Kariera w zarządzaniu portfelem nieruchomości

Na pierwszy rzut oka możesz pomyśleć, że menedżer portfela nieruchomości jest podobny do każdego aktywa finansowe menedżer. Ale portfel nieruchomości lub zarządzanie funduszami radykalnie różni się od zarządzania akcjami, obligacjami czy funduszami powierniczymi.

W przeciwieństwie do zarządzających kapitałem, którzy badają firmy i zarządzają prawdopodobieństwem, że mogą spełnić swoje wyartykułowanych strategii, zarządcy nieruchomości muszą pomóc w określeniu i wykorzystaniu szans na ten własność poziom. Zarządcy nieruchomości odpowiadają nie tylko za alokacja aktywów, zarządzanie ryzykiemT i transakcji, ale także do bezpośredniego zajmowania się gruntami i budowlami na nich.

Więc nieruchomości? zarządzanie aktywami, w przeciwieństwie do tradycyjnego zarządzanie pieniędzmi, wymaga doświadczonych osób, które potrafią zoptymalizować wartość nieruchomości. W rzeczywistości pod wieloma względami zarządzający aktywami nieruchomości jest bardzo podobny do dyrektora generalnego korporacji, prowadzącego firmę lub obiekt. W przeciwieństwie do tego, tradycyjny zarządzający pieniędzmi może znać akcje określonej dziedziny lub sektora – ale nie angażuje się w działalność samych firm.

Pomyśl o karierze w branży nieruchomości zarządzanie portfelem może być właśnie dla Ciebie? Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej.

Zarządzanie portfelem nieruchomości

Szkolenia i doświadczenie zdobyte przez zarządzających nieruchomościami są podobne do innych zarządzających funduszami. Jednak różni się sposób, w jaki wykorzystują te umiejętności, aby zapewnić: wydajność portfela. Zarządzający portfelem są często oceniani na podstawie ich zdolności do zapewnienia odpowiednich zwrotów skorygowanych o ryzyko oraz dywersyfikacji portfela dzięki doskonałej alokacji i selekcji aktywów.

Ponadto zarządzający portfelem nieruchomości zapewniają klientom wartość, zapewniając najbardziej efektywne wykorzystanie kapitał inwestorski, a także informowanie klientów dzięki doskonałemu pomiarowi wyników, a nawet gotówce pływ prognozowanie. Z wyjątkiem zaufanie do inwestycji w nieruchomości (REIT) i fundusz zarządzających funduszami (których wyniki ocenia się na podstawie umiejętności oceny zdolności innych zarządzających do projektowania i realizacji strategii), zarządzający funduszem nieruchomości jest w istocie dyrektorem generalnym własnej firmy, tworzącym i realizującym strategie na poziomie nieruchomości dla aktywów pod jego lub jej opłata.

Strategie wyboru inwestycji

Zarządzający portfelami nieruchomości dokonują alokacji i selekcji aktywów nie poprzez zrozumienie dynamiki rynku i spółek w określonych branżach, ale poprzez bycie ekspertem w zakresie podstaw nieruchomości. Studiują w obrębie lokalnych regionów oraz w różnych komercyjnych zastosowaniach gruntów: biurowym, przemysłowym, hotelowym, handlowym oraz mieszkalnym jedno- i wielorodzinnym. Aby pokonać rynek, zapewnij dywersyfikacja i generować odpowiednie zwroty skorygowane o ryzyko, menedżerowie portfela nieruchomości muszą obstawiać zakłady regionalnych lub lokalnych rynkach nieruchomości oraz, w przypadku portfeli z wieloma aktywami, prawidłowe mieszanka nieruchomości.

Z tego powodu wielu zarządzających funduszami koncentruje się na określonych regionach lub rodzajach nieruchomości; niektórzy więksi zarządcy aktywów nieruchomościowych organizują swoich starszych pracowników i personel pomocniczy według regionu lub użytkowania gruntów. Uzasadnieniem takiej organizacji jest zapewnienie, że szanse rynkowe mogą zostać zidentyfikowane, a następnie przełożone na właściwy dobór nieruchomości i tworzenie aktywów.

Sposób, w jaki nabywane są nieruchomości, jest jednym z najważniejszych sposobów, w jaki fundusze nieruchomościowe różnią się od bardziej tradycyjnych inwestycji. Lubić handlowcy na Giełda Papierów Wartościowych piętro, fundusze nieruchomości korzystają ze specjalistów ds. zakupów, aby odkrywać i przeprowadzać transakcje dotyczące nieruchomości. Ci pracownicy zajmujący się przejmowaniem zwykle pracują dla określonego funduszu lub są zorganizowani regionalnie lub według rodzaju aktywów.

Ponieważ większość funduszy akcji nieruchomościowych posiada całość (lub znaczną część) każdej nieruchomości, menedżerowie portfeli są często bezpośrednio zaangażowani w proces przejęcia. Ponieważ są oni odpowiedzialni za ustalenie i realizację strategii dotyczącej nieruchomości, zarządzający portfelem muszą być bezpośrednio zaangażowani we wszystkie procesy inwestycyjne, w tym: przejęcia, finansowanie, dyspozycje i podejmowanie decyzji dotyczących obiektów. W celu ułatwienia szerokości i głębokości nieruchomości zarządzanie inwestycjami zarządzających portfelami muszą polegać na znacznej ilości infrastruktury w stosunku do zainwestowanego kapitału. Aby osiągnąć ten cel jak najskuteczniej, zarządzający funduszami nieruchomości i zarządzający aktywami opracowali wyspecjalizowaną funkcję zarządzania aktywami.

Jak działa zarządzanie aktywami nieruchomości?

Funkcja zarządzania aktywami nieruchomościowymi składa się ze specjalistów na poziomie nieruchomości, którzy dodają wartość zarządzającym funduszami poprzez realizację strategii na poziomie nieruchomości. Specjaliści są ekspertami w zakresie podstaw rynków regionalnych lub konkretnych rodzajów nieruchomości i są odpowiedzialni za optymalizację wartości powierzonych im aktywów. Oprócz dostarczania informacji dotyczących zarządzania portfelem na temat lokalnych perspektyw i ułatwiania transakcji, zarządzający aktywami jest odpowiedzialny za wyniki na poziomie nieruchomości.

Oprócz zatwierdzania budżetów i zarządzania wydatkami, zarządzający aktywami zwiększają wartość, zarządzając leasing w co najmniej jednej nieruchomości. Choć może się to wydawać czarno-białą sprawą, leasing to złożona funkcja, która nieuchronnie decyduje o wartości nieruchomości i portfela. Sukces w leasingu osiąga się nie tylko poprzez znalezienie i realizację możliwie najwyższych możliwości wynajmu w każdej nieruchomości, ale także poprzez prowadzenie programu leasingowego zgodnego ze strategią portfela przy zachowaniu najlepszych relacji z istniejącymi najemcy.

Leasing to wysoce negocjowany proces, co może wiązać się z podejmowaniem decyzji niezgodnych z potrzebami najemcy w celu optymalizacji wartości nieruchomości. Na przykład w przypadku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży leasing może zostać zawieszony na okres sprzedaży, aby umożliwić nowym właścicielom uwzględnienie wyższych potencjalnych stawek leasingowych. Może to prowadzić do wzrostu prognozowanych wartości nieruchomości, a tym samym wyższych ofert sprzedaży.

W okresach wzrostu stawek czynszu długoterminowe umowy najmu mogą być: zamknięty w dla nieruchomości zorientowanych na dochód, natomiast dla strategii skoncentrowanych na aprecjacja kapitału, okresy najmu mogą zostać skrócone, aby w przyszłości skorzystać z wyższych oczekiwanych stawek. Zdolność zarządzającego aktywami do osiągnięcia odpowiedniego składu najemców, realizacji strategii leasingu, która dostosowuje przepływy pieniężne do potrzeb portfela oraz zarządzania zarówno kapitałem, jak i koszty operacyjne może znacząco wpłynąć na ogólną wartość portfela.

Menedżerowie portfela nieruchomości jako prezesi

Jeśli myśli się o nieruchomości jako o oddzielnej firmie lub pomocniczy, każdy z własną strategią i potencjałem wydajności, zaczyna rozumieć, dlaczego menedżerowie portfeli nieruchomości są bardzo podobni do dyrektorów generalnych korporacji. Jak prezesi, którzy muszą… alokować ograniczoną podaż kapitału między różne możliwości, aby uzyskać największy całkowity zwrot z inwestycji, menedżerowie portfeli nieruchomości muszą zrobić to samo w odniesieniu do zarządzanych przez siebie nieruchomości. Ta potrzeba przydzielenia ograniczonej ilości zasobów stwarza sytuację odmienną od wielu konwencjonalnych firm zarządzających aktywami.

W funduszach akcji nieruchomościowych istnieje nieodłączny konflikt między zarządzającymi portfelami a ich zarządzającymi aktywami, ponieważ pracują oni dla nieco odmiennych celów. Podczas gdy zarządzający aktywami są specjalistami wynagradzanymi za optymalizację wartości swoich nieruchomości, a menedżerowie portfela są generalistami wynagradzanymi za optymalizację portfela zwrot i satysfakcja inwestorów, odnoszący sukcesy zarządzający funduszem nieruchomości to taki, który potrafi poradzić sobie z tym konfliktem i utrzymać sprawny zespół zarządzający i portfel występ. Wymaga to wyartykułowania dobrze zaprojektowanego strategia portfela w dobrze połączonym zespole menedżerów, którzy rozumieją i zinternalizują całość cele inwestycyjne. Może to być trudne zadanie dla każdego funduszu, który znacząco zwiększył liczbę i złożoność zarządzanych nieruchomości.

Niezwykle ważne jest również, aby zarządzający portfelami nieruchomości nie tylko urzeczywistniali wymagane alokacja kapitału, dobór nieruchomości i inne wymagane umiejętności inwestycyjne, ale także umiejętność tworzenia odpowiednie strategie inwestycyjne i umiejętności przywódcze, aby zmobilizować organizację do tego samego portfela misja.

Dolna linia

Jeśli chodzi o fundusze nieruchomości, kluczowe znaczenie ma zdolność kierownictwa do realizacji planów zarządzania aktywami, oprócz wykonywania bardziej tradycyjnych praktyk zarządzania funduszami. Za nieruchomość menedżer inwestycyjny, oznacza to optymalizację wartości nieruchomości znajdujących się w jego portfelu, zarówno poprzez selekcję, jak i późniejsze zarządzanie aktywami nieruchomości z portfela. Menedżerowie portfeli nieruchomości muszą alokować swoje zasoby na nieruchomości, którymi zarządzają, aby uzyskać jak największy zwrot i utrzymywać swój zespół na dobrej drodze, aby osiągnąć to samo. Dla osób z odpowiednią kombinacją umiejętności ta kariera jest wyjątkową okazją w zarządzaniu aktywami.