Jak działają kredyty hipoteczne tylko z odsetkami?

Jeśli chcesz miesięczną płatność na swoje kredyt hipoteczny to mniej niż to, co można uzyskać na pożyczce o stałym oprocentowaniu, możesz zostać skuszony przez hipoteka tylko oprocentowana. Nie spłacając kapitału przez kilka lat na początku okresu kredytowania, będziesz mieć lepszy miesięczny przepływ gotówki.

Ale co się stanie, gdy upłynie okres wyłącznie odsetkowy? Kto oferuje te pożyczki? A kiedy ma sens go zdobyć? Oto krótki przewodnik po tego rodzaju kredytach hipotecznych.

Jak skonstruowane są kredyty hipoteczne oparte na odsetkach

Najprościej rzecz ujmując, kredyt hipoteczny tylko z odsetkami to taki, w którym spłacasz odsetki tylko od pierwszego kilka lat – zazwyczaj pięć lub dziesięć – a po tym okresie zaczynasz spłacać zarówno kapitał, jak i zainteresowanie. Jeśli chcesz dokonać spłaty kapitału w okresie tylko odsetkowym, możesz, ale nie jest to wymóg kredytu.

Zazwyczaj zobaczysz pożyczki tylko oprocentowane o strukturze 3/1, 5/1, 7/1 lub 10/1

kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (Ramiona). Pożyczkodawcy twierdzą, że opcje 7/1 i 10/1 są najbardziej popularne wśród pożyczkobiorców. Zasadniczo okres samego oprocentowania jest równy okresowi oprocentowania stałego dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Oznacza to, że jeśli masz na przykład ARM 10/1, płacisz odsetki tylko przez pierwsze dziesięć lat.

Na ARM tylko odsetkowy, po zakończeniu okresu wprowadzającego stopa procentowa będzie dostosowywana raz w roku (stąd pochodzi „1”) w oparciu o referencyjną stopę procentową, taką jak LIBOR plus marża ustalona przez pożyczkodawcę. Stopa referencyjna zmienia się wraz ze zmianami rynku, ale marża jest z góry określona w momencie zaciągnięcia pożyczki.

Limity stawek ograniczają zmiany stóp procentowych. Dotyczy to wszystkich ARM, a nie tylko ARM z odsetkami. ten początkowy limit oprocentowania na 3/1 ARMs i 5/1 ARMS to zwykle dwa, mówi Casey Fleming, specjalista ds. Wypożyczalni w C2 Financial Corp w San Diego i autor „Poradnik kredytowy: Jak uzyskać najlepszy możliwy kredyt hipoteczny”. Oznacza to, że jeśli twoja początkowa stopa procentowa wynosi trzy procent, to ponieważ okres wyłącznie odsetkowy kończy się w roku czwartym lub szóstym, nowa stopa procentowa nie będzie wyższa niż pięć procent. W przypadku ARM 7/1 i ARM 10/1 limit początkowej stawki wynosi zwykle pięć.

Następnie podwyżki stóp są zwykle ograniczone do dwóch procent rocznie, niezależnie od okresu wprowadzenia ARM. Czapki dożywotnie są prawie zawsze o pięć procent powyżej początkowej stopy procentowej pożyczki, mówi Fleming. Więc jeśli twoja początkowa stawka wynosi trzy procent, może wzrosnąć do pięciu procent w ósmym roku, siedmiu procent w dziewiątym roku i maksymalnie do ośmiu procent w dziesiątym roku.

Po zakończeniu okresu wyłącznie odsetkowego będziesz musiał zacząć spłacać kapitał przez resztę okresu pożyczki — na w pełni amortyzowane podstawy, w mowie pożyczkodawcy. Dzisiejsze pożyczki tylko na oprocentowanie nie mają płatności balonowe; zazwyczaj nie są one nawet dozwolone przez prawo, mówi Fleming. Więc jeśli pełny okres ARM 7/1 wynosi 30 lat, a okres tylko odsetkowy wynosi siedem lat, w roku ósmym Twoja miesięczna płatność będzie przeliczyć na podstawie dwóch rzeczy: po pierwsze, nowej stopy procentowej, a po drugie, spłaty kapitału z pozostałych 23 lat.

Pożyczki o stałym oprocentowaniu

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu nie są tak powszechne. W przypadku 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu możesz spłacać odsetki tylko za dziesięć lat, a następnie spłacać odsetki plus kapitał przez pozostałe 20 lat. Zakładając, że w ciągu pierwszych dziesięciu lat nic nie wpłaciłeś na rzecz zleceniodawcy, Twoja miesięczna rata znacznie wzrosłaby w ciągu roku 11 lat, nie tylko dlatego, że zacząłbyś spłacać kapitał, ale dlatego, że spłacałbyś kapitał w ciągu zaledwie 20 lat zamiast 30 lat. Ponieważ nie spłacasz kapitału w okresie tylko odsetkowym, po zresetowaniu stopy nowa płatność odsetek jest oparta na całej kwocie pożyczki. Pożyczka w wysokości 100 000 USD z oprocentowaniem 3,5% kosztowałaby zaledwie 291,67 USD miesięcznie w ciągu pierwszych dziesięciu lat, ale 579,96 USD miesięcznie przez pozostałe 20 lat (prawie dwukrotnie).

W ciągu 30 lat pożyczka w wysokości 100 000 USD kosztowałaby 174 190,80 USD — obliczona jako (291,67 USD x 120 płatności) + (579,96 USD x 240 płatności). Gdybyś zaciągnął 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu przy tej samej 3,5-procentowej stopie procentowej (jak wspomniano powyżej), całkowity koszt w ciągu 30 lat wyniósłby 161 656,09 USD. To o 12 534,71 $ więcej odsetek od pożyczki tylko oprocentowanej, a ten dodatkowy koszt odsetek jest powodem, dla którego nie chcesz utrzymywać pożyczki tylko oprocentowanej przez cały okres jej obowiązywania. Twoja rzeczywista koszt odsetek będzie jednak mniej, jeśli odliczysz odsetki od kredytu hipotecznego.

Czy tego typu pożyczki są powszechnie dostępne?

Ponieważ tak wielu pożyczkobiorców miało kłopoty z pożyczkami tylko na odsetki w okresie bańka lat, banki wahają się, czy dziś oferować ten produkt, mówi Yael Ishakis, wiceprezes FM Home Loans na Brooklynie w stanie Nowy Jork i autorka „Kompletny przewodnik po zakupie domu."

Fleming twierdzi, że większość z nich to duże pożyczki o zmiennym oprocentowaniu na okres pięciu, siedmiu lub dziesięciu lat. Pożyczka jumbo to rodzaj pożyczki niezgodnej. W przeciwieństwie do pożyczek zgodnych, pożyczki niezgodne z zasadami zwykle nie kwalifikują się do sprzedaży przedsiębiorstwom sponsorowanym przez rząd, Fannie Mae oraz Freddie Mac — największych nabywców hipotek zgodnych i powód, dla którego kredyty zgodne są tak powszechnie dostępne.

Kiedy Fannie i Freddie kupują pożyczki od pożyczkodawców hipotecznych, udostępniają pożyczkodawcom więcej pieniędzy na udzielenie dodatkowych pożyczek. Pożyczki niezgodne, takie jak pożyczki tylko oprocentowane, mają ograniczoną wtórny rynek kredytów hipotecznych, więc trudniej jest znaleźć inwestora, który chce je kupić. Więcej pożyczkodawców trzyma się tych pożyczek i obsługuje je we własnym zakresie, co oznacza, że ​​mają mniej pieniędzy na zaciągnięcie dodatkowych pożyczek. Pożyczki oprocentowane nie są zatem tak powszechnie dostępne. Nawet jeśli pożyczka tylko z odsetkami nie jest pożyczką typu „jumbo”, nadal jest uważana za niezgodną.

Ponieważ pożyczki tylko oprocentowane nie są tak powszechnie dostępne, jak, powiedzmy, 30-letnie pożyczki o stałym oprocentowaniu, „najlepszy sposób na znalezienie dobrego pożyczkodawca jest za pośrednictwem renomowanego brokera z dobrą siecią, ponieważ znalezienie i porównanie ofert będzie wymagało poważnych zakupów” – Fleming mówi.

Porównanie kosztów

„Wzrost stawki dla funkcji tylko oprocentowania różni się w zależności od pożyczkodawcy i dnia, ale załóż co najmniej 0,25% premii w oprocentowaniu” – mówi Fleming.

Podobnie Whitney Fite, prezes Angel Oak Home Loans w Atlancie, twierdzi, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi około 0,125 do 0,375 procent wyższa niż stawka amortyzacyjnej pożyczki o stałym oprocentowaniu lub ARM, w zależności od szczegóły.

Oto jak wyglądałyby Twoje miesięczne płatności z pożyczką oprocentowaną w wysokości 100 000 USD w porównaniu z pożyczką o stałym oprocentowaniu lub w pełni amortyzującym ARM, każda po typowej stawce dla tego rodzaju pożyczki:

• 7-letnia, tylko odsetkowa ARM, 3,125 procent: miesięczna płatność 260,42 USD
• 30-letnia konwencjonalna pożyczka o stałym oprocentowaniu (nie tylko na odsetki), 3,625 procent: 456,05 USD miesięcznej raty
• 7-letnia, w pełni amortyzująca ARM (30-letnia amortyzacja), 2,875 procent: 414,89 USD miesięcznej płatności

Przy tych stawkach, w krótkim okresie, ARM tylko oprocentowany będzie kosztować 195,63 USD miesięcznie za każde 100 000 USD pożyczone na pierwsze siedem lat w porównaniu z 30-letnią pożyczką o stałym oprocentowaniu i 154,47 USD mniej miesięcznie w porównaniu z pełną amortyzacją 7/1 RAMIĘ.

Nie da się obliczyć rzeczywistego koszt życia pożyczki o zmiennym oprocentowaniu, gdy ją zaciągasz, ponieważ nie możesz z góry wiedzieć, do jakiej wysokości stopa procentowa zostanie zresetowana każdego roku. Fleming mówi, że nie ma też sposobu na oszacowanie kosztów, chociaż można określić żywotność górna granica oprocentowania i podłogę z umowy. To pozwoliłoby Ci obliczyć minimalny i maksymalny koszt życia i wiedzieć, że Twój rzeczywisty koszt mieściłby się gdzieś pomiędzy. „Byłby to jednak ogromny zasięg” — mówi Fleming.

Dolna linia

Oprocentowanie kredytów hipotecznych może być trudne do zrozumienia, a Twoje płatności znacznie wzrosną po zakończeniu okresu wyłącznie oprocentowania. Jeśli twoja pożyczka tylko na odsetki jest ARM, twoje płatności wzrosną jeszcze bardziej, jeśli wzrosną stopy procentowe, co jest bezpiecznym zakładem w dzisiejszym środowisku niskich stóp procentowych. Pożyczki te są najlepsze dla wyrafinowanych pożyczkobiorców, którzy w pełni rozumieją, jak działają i jakie ryzyko podejmują.