מדוע עסקאות דיור נופלות

מכירת בית היא בדרך כלל תהליך לא פשוט. עם זאת, זה יכול להיות אפילו יותר מסובך ויקר אם קונה יציע הצעה, והמכירה תיפול בגלל הקונה בנסיגה. לכן, בתור א מוֹכֵר, יש כמה דברים שאתה צריך לדעת על יציאות בשלב מאוחר. אם אתה חושב על מכירת הבית שלך, גלה מה אתה יכול לעשות כדי להגן על עצמך אם העסקה תיפול.

כיצד מכירת דירה יכולה לקרות

במכירת דירה טיפוסית, הקונים יציעו הצעה על בית המוכר, וכאשר תתקבל, ייחתם חוזה בין שני הצדדים. בשלב זה, ה נכסים הסטטוס בדרך כלל משתנה מ"מכירה "ל"חוזה" או "בחוזה". השינוי בסטטוס מספר לקונים אחרים ו סוכני נדל"ן שלמוכר יש קונה ונמצא בתהליך של סגירת העסקה. עם זאת, מכירת דירה או רכישה אינה סופית עד ששני הצדדים יחתמו על כל המסמכים המשפטיים הדרושים להעברת הבעלות על הבית עם הסגירה.

לרוב יש לקונים סעיפי מגירה

כתובים בחוזיהם, שהם דרכים חוקיות "לסגת" מהחוזה ללא עלות או בעלות קטנה לקונה. סעיף מגירה נכתב בחוזה המכר לפיו גם הקונה וגם המוכר מסכימים לתנאי החוזה. כמה מהמקרים הנפוצים ביותר כוללים:

מגירת משכנתא

הקונה חייב להיות מסוגל להשיג משכנתא עבור הנכס, בדרך כלל בתוך פרק זמן מסוים מחתימת החוזה. לפעמים ניתן לרשום חוזה תנאי לפיו אם המימון ייפול, החוזה מבוטל. למוכרים חשוב לבקש מהקונה להמציא מכתב אישור מראש למשכנתא.

מגירה בדק בית

הבית למכירה חייב לעבור בדיקה, או שהקונה יכול לבקש מהמוכר לבצע את התיקונים המפורטים בדוח הבדיקה. אם מבצעים תיקונים, בדרך כלל נזמינה בדיקת המשך על מנת להבטיח שהבית עובר. לחלופין, הקונה יכול להשתמש במידע בדוח הבדיקה כמנוף למשא ומתן על מחיר מכירה נמוך יותר.

מגירה למכירת בית

רכישת הבית החדש יכולה להיות תלויה בכך שהקונה ימכור את הנכס הנוכחי שלו. מגירת מכירת הדירות מסייעת לרוכשים מכיוון שהיא מאפשרת להם לסגת מהחוזה אם ביתם לא נמכר - מה שהותיר את המוכר להתחיל את התהליך מחדש. למרות שבדרך כלל קיימת פרק זמן מוגדר שלפיו אם הבית לא נמכר, המוכר יכול לבטל את ההסכם; המוכר עלול לפספס הצעות אחרות של קונים פוטנציאליים שמוכנים לסגור.

מגבלות הערכה

מגבלות השמאות מאפשרות לקונה להעריך את הבית כדי לקבוע את שוויו. מחיר הבית חייב לעמוד או להיות נמוך מהפקיד הערכה מחיר. אם הערכה מגיעה במחיר נמוך יותר, הקונה יכול להמשיך ברכישה או לבקש מהמוכר להוריד את מחיר הבית.

כאשר מכירת דירה נופלת, זה בדרך כלל בגלל שאחד המקרים המתוארים לעיל לא התקיים, או שהקונה או המוכר השתנו.

סימני אזהרה

אי עמידה באחד מתנאי החוזה היא סיבה מוצדקת לא לסגור. עם זאת, ישנם כמה סימני אזהרה אחרים שקונה עשוי לסגת מהקנייה, והם כוללים:

• אי החזרת מסמכים חתומים, מתוארכים והושלמו בהתאם להנחיות
• אי ביצוע התשלומים הנדרשים אל צד שלישי (כלומר, פקחים)
• לא מחזיר שיחות
• פגישות חסרות
• בקשות רבות לשינויים בחוזה

אם אתה נתקל באחד מאלה, זה יכול להיות שהקונה שלך מקבל רגליים קרות. התקשר לרוכש שלך (או לנציג שלו) אם אתה חושש שהסגירה בסכנה.

העלויות למוכרים

אם יש לך חוזה ביד למכירת הבית שלך, יש לך כמה דברים להפסיד אם הקונה יתגייס:

עלות ההזדמנות

קונים אחרים שאולי היו מעוניינים להציע הצעה על הבית שלך יתחילו להסתכל על נכסים אחרים בשוק כאשר הבית שלך הולך "תחת חוזה." אתה עלול לאבד את ההזדמנות למכור לאותם קונים כאשר הבית שלך נמצא בחוזה מכיוון שהם אולי רכשו דירה אחרת תכונה.

זְמַן

אחד ההיבטים המתסכלים ביותר של מכירת דירות הנוזל הוא הזמן המבוזבז. המוכר נשלח בחזרה לכיכר הראשונה כדי להתחיל שוב את התהליך כדי למצוא קונה אחר. כמו כן, העיכוב עלול לערער את התוכניות שלך לרכוש בית אחר או לשנות את ציר הזמן שלך לכניסה.

הבית הבא שלך

אם יש לך חוזה לרכישת בית אחר והעסקה הייתה מותנית במכירת המגורים הנוכחיים שלך - מכיוון שהיית זקוק להכנסות מהמכירה - ייתכן שלא תוכל לרכוש את הבית. כתוצאה מכך, ייתכן שתצטרך לסגת מהרכישה או למצוא דרך אחרת לממן אותה.

כֶּסֶף

אתה עלול להפסיד כסף כתוצאה מהנפלת העסקה אם תצטרך להמשיך לבצע את המשכנתא תשלומים על הבית הנוכחי שלך - שאתה מוכר - תוך תשלום עבור המשכנתא על הבית שאתה רק נרכש. כמו כן, ייתכן שתשלם שכר דירה עבור דירה עד שתסגור את רכישת הבית החדש שלך, במיוחד אם היא רחוקה מהבית שלך. בקיצור, קונה שיתגייס יכול להגדיל את עלויות הדיור החודשיות שלך באופן זמני.

אם אתה בחוזה לרכוש את הבית החדש שלך והרוכש הפוטנציאלי של הבית הנוכחי שלך נסוג, ייתכן שתצטרך לשלם על הפרת החוזה לרכישת הבית החדש.

עלויות התחזוקה השוטפות של הבית הנוכחי שלך ימשיכו לרבות ארנונה, שירותים וגינון. ומכיוון שחשוב להשאיר את הבית במראה נוכח כדי למשוך קונה חדש, העלויות יכולות להסתכם לאורך זמן.

שומרים את העסקה

ישנם צעדים שאתה יכול לנקוט אם הקונה שלך רוצה לסגת. ראשית, ודא שסוכני הנדל"ן המעורבים, עבורך ועבור הקונה, מתקשרים ביעילות. ודא שאתה והקונה הפוטנציאלי מקבלים עותקים של כל התקשורת בכתב. אם אתה או הקונה אינם משתמשים בסוכן (או אם אינך מרגיש בנוח עם רמת התקשורת), נסה לדבר ישירות עם הקונה כדי להבין את כוונותיהם או חששותיהם. כמו כן, קבע אם יש ויתורים שאתה יכול לעשות כדי לשמור על הקונה שלך בדרך לסגור אותו.

למרות שאולי לא תרצו להוריד את מחיר המכירה של הבית שלכם או לשלם עבור עדכונים ותיקונים, זה עשוי להיות כדאי אם אובדן המכירה יקר יותר מהתיקונים.

בדוק את החוזה כדי לקבוע כל פנייה שתהיה לך כמוכרת אם הקונה יתגייס. לדוגמה, האם יש סעיף בחוזה שלך שיתן לך עילה משפטית לתבוע את הלווה שלך הפרת החוזה ולקבל אחוז ממחיר המכירה המוסכם? או שיש סעיף הקובע שהקונה נמצא בְּרִירַת מֶחדָל אם הם לא מצליחים לבטל את העסקה במסגרת הזמן המוצהרת לאחר חתימת ההסכם?

השתמש בסעיף בריחה

סעיף בריחה מאפשר למוכר לארח ולקבל הצעות של קונים אחרים גם אם יש תנאים או תנאים שנכתבו בחוזה על ידי הקונה.

אם הוצעה הצעה נוספת על הבית, המוכר יודיע לרוכש המקורי שיהיה לו מספר ימים מוגדר כדי לענות על התנאים או לוותר עליהם. במילים אחרות, סעיף בריחה מסייע בהגנה על המוכרים, כך שהם לא יפספסו הזדמנויות למכור תוך המתנה למגבלות הקונה, כגון מכירת בית הקונה.

בשורה התחתונה

ישנם מספר גורמים שיכולים לגרום למכירת דירה ליפול, כולל אי ​​סיפוק אחד מהתנאים או הסעיפים בחוזה או שלקונה יש שינוי לב.

עם זאת, המוכרים יכולים להגן על עצמם על ידי הודעה וידיעת פרטי החוזה. המוכרים חייבים לוודא שהסוכן שלהם עובד ומתקשר בצורה יעילה. כמו כן, אם אתה המוכר, תוכל לשקול שעורך דין מקרקעין יבדוק את החוזה, והציע סעיפים כלשהם לכך יכול להגן עליך ולהציע אפשרויות להיעזר אם הקונה מתגייס - כולל היכולת לתבוע את הקונה אם נחוץ.