מהן שכבות שוק הנדל"ן?
מהן שכבות שוק הנדל"ן?
שכבות שוק הנדל"ן מסווגות ערים בדרגות I, רמה II או רמה III בהתאם לשלב ההתפתחות שלהן נדל"ן שווקים.
לכל שכבת נדל"ן יש מאפיינים מגדירים:
- לערים ברמה א 'יש שוק נדל"ן מפותח ומבוסס. ערים אלה נוטות להיות מפותחות מאוד, עם בתי ספר, מתקנים ועסקים רצויים. בערים אלה יש את הנדל"ן היקר ביותר.
- ערים ברמה II נמצאות בתהליכי פיתוח שוקי הנדל"ן שלהן. ערים אלו נוטות להתקדם, וחברות רבות השקיעו באזורים אלה, אך הן עדיין לא הגיעו לשיאן. בדרך כלל הנדל"ן כאן יחסית לא יקר; אולם אם הצמיחה תימשך המחירים יעלו.
- לערים ברמה השלישית יש שוקי נדל"ן לא מפותחים או לא קיימים. הנדל"ן בערים אלה נוטה להיות זול, וישנה אפשרות לצמיחה אם חברות הנדל"ן יחליטו להשקיע בפיתוח האזור.
תיקי המפתח
- שכבות שוק הנדל"ן מחולקות לשלוש רמות, המייצגות עד כמה השווקים מפותחים בערים הבסיסיות.
- ערים רמה 1 כגון ניו יורק או לוס אנג'לס מפותחות מאוד, ערים רמה 2 כגון סיאטל או פיטסבורג עדיין מפתחים את שוקי הנדל"ן שלהם, וערים רמה 3 כגון אקרון או בילוקסי לא התפתחו שווקים.
- ככל שהרמה של העיר גבוהה יותר, כך היא נחשבת לפיתוח יותר על ידי עסקים המעוניינים להתרחב.
- כאשר הכלכלה ירודה, עסקים לרוב דבקים בערים רמה 1, אך כאשר היא משגשגת, הם עשויים לשקול ערים רמה 2 ורמה 3.
הבנת שכבות שוק הנדל"ן
עסקים רבים רואים בערים בדרג II וברמה השלישית יעדים רצויים, במיוחד בתקופות של חוזק כלכלי. אזורים אלה מהווים הזדמנות לצמיחה והתפתחות ומאפשרים לעסקים להתרחב ולספק תעסוקה לאנשים בערים שצומחות. בנוסף, עלות ההפעלה בנדל"ן ראשוני ברמה I היא יקרה, וחברות רואות לא פעם אזורים לא מפותחים כדרך להתרחב ולהשקיע בצמיחה עתידית.
לעומת זאת, עסקים נוטים להתמקד יותר בשווקים המבוססים בערים ברמה א 'כאשר הכלכלה נמצא במצוקה, שכן אזורים אלה אינם דורשים השקעה וסיכונים הכרוכים באזורים לא מפותחים. למרות שהם יקרים, ערים אלה כוללות את המתקנים והתכניות החברתיות הנחשקות ביותר.
ערים אמריקאיות המסווגות לעתים קרובות כערים מדרגה I כוללות את ניו יורק, לוס אנג'לס, שיקגו, בוסטון, סן פרנסיסקו וושינגטון לעומת זאת, ערים בדרגה II עשויות להיות מורכבות מסיאטל, בולטימור, פיטסבורג ואוסטין - אם כי הסיווגים עשויים להשתנות לאורך זמן ומבוססים על כמה קריטריונים. ובכל זאת, מחירי הנדל"ן משתנים לעתים קרובות באופן דרסטי מרובד לשכבה. לדוגמה, קיפלינגר מעריך שווי בית חציוני בפיטסבורג של 152,000 $, לעומת 418,000 $ בניו יורק ו- 650,000 $ בלוס אנג'לס, נכון לפברואר. 2020.
סיכונים הכרוכים בשכבות שונות של שוק הנדל"ן
ערים ברמה א 'נמצאות לעיתים קרובות בסכנה לחוות א בועת דיור, המתרחש כאשר המחירים עולים בגלל הביקוש הרב. עם זאת, כשהמחירים גבוהים מדי, אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לשלם עבור נדל"ן. כשזה קורה, אנשים מתרחקים, הביקוש לנדל"ן יורד והמחירים יורדים בחדות. המשמעות היא שהבועה "התפרצה".
ערים בדרגה II ודרג III נוטות להיות מקומות מסוכנים יותר לפיתוח נדל"ן ועסקים. סיכונים אלה נובעים מהעובדה שהתשתיות בערים רובד II ודרג III אינן מפותחות ואין להן משאבים לתמוך במיזמים חדשים. יקר לפתח את התשתיות האלה, ותמיד יש סיכוי שהפיתוח לא יצליח ושוק הנדל"ן בסופו של דבר ייכשל.