נאמנות השקעות בנדל"ן שבויה

מהו נאמנות השקעות בנדל"ן שבויה?

נאמנות השקעות בנדל"ן שבויה היא פשוט א נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) עם שליטה בבעלות על ידי חברה אחת. חברה שבבעלותה נדל"ן הקשור לעסקיה עשויה למצוא לה יתרון לאגד את הנכסים ל- REIT להקלות המס המיוחדות. אסטרטגיה זו להפחתת מס יכולה לשמש קמעונאים ובנקים עם חנויות או סניפים רבים.

הבנת נאמנות השקעות בנדל"ן

ניתן ליצור נאמנות השקעה בנדל"ן כדי לנצל את ההקלות במס שמציעה נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT). חברות יכולות לבחור לפתח או לקחת בעלות שליטה ב- REIT למעמד שבוי. סטטוס שליטה או שבוי מוגדר כיותר מ -50% מחלק הבעלות על ההצבעה של REIT.

חברות שבונות REIT שבוי לניהול נכסי הנדל"ן שלהן בדרך כלל יאפיינו אותן כשכירות או משכנתאות REIT. REITs למשכנתאות (mREITs) מספקות הון משכנתא להבטחה להכנסה הדדית, שהיא לעתים קרובות הבסיס ל- REIT של הַכנָסָה. חברות יכולות גם להשתמש בנכסי השקעות נדל"ן שבוי על ידי העברת נדל"ן ל- REIT, ולאחר מכן השכרת הנכסים מאותן REIT.

קרנות השקעה בנדל"ן

REIT שבוי הוא REIT בעל שליטה בבעלות מחברה אחת. מעבר לזה, REITs שבוי הם פשוט REITs. ניתן לסווג ישות כ- REIT אם היא עומדת בדרישות מסוימות של מס הכנסה ובכותרת 26 של קוד הכנסה. חברות REIT יכולות להיות נאמנויות, עמותות או תאגידים - אך ללא קשר לכולן בוחרים להיות חייבים במס כתאגידים.

קוד ההכנסה הפנימית מאפשר לכל חברות ה- REIT לחלק את כל ההכנסות שלהן בעלי מניות. זה הופך את חברות ה- REIT לדומות לשותפויות לפי קוד המס, מכיוון שלשותפויות בדרך כלל אין הכנסה ומחלקות את כל ההכנסות שלהן באמצעות K-1.

REITs חייבים לעמוד במספר דרישות כדי להיות זכאים לחלוקת הכנסה ניכויי מס המאפיינים את REITs באופן כללי. באופן ספציפי, חברה חייבת לעמוד בדרישות הבאות כדי להיות כשירות REIT:

• חייב במס כתאגיד
• שלם לפחות 90% מההכנסה החייבת במס בצורה של דיבידנדים לבעלי מניות מדי שנה
• הפק לפחות 75% מההכנסה ברוטו משכירות, ריבית על משכנתאות המממנות נכסים או מכירות נדל"ן
• השקיע לפחות 75% מסך הנכסים בנדל"ן, מזומן או באוצר אמריקאי
• יש לפחות 100 בעלי מניות (חברות השליטה רשאיות לציין מנהלים כבעלי מניות על מנת לעמוד בדרישה זו)

אם ישות עומדת בדרישות ה- REIT, עליה לשלם לפחות 90% מהכנסתה לבעלי המניות ולכן רשאית לקחת את חלוקת ההכנסה בניכוי. כל יתרה שנותרה לאחר החלוקה הנדרשת חייבת במס בשיעור מס החברות הדרוש.

הנהלת חשבונות בת

חברות REIT בשבי נחשבות לחברות בנות ולכן יש להסביר את בעלותן באופן כלשהו על הכספים של החברה האם. באופן כללי, ישנן שלוש דרכים לחשוף את חברות הבת ואת הבעלות הבת על חברה האם דוחות כספיים. חברות יכולות לדווח על דוחות כספיים מאוחדים, או שהם יכולים להסביר את הבעלות באמצעות שיטת ההון או שיטת העלות.

תַחַת עקרונות חשבונאות מקובלים (GAAP), לחברות יש אפשרות ליצור דוחות כספיים מאוחדים המשלבים את כולם היבטים פיננסיים של חברה בת אם החברה האם מחזיקה ביותר מ -50% מהבעלות זכויות. בדרך כלל, לא מועיל או רלוונטי לחברת האם לכלול REIT שבוי בדיווח על הדוחות הכספיים המאוחדים. זה בגלל הטבות המס שה- REIT שבוי מקבל לבד, שהן לעתים קרובות הסיבה ליצירתו. לכן, בעלות REIT שבויה מתבצעת בדרך כלל בחשבונות הכספיים של חברת האם באמצעות שיטת ההון או שיטת העלות.

הטבות מס REIT בשבי

יכולות להיות מספר הטבות מס הקשורות למס ריט שבוי. המיסוי הפדרלי על רווחי REIT נדון בכותרת קוד הכנסה פנימית 26, אך למדינות עשויות להיות גם כללי מס משלהן עבור רווחי REIT שיכולים להגדיל או להקטין את הטבות המס.

באופן כללי, חברת האם של REIT שבויה יכולה לנכות עלויות שכר דירה או תשלום משכנתא שהיא משלמת ל- REIT שבויה, מה שמקטין את הכנסה החייבת במס. אין זה בהכרח יתרון עצום מכיוון שבדרך כלל זה יוריד את ההוצאות האלה בכל מקרה. ובכל זאת, זה יכול ליצור כמה יתרונות מועילים בעיבוד תשלומים וכו '. אחד היתרונות הגדולים ביותר הוא שחברת האם מקבלת חלק מחלוקת הדיבידנד מה- REIT השבויה, שעלולה להיות חייבת במס בשיעור נמוך יותר.

REIT שבויה נהנית מכל הטבות המס של מעמד REIT. היא יכולה לנכות את סכום ההכנסה של 90% ומעלה שהיא מחלקת לבעלי המניות. היא גם משלמת את שיעור מס התאגיד הפדרלי על כל ההכנסה שנותרה.

חוקים המסדירים REITs שבוי

מכיוון שחברות בנות שבויות REIT יכולות ליצור מספר יתרונות, ישנם כמה הוראות פדרליות ומדיניות הממוקדות אליהן. באופן כללי, רוב החקיקה מגדירה שבויה כשליטה בבעלות של 50%. החוקים הפדרליים מחייבים כי כל טיפול הוגן ותואם את הערכות שווי הנכסים ומשא ומתן באורך הזרוע.

למדינות מסוימות יש דרישות מיוחדות משלהן. במקרים מסוימים, קיימות מגבלות שעלולות להיפטר הימנעות ממס טקטיקה באופן מקיף. בסך הכל, אנשי מקצוע בתחום החשבונאות והמסים צריכים לוודא ש- REITs שבוי וחשבונאות REIT שבויה תואמים את כל החוקים הפדרליים והמדיניים.