8 סיבות לבחור סוכן נדלן על פני "למכירה על ידי בעלים"

כאשר אתה מוכר את ביתך בעצמך - ידוע גם בשם "למכירה על ידי הבעלים" (FSBO)- זה אולי נראה כמו דרך מצוינת לחסוך אלפי דולרים. אחרי הכל, הסטנדרט של סוכן נדל"ן העמלה היא 5% עד 6% - כלומר 12,500 $ עד 15,000 $ על בית של 250,000 $.בהתחשב בגודל העמלה הזו, אתה עשוי לחשוב שלפעול כסוכן המוכר שלך בוודאי יהיה שווה את החיסכון. להלן שמונה סיבות מדוע ייתכן שתרצה לשקול מחדש.

1. מתווכים לא רשאים להציג בית "למכירה על ידי הבעלים"

בעסקת FSBO, סוכן הקונה יודע שלא יהיה עמית מקצועי בצד השני של העסקה. גם אם לקוח מתעקש לראות את הבית שלך, הסוכן עלול להרתיע מהצעת מחיר, תוך ציון הטרדות סיכונים בניסיון לסגור את העסקה ללא איש מקצוע המייצג את המוכר - וללא אחריות עמלה.

"יש רק שתי סיבות מדוע אני מציג FSBO: אין מלאי אחר זמין או שהמחיר נמוך עד כדי גיחוך", אומר. ברוס אייליון, מתווך עם חברת RE/MAX Town & Country באלפרטה, גאורגיה, ליד אטלנטה. מתווכים מנוסים נשרפו בדרך כלל מעסקת FSBO בה המוכר לא עשה זאת תשלם את העמלה המלאה - או כל עמלה בכלל - לסוכן שהביא את הקונה Ailion. "רוכשי FSBO נתפסים כמכירים לא ריאליים, בלתי סבירים וקשים אותם מתווכים מקצועיים דחו", הוא אומר.

ובכל זאת, ישנם סוכני קונים שיציגו את הנכס שלך בתנאים הנכונים. המשמעות היא אולי חתימה על הסכם עם הסוכן המציין את דמי האחוז שאתה, כמוכר, תשלם לסוכן. (הסוכן רשאי לקבוע עמלה של 6%, ולנסות לגבש את הצד של הקונה וגם של המוכר. במקום זאת, משא ומתן על סך העמלה ל -2% עד 3% סבירים יותר.) הסכם צריך גם להבהיר כי הסוכן עובד רק בשם הקונה. כמו כן, ניתן לקבוע כי כסוכן הקונה, על סוכן הנדל"ן מוטלת החובה לחשוף בפני הלקוח את כל המידע שהמוכר מספק לו, כגון הצורך למכור עד לתאריך מסוים.

2. סוכנים נמנעים ממכירות רגשיות

מכירת הבית שלך היא בדרך כלל תהליך רגשי. החזקת סוכן גורמת לך להסיר צעד אחד ועושה אותך פחות סיכוי לעשות טעויות טיפשיות, כגון תמחור יתר של הבית שלך, סירוב להתנגד להצעה נמוכה מכיוון שאתה נעלב, או להיכנע בקלות רבה מדי כשיש לך מועד אחרון למכירה. "מתווך יכול לבצע מעקב מבלי לתקשר תחושת להט או ייאוש; המעקב הוא התפקיד שלהם ", אומרת אייליון. "כאשר מוכר בודק שוב ושוב, הוא מסמן, בצדק או שלא, על הנכונות לקבל מחיר נמוך יותר."

אם תוותר על סוכן, תצטרך להתמודד ישירות עם דחייה בכל פעם שהסוכן של הקונה יגיד לך שהלקוח לא מעוניין. "כבעל הבית, זה יכול להיות די מעצבן לשמוע כמה מההערות שמגיבים קונים ולעתים קרובות גם הסוכנים שלהם", אומר. דיוויד קין, מתווך בחברת בוורלי ושות '. בבוורלי הילס, קליפורניה.

סוכן יכול להוציא את העוקץ מהדחייה ולסחוב חיובי לכל משוב שלילי. "קשה יותר עבור [המוכר] להרחיק את רגשותיהם מהמכירה, מכיוון שאין צד שלישי להקפיץ ממנו כלום", אומר מתווך הנדל"ן. ג'סי גונזלס, נשיא ומייסד חברת North Bay Capital בסנטה רוזה, קליפורניה. "למשל, אם הנכס יושב בשוק, בעל הבית לא יודע מה הסיבה שהבית לא מוכר."

"הרגשות תמיד יהיו שם עבור המוכר", מוסיף גונזלס, "אבל יכולה להיות ביקורת בונה קל יותר לעיכול עבור המוכר כשזה מגיע מתווך שנמצא לצידם, ומנסה להשיג את הטוב ביותר עבורו אוֹתָם."

3. נדל"ן הינו משרה מלאה

האם אתה יכול למהר הביתה מהעבודה בכל פעם שמישהו רוצה לראות את הבית שלך? האם אתה יכול לסלוח לעצמך מפגישה בכל פעם שהטלפון שלך מצלצל עם קונה פוטנציאלי? בסופו של יום עבודה ארוך, האם יש לך כוח לנצל כל הזדמנות אפשרית לשווק את הבית שלך? האם אתה מומחה לשיווק בתים?

האם יש לך ניסיון לעשות זאת? התשובה שלך לכל השאלות האלה היא כנראה "לא". התשובה של סוכן לכל השאלות הללו היא "כן". בנוסף, על ידי עובר סוכן, תקבל ארגז נעילה לדלת הכניסה שלך המאפשר לסוכנים להציג את ביתך גם כשאינך זמין.

4. סוכנים ניגשים לרשתות גדולות

כן, אתה יכול לרשום את הבית שלך בעצמך ב- Zillow, Redfin, Craigslist ואפילו ב- שירות רישומים מרובים (MLS) שהסוכנים משתמשים בהם. אבל האם זה יספיק? גם אם יש לך רשת אישית או מקצועית גדולה, סביר להניח שלאנשים אלה לא יהיה עניין רב להפיץ את הבית שלך למכירה. אין לך מערכות יחסים עם לקוחות, סוכנים אחרים או סוכנות נדל"ן בכדי להביא את מאגר הקונים הפוטנציאלי הגדול ביותר לביתך. מאגר קטן יותר של קונים פוטנציאליים פירושו פחות ביקוש לנכס שלך, מה שיכול להתבטא בהמתנה ארוכה יותר למכור את הבית שלך ואולי לא לקבל הרבה כסף כמו שהבית שלך שווה.

"לסוכן נדל"ן טוב צריך להיות רולודקס של שמות ופרטי יצירת קשר, כדי שיוכל להפיץ במהירות את הבשורה על הנכס שהם רשמו זה עתה", אומר מתווך נדל"ן. פג 'ברלאבי, הבעלים והמנכ"ל של חברת Barlavi Realty בעיר ניו יורק. "יש לי רשימת תפוצה של יותר מ -3,500 אנשי קשר שמקבלים ממני פיצוץ דוא"ל תוך 48 שעות שאנו מפרטים נכס. אחר כך אני מתחיל לשווק את הנכס בכל אתר זמין, MLS ואתר נדל"ן כדי לשמור על המומנטום [כדי להמשיך] להציג בעקביות. "

5. הוצאת קונים בלתי מוסמכים

סוכן יכול לברר האם מי שרוצה לצפות בבית שלך הוא באמת קונה מוסמך או רק חולם או שכן סקרן. זה הרבה עבודה והפרעה גדולה בכל פעם שאתה צריך לשים את החיים שלך בהמתנה, לגרום לבית שלך להראות מושלם ולהראות את הבית שלך. אתה רוצה להגביל את הטרחה הזו להופעות שצפויות להביא למכירה.

"מתווכים מאומנים לשאול שאלות מתאימות כדי לקבוע את רצינותו, כשירותו ומוטיבציה של פוטנציאל", אומר אייליון. המתווכים גם מאומנים לשאול שאלות סגירה על כמה זמן הקונים מחפשים, האם הם ראו בתים אחרים זה יעבוד לצרכיהם, אם הם משלמים במזומן או שהוסמכו מראש, אילו בתי ספר הם מחפשים וכו '. הם יכולים להעביר אדם מוסמך ומוטיבציה לנקודת הרכישה. למוכרי FSBO חסרים מערך ההכשרה והמיומנות הזה, הוא אומר.

זה גם מביך לקונים שהמוכר יהיה נוכח, במקום הסוכן של המוכר, כשהם מסיירים בבית. "בעת הצגת בית, הבעלים לעולם לא צריך להיות נוכח", אומר קין. "שום דבר לא הופך את הקונה הפוטנציאלי לנוח יותר מהבעלים הנוכחי בבית. כאשר קיים מוכר, רוב הקונים ימהרו לעבור בבית ולא ישימו לב או יזכרו הרבה ממה שראו ".

6. משא ומתן על מחיר קח מיומנות

גם אם יש לך ניסיון במכירות, אין לך ניסיון מיוחד במשא ומתן על מכירת דירה. סוכן הקונה עושה זאת, כך שיש סיכוי גבוה יותר שהם יצליחו במשא ומתן, כלומר פחות כסף בכיס. "יכול להיות שסוכן מכירות מנוסה ניהל משא ומתן על מאות רכישות דירה", אומר קין. "אנו מכירים את כל המשחקים, את סימני האזהרה של קונה עצבני או מתפקד".

לא רק שאתה חסר ניסיון; סביר להניח שגם אתה תהיה רגשי לגבי התהליך, וללא הסוכן שלך שיצביע כאשר אינך רציונלי - סביר יותר שתקבל החלטות גרועות. לדברי קין, במקום שמוכר פגוע יענה לקונה מטען רגשי ולא הולם לקונה, סוכן יעשה אמרו משהו מקצועי יותר, כגון, "המוכר דחה את בקשתך הראשונית אך הציע את ההצעה הנגדית הבאה."

מוכרים שיוצאים סולו בדרך כלל אינם מכירים את המכס המקומי או את תנאי השוק. "הסוכנים מכירים את הדופק של השוק ומה מניע את הביקוש, מה שנותן להם יתרון בכך שהם יודעים על אילו תנאים כדאי לנהל משא ומתן ואילו כדאי לתת לצד השני לנצח", אומר. רוב מקגרטי, הבעלים והמתווך המיועד של בושוויק נדל"ן בסיאטל.

יתר על כן, אומר גונזלס, הסוכנים מכירים את המנהגים המקומיים למכירת בית, כגון האם הקונה או המוכר בדרך כלל משלמים עמלות כגון להעביר מסים ו עלויות סגירה.

7. אתה מתעלם מהחסרונות של הבית שלך

סוכנים הם מומחים במה שגורם לבתים למכור. הם יכולים לעבור איתך בבית שלך ולציין שינויים שעליך לבצע כדי למשוך קונים ולקבל את ההצעות הטובות ביותר. הם יכולים לראות פגמים שאתה לא מודע להם כי אתה רואה אותם כל יום - או כי אתה פשוט לא רואה בהם פגמים. הם יכולים גם לסייע לך לקבוע על פי פידבק של קונים פוטנציאליים עליך לפעול לאחר שתוציא את הבית שלך לשוק כדי לשפר את סיכויי המכירה שלו.

"כל מי שנחוש למכור בית משלו צריך להזמין מעצב פנים או בעל רכוש כדי להעריך את המצב הנוכחי ואת הערעור השוק של הבית", אומר קין. "כל המוכרים צריכים לשכור שירות ניקיון מקצועי כדי לתת לבית ניקיון עמוק לפני שהם מוציאים אותו לשוק. ניקיון טוב יעזור להסיר כל ריח מובהק, כמו חיות מחמד, שהתושבים לא יכולים להריח, מכיוון שהם חיים איתם כל יום. "

8. חשיפה לסיכונים משפטיים

הרבה ניירת משפטית כרוכה במכירת דירה, וצריך להשלים אותה בצורה נכונה על ידי מומחה. אחד הפריטים החשובים ביותר הוא ה חשיפת המוכר. "על מוכר נדל"ן מוטלת חובה מתקנת לחשוף כל עובדה המשפיעה באופן מהותי על ערך הנכס או רצויותו", אומר. עו"ד מתיו ריאן ריישר, מייסד ומנכ"ל LegalAdvice.com. מוכר יכול להיות אחראי למרמה, רשלנות או הפרת חוזה אם הוא אינו חושף כראוי. "השאלה אם עובדה היא מהותית או לא נקבעת בדרך כלל בפסיקה של המדינה שבה אתה גר", אומר ריישר.

אלא אם כן אתה עו"ד נדל"ן, כנראה שהסוכן שלך יודע יותר על חוקי גילוי מאשר אתה. אם לא תוכל לחשוף סכנה, מטרד או פגם - והקונה חוזר אליך לאחר שעבר לגור ומצא בעיה - הקונה יכול לתבוע אותך. גם סוכנים יכולים לטעות, אבל יש להם איש מקצוע ביטוח טעויות ומחדלים כדי להגן על עצמם ולתת לקונה פנייה, כך שהקונה לא יצטרך לרדוף אחר המוכר לפיצויים.

בשורה התחתונה

זו משימה גבוהה ללמוד כיצד למכור את הבית שלך ללא מתווך - ומכירת הבית שלך תהיה ככל הנראה אחת העסקאות הגדולות בחייך. אתה יכול לנסות לעשות זאת לבד כדי לחסוך כסף, אך לשכור סוכן יש יתרונות רבים. סוכנים יכולים לקבל חשיפה רחבה יותר לנכס שלכם, לעזור לכם במשא ומתן על עסקה טובה יותר, להקדיש יותר זמן למכירה שלכם ולמנוע מרגשותיכם לחבל בו. סוכן מביא מומחיות, שיש למעטים ממוכרי FSBO, לעסקה מורכבת עם מלכודות פוטנציאליות ומשפטיות רבות.