15-letni vs. 30-letni kredyt hipoteczny: jaka jest różnica?

15-letni vs. 30-letni kredyt hipoteczny: przegląd

Dostępna może być oszałamiająca różnorodność kredytów hipotecznych, ale dla większości nabywców domów w praktyce jest tylko jedna. 30-letni hipoteka o stałym oprocentowaniu jest praktycznie amerykańskim archetypem, szarlotką instrumentów finansowych. Jest to droga, którą przeszły pokolenia Amerykanów do posiadania domu po raz pierwszy.

Ale wielu z tych kupujących mogłoby być lepiej obsłużonych, gdyby zamiast tego zdecydowali się na 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.

Pożyczki są strukturalnie podobne – główną różnicą jest termin. Podczas gdy 30-letni kredyt hipoteczny może sprawić, że miesięczne spłaty będą bardziej przystępne, 15-letni kredyt hipoteczny zazwyczaj kosztuje mniej na dłuższą metę.

Jak warunki kredytu hipotecznego wpływają na koszt

A kredyt hipoteczny jest po prostu szczególnym rodzajem pożyczki terminowej – zabezpieczonej nieruchomością. W przypadku pożyczki terminowej pożyczkobiorca płaci odsetki naliczane corocznie w stosunku do pozostałego salda pożyczki. Oboje oprocentowanie a miesięczna opłata jest stała.

Ponieważ miesięczna opłata jest stała, część przeznaczona na spłatę odsetek, a część na spłatę główny zmienia się w czasie. Na początku, ponieważ saldo kredytu jest tak wysokie, większość płatności to odsetki. Ale gdy saldo się zmniejsza, udział odsetek w płatnościach maleje, a udział przeznaczony na kapitał rośnie.

Pożyczka krótkoterminowa oznacza wyższą miesięczną ratę, przez co 15-letni kredyt hipoteczny wydaje się mniej przystępny. Jednak krótszy termin sprawia, że ​​pożyczka jest tańsza na kilku frontach. W rzeczywistości przez cały okres kredytowania 30-letni kredyt hipoteczny będzie kosztował ponad dwukrotnie więcej niż 15-letnia opcja.

30-letni kredyt hipoteczny

Oczywiście w 30-letniej hipotece saldo kurczy się znacznie wolniej – w efekcie nabywca domu pożycza tę samą kwotę na ponad dwa razy dłużej. W rzeczywistości jest ponad dwa razy dłuższy, a nie tylko dwa razy dłuższy, ponieważ w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego saldo kapitału nie spada tak szybko, jak w przypadku kredytu 15-letniego.

Im wyższe oprocentowanie, tym większa różnica między dwoma kredytami hipotecznymi. Gdy stopa procentowa wynosi na przykład 4%, pożyczkobiorca faktycznie płaci prawie 2,2 razy więcej odsetek, aby pożyczyć tę samą kwotę kapitału w ciągu 30 lat w porównaniu z pożyczką 15-letnią.

Główną zaletą 30-letniego kredytu hipotecznego jest stosunkowo niska miesięczna rata. I nawet jeśli przystępność cenowa nie jest problemem, istnieją inne zalety:

• Niższa opłata może pozwolić kredytobiorcy na zakup większej ilości domu, niż byłby w stanie sobie pozwolić na 15-letnia pożyczka, gdyż taka sama miesięczna spłata pozwoliłaby pożyczkobiorcy na zaciągnięcie większej pożyczki powyżej 30 lat.
• Niższa opłata pozwala kredytobiorcy zgromadzić oszczędności.
• Niższa opłata uwalnia środki na inne cele.

15-letni kredyt hipoteczny

Konsumenci płacą mniej za 15-letni kredyt hipoteczny — od ćwierć procenta do pełnego procenta (lub punkt) mniej i przez dziesięciolecia, które naprawdę mogą się sumować.

Wspierane przez rząd agencje, które wspierają większość kredytów hipotecznych, takie jak Fannie Mae oraz Freddie Mac, nakładają dodatkowe opłaty, zwane korektami cen na poziomie kredytu, które powodują, że 30-letnie kredyty hipoteczne są droższe.

Opłaty te zazwyczaj dotyczą kredytobiorców o niższych ocena kredytowa, mniejsze zaliczki lub jedno i drugie. ten Federalna Administracja Mieszkaniowa pobiera również wyższe składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego od 30-letnich kredytobiorców.

„Niektóre korekty cen na poziomie kredytu, które istnieją w okresie 30-letnim, nie istnieją w przypadku 15-letniego”, mówi James Morin, starszy wiceprezes ds. kredytów detalicznych w Norcom Mortgage w Avon w stanie Connecticut. Według Morina większość ludzi wpłaca te koszty na swój kredyt hipoteczny w ramach wyższej stawki, zamiast spłacać je wprost.

Wyobraź sobie zatem pożyczkę w wysokości 300 000 USD, dostępną w wysokości 4% na 30 lat lub 3,25% na 15 lat. Połączony efekt szybszego amortyzacja a niższe oprocentowanie oznacza, że ​​pożyczenie pieniędzy na zaledwie 15 lat kosztowałoby 79 441 dolarów w porównaniu do 215 609 dolarów w ciągu 30 lat, czyli prawie dwie trzecie mniej.

Oczywiście jest pewien haczyk. Ceną za zaoszczędzenie tak dużej ilości pieniędzy na dłuższą metę jest znacznie wyższy miesięczny nakład — opłata za hipotetyczna 15-letnia pożyczka wynosi 2 108 USD, 676 USD (lub około 38%) więcej niż miesięczna spłata pożyczki 30-letniej ($1,432).

Niektórzy eksperci uważają, że stać na wyższą opłatę, co oznacza schowanie funduszu na deszczowy dzień. To, co wielu planistów finansowych lubi w 15-letniej hipotece, to to to skutecznie „przymusowe oszczędzanie” w formie kapitału własnego w aktywach, które zwykle zyskują na wartości (chociaż, podobnie jak akcje, domy rosną i tracą na wartości).

Uwagi specjalne

W niektórych przypadkach pożyczkobiorca może mieć motywację do zainwestowania dodatkowych pieniędzy wydanych każdego miesiąca na 15-letni kredyt hipoteczny w innym miejscu, na przykład w 529 konto na czesne lub w formie podatku odroczonego 401(k) plan, zwłaszcza jeśli pracodawca dopasowuje składki pożyczkobiorcy. A przy tak niskich oprocentowaniu kredytów hipotecznych, bystry i zdyscyplinowany inwestor może zdecydować się na 30-letnią pożyczkę i umieścić różnicę między 15-letnimi i 30-letnimi płatnościami w papierach wartościowych o wyższej rentowności.

Korzystając z poprzedniego przykładu, jeśli miesięczna spłata 15-letniej pożyczki wynosiła 2108 USD, a miesięczna spłata 30-letniej pożyczki wynosiła 1432 USD, pożyczkobiorca mógł zainwestować 676 USD różnicy w innym miejscu. Obliczenie typu back-of-the-koperta to, ile (lub czy) zwrotu z inwestycji zewnętrznej, pomniejszone o zyski kapitałowe należny podatek przekracza oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Dla kogoś w przedziale podatkowym 24% odliczenie może obniżyć efektywną stopę procentową kredytu hipotecznego z, na przykład, 4% do 3%.

Ogólnie rzecz biorąc, kredytobiorca wygrywa, jeśli zwrot z inwestycji po opodatkowaniu jest wyższy niż koszt kredytu hipotecznego pomniejszony o odliczenie odsetek.

Według Shashina Shaha, certyfikowanego planisty finansowego z Dallas w Teksasie, ten gambit wymaga jednak skłonności do ryzyka, ponieważ pożyczkobiorca będzie musiał inwestować w niestabilne akcje.

„Obecnie nie ma inwestycje o stałym dochodzie to przyniosłoby wystarczająco wysoki zwrot, aby to zadziałało” – mówi Shah. To ryzyko może nie zawsze się opłacać, jeśli zbiega się z ostrymi spadkami na giełdzie, które miały miejsce podczas pandemii COVID-19. Wymaga to również dyscypliny, aby systematycznie inwestować równowartość tych miesięcznych różnic oraz czasu na skupienie się na inwestycjach, których, jak dodaje, brakuje większości ludzi.

Najlepsza opcja z obu światów

Większość kredytobiorców ewidentnie również nie ma – a przynajmniej sądzi, że im brakuje – środków na dokonanie wyższych spłat wymaganych przez 15-letni kredyt hipoteczny. Ale istnieje proste rozwiązanie, aby uchwycić większość oszczędności z krótszego kredytu hipotecznego: po prostu dokonaj większych spłat z 15-letniego harmonogramu na 30-letni kredyt hipoteczny, zakładając, że kredyt hipoteczny nie kara przedpłaty.

Kredytobiorca ma prawo skierować dodatkowe płatności na kapitał, a jeśli płatności są zgodne, hipoteka zostanie spłacona w ciągu 15 lat. Jeśli czasy staną się napięte, pożyczkobiorca zawsze może wrócić do normalnych, niższych spłat z 30-letniego harmonogramu. Jednak pożyczkobiorca przyspieszający spłatę również będzie miał swoje odsetki według relatywnie wyższej 30-letniej stawki kiedy mogliby lepiej spłacić kredyt hipoteczny za 15 lat po niższej stawce oferowanej na krótszym okresie pożyczka.

Dolna linia

Decyzja między 30-letnim a 15-letnim kredytem hipotecznym będzie miała wpływ na Twoje finanse na nadchodzące dziesięciolecia, więc upewnij się, że zmiażdżyć liczby zanim zdecydujesz, co jest najlepsze. Jeśli Twoim celem jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego i możesz sobie pozwolić na wyższe miesięczne raty, lepszym wyborem może być pożyczka 15-letnia. Z kolei niższa miesięczna spłata 30-letniego kredytu może pozwolić na zakup większej ilości domu lub uwolnienie środków na inne cele finansowe.