מלאו 65 יום יום. עד 2030, כל הבייבי בום יהיו בני 65 ומעלה, כך שאחד מכל 5 תושבי ארה"ב יהיה בגיל פרישה. על פי נתוני המפקד האמריקאי עד 2034, אנשים מבוגרים יעלו על מספר הילדים לראשונה בהיסטוריה של ארה"ב.

ככל שגיל הבום יגדלו, הם ירצו או יצטרכו לעבור דיור המתאים לצרכיהם. לעתים קרובות, אפשרויות אלה נופלות תחת מטריית הדיור לגיל השלישי, הנעים בין מתקנים מוכווני קשישים המספקים אפשרויות מגורים עצמאיים לצורות שונות של טיפול בסיוע.

הצורך בכל סוגי מתקני המגורים הבכירים יגדל. מחקר שנערך על ידי כלכלני NAREIT משנת 2015 הניב את הדברים הבאים:

• קשישים עוברים דיור בכירים בתדירות גבוהה יותר מבעבר, ומהלכים אלה מתרחשים בגילאים צעירים יותר מבעבר. חלק מזה מונע מהזמינות של אפשרויות מגורים בכירים מעבר לכך חיים בסיוע לְטַפֵּל.
• בעוד שמגורים בכירים נפוצים יותר בקרב גמלאים מבוגרים, הגידול המהיר ביותר הוא בקרב אלה בקבוצת הגיל 70 עד 79.
• לקשישים עשירים יש יותר אפשרויות מבחינת החיים הבכירים.

מגמות דמוגרפיות אחרות ואחרות הן חיוביות עבור דירות ריט. נותרה השאלה: האם מדובר בהשקעה טובה? כמו רוב אפשרויות ההשקעה, התשובה היא שזה תלוי.

שקול גורמים אלה

השקעה ב- REITs הנסחרת בבורסה היא כמו השקעה בכל חברה אחרת. בתור התחלה, כדאי שתדע מי מנהל את החברה. מהי אסטרטגיית העסקים/השקעות? מהו השיא של החברה? במילים אחרות, אתה אמור לקבל הרבה מאותן שאלות שהיית שואל ולחקור לפני שאתה משקיע באפל, IBM או כל מניה בודדת אחרת.

רווחי מחירי קשישים נמצאים בעיקר בתחום ה- REIT בתחום הבריאות. אחוז שירותי הבריאות ובמיוחד REITs החיים הקשישים ישתנו מ- REIT ל- REIT.

מעבר לשאלות לעיל, תחילה עליך לברר כיצד ה- REIT מרוויח את כספו. בתוך קטגוריה רחבה זו, ישנם REITs המשקיעים בדירות ובקהילות מוכוונות בכירים, מתקני דיור מוגן ונכסים נלווים, כגון מבנים רפואיים.

שירותי בריאות גדולים REIT Ventas (VTR) הימר על דיור בכיר. ההערות האחרונות של Morningstar על ה- REIT מהדות כמה חששות לגבי עתיד הדיור הבכיר: "הצמיחה החזקה בהתחלה נהנו בנכסי התפעול הבכיריים של ונטאס האטו ככל שרמת ההיצע התחרותי החדש וחוסר הוודאות גדל. הביצועים יכולים להמשיך להיבדק אם דינמיקת ההיצע/הביקוש תיחלש ".

כמו טרנדים רבים שאנו רואים ברחבי העולם העסקי כאשר חברות מזהות את פוטנציאל הרווח, הן נוטות לקפוץ לפלח עסקי. דיור לגיל השלישי אינו יוצא מן הכלל. למרות שהדמוגרפיה נוחה למתקני דיור מכל הסוגים, היצע יתר עלול לקצץ לרווחיות שלהם ובכך לרווחיות ולתזרים המזומנים של רווחי REIT שמשקיעים בהם נכסים.

תנופת בניה על פי מרכז ההשקעות הלאומי לשיכון וטיפול בקשישים (NIC), שיעורי התפוסה היו חלשים מהצפוי, ובשנת 2019 הואטו לרמה הנמוכה ביותר מזה שמונה שנים. "הביקוש היה חזק, הוא פשוט לא היה חזק מספיק", בהתחשב בשיעור הבנייה וההיצע החדש לשוק, אמרה הכלכלנית הראשית של NIC ומנהלת ההסברה, בת 'בורנהאם מייס. ראיון.

דיבידנדים והכנסות

REITs ידועים ביצירת הכנסה מבוססת דיבידנד. תעודת סל ואנגארד REIT (VNQ), למשל - א קרן אינדקס מעקב אחר מדד ה- MSCI US REIT-בעל תשואה אפקטיבית של 12 חודשים ללא התאמה של 2.85% נכון ל -30 באפריל 2021. חלק ממשרדי ה- REIT הגדולים בתחום הבריאות, עם אחזקות דיור בכירות משמעותיות, נושאים תשואות שאכזבו יחסית לציפיות בשנים האחרונות.

בשורה התחתונה

מגמות דמוגרפיות בהחלט מעדיפות REITs לדיור בכיר ול- REITs בתחום הבריאות עם אחזקות משמעותיות בענף זה. אולם לפני שמשקיעים בהם כדאי לשקול מספר נקודות.

ראשית, בעוד שהכנסת הדיבידנד של רבים מ- REIT אלה יכולה להיות מפתה בנסיבות המעדיפות תשואות גבוהות, שקלו האם הן קיימות ומה הסיכונים הנוספים שהן עלולות להיגרם להן. שנית, ריביות גבוהות משפיעות על רווחי REIT - העריכו כיצד העלאת ריבית תשפיע על כל אחזקות REIT. לבסוף, למרות שהמגמות הדמוגרפיות חיוביות, חשוב להישאר מעודכן בהיצע הדיור הבכיר ביחס לביקוש הפוטנציאלי.