Finansowanie właściciela — definicja, zalety i ryzyko
Co to jest finansowanie właściciela?
Finansowanie właściciela to transakcja, w której sprzedający nieruchomość finansuje zakup bezpośrednio z osobą lub podmiotem kupującym ją w całości lub w części.
Ten rodzaj aranżacji może być korzystny dla obu stron sprzedawców i kupujących, ponieważ eliminuje koszty pośrednika bankowego. Finansowanie właściciela może jednak stwarzać znacznie większe ryzyko i odpowiedzialność dla właściciela.
Kluczowe dania na wynos
- Finansowanie właściciela jest czasami określane jako „finansowanie kreatywne” lub „finansowanie sprzedawcy”.
- Zazwyczaj ten rodzaj finansowania jest ujawniany w reklamie nieruchomości, gdy istnieje możliwość finansowania przez właściciela.
- Finansowanie przez właściciela wymaga, aby sprzedający wziął na siebie ryzyko niewykonania zobowiązania przez kupującego, ale właściciele często są bardziej skłonni do negocjacji niż tradycyjni pożyczkodawcy.
- Finansowanie właściciela może zapewnić sprzedającemu dodatkowy dochód w postaci odsetek.
- Czasami wiadomo, że finansowanie właściciela pomaga szybciej sprzedać nieruchomość na rynku kupującego.
Zrozumienie finansowania właściciela
Kupujący może być bardzo zainteresowany zakupem nieruchomości, ale sprzedający nie ruszy się z ceny wywoławczej wynoszącej 350 000 dolarów. Kupujący jest gotów zapłacić tę kwotę i może odłożyć 20% – 70 000 dolarów, które zarobił na sprzedaży poprzedniego domu. Musieliby sfinansować 280 000 USD, ale mogą uzyskać zgodę tylko za tradycyjny kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD.
Sprzedawca może zgodzić się pożyczyć im 30 000 dolarów, aby zrekompensować różnicę, lub może zgodzić się sfinansować całe 280 000 dolarów. W obu przypadkach kupujący zapłaciłby sprzedającemu co miesiąc, główny plus odsetki od pożyczki. Pożyczki te są dość powszechne, gdy kupujący i sprzedający są rodziną lub przyjaciółmi lub są związani w inny sposób poza umową.
Finansowanie właściciela trwa w wielu przypadkach tylko przez krótki okres, dopóki nabywca nie będzie w stanie refinansować, aby zapłacić właścicielowi w całości.
Zalety i wady finansowania właścicielskiego
Finansowanie właścicielskie jest najczęściej spotykane na rynku kupującego. Właściciel zazwyczaj może szybciej znaleźć nabywcę i przyspieszyć transakcję oferując finansowanie, ale wymaga to od sprzedającego przejęcia ryzyka niewywiązania się przez kupującego.
Sprzedawca może wymagać większego zaliczka niż kredytodawca hipoteczny zrekompensowałby ryzyko. Zaliczki mogą wynosić od 3% do 20% w przypadku tradycyjnych kredytodawców hipotecznych, w zależności od rodzaju pożyczki. Zaliczki mogą wynosić 20% lub więcej w transakcjach finansowanych przez właściciela.
Z drugiej strony te transakcje mogą oferować sprzedawcy miesięcznie przepływ gotówki które zapewniają lepszy zwrot niż inwestycje o stałym dochodzie.
Nabywcy zazwyczaj mają największą przewagę w transakcji finansowanej przez właściciela. Ogólne warunki finansowania są zwykle znacznie bardziej negocjowalne, a kupujący oszczędza na punktach ocenianych przez bank i kosztach zamknięcia, dokonując płatności bezpośrednio na rzecz sprzedawcy.
Wymagania dotyczące finansowania właściciela
Transakcja finansowania przez właściciela powinna być ułatwiona poprzez: weksel. Weksel określa warunki porozumienia, w tym m.in. wysokość oprocentowania, harmonogram spłat oraz konsekwencje niewykonania zobowiązania. Właściciel również zazwyczaj zachowuje tytuł własności do czasu uiszczenia wszystkich płatności, aby zabezpieczyć się przed niewykonaniem zobowiązania.
Niektóre transakcje typu „zrób to sam” mogą być w pełni zarządzane przez właściciela, ale generalnie wskazana jest pomoc prawnika, aby zapewnić pokrycie wszystkich zasad. Zapłata za wyszukiwanie tytułu może być również korzystna dla ustalenia, że właściciel/sprzedawca jest w rzeczywistości w stanie sprzedać nieruchomość i ostatecznie wydać tytuł w zamian za sfinansowanie części lub całości umowa.