NOI vs. EBIT: Jaka jest różnica?
Dochód operacyjny netto (NOI) vs. Zysk przed oprocentowaniem i opodatkowaniem (EBIT): przegląd
Przychód operacyjny netto (NOI) określa przychody jednostki lub nieruchomości pomniejszone o wszystkie niezbędne koszty operacyjne. Nie uwzględnia odsetek, podatków, nakładów inwestycyjnych, amortyzacji ani kosztów amortyzacji. Odwrotnie, zarobki przed oprocentowaniem i opodatkowaniem (EBIT) składa się z przychodów pomniejszonych o wydatki, z wyłączeniem podatków i odsetek, ale robi brać pod uwagę koszty amortyzacji. EBIT to miernik rentowności firmy.
Kluczowe dania na wynos
- Obliczanie NOI polega na odjęciu kosztów operacyjnych od przychodów z nieruchomości.
- Obliczenie EBIT wykorzystuje to samo równanie, ale uwzględnia amortyzację i amortyzację
- Podatki dochodowe nie wpływają na NOI ani EBIT firmy, ale w równaniu uwzględniono podatki od nieruchomości.
- Koszty operacyjne definiuje się jako te wydatki, które są niezbędne do utrzymania przychodów i rentowności aktywów.
Dochód operacyjny netto (NOI)
NOI jest zwykle używany do analizy rynku nieruchomości i zdolności budynku do generowania dochodu. Nieruchomości może generować przychody z czynszów, opłat parkingowych, serwisowych i serwisowych. Nieruchomość może obejmować koszty operacyjne ubezpieczenia, opłaty za zarządzanie nieruchomością, wydatki na media, podatki od nieruchomości, opłaty za sprzątanie, odśnieżanie i inne koszty utrzymania na zewnątrz oraz zaopatrzenie.
Zasadą jest kategoryzowanie wydatku jako kosztu operacyjnego, jeśli: nie wydawanie pieniędzy na ten koszt zagroziłoby zdolności aktywów do dalszego generowania dochodu. Podatki dochodowe i odsetki nie wpływają na potencjał firmy lub inwestycji w nieruchomości do zarabiania pieniędzy, więc nie są uwzględniane w NOI.
Równanie NOI to przychody brutto pomniejszone o koszty operacyjne równe dochodom operacyjnym netto. NOI określa również stopę kapitalizacji nieruchomości lub stopę zwrotu. Kapitalizacja nieruchomości jest obliczana poprzez podzielenie jej rocznego NOI przez potencjalną całkowitą cenę sprzedaży.
Zysk przed odsetkami i opodatkowaniem (EBIT)
EBIT oblicza się, odejmując koszt sprzedanych towarów (COGS) i koszty operacyjne firmy od jej przychodów. EBIT można również obliczyć jako przychody operacyjne i przychody nieoperacyjne pomniejszone o koszty operacyjne.
Załóżmy, że firma ABC wygenerowała 50 mln USD przychodów i miała KWS w wysokości 20 mln USD, a koszty amortyzacji 3 USD mln, dochód z działalności nieoperacyjnej w wysokości 1 mln USD, a wydatki na konserwację w wysokości 10 mln USD w ciągu ostatniego roku podatkowego. Wynikowy EBIT wyniósł zatem 21 milionów dolarów. Jego równanie EBIT to 50 milionów dolarów (przychody) plus 1 milion mniej mniej o 10 milionów dolarów (koszty konserwacji), mniej o 20 milionów dolarów (koszty sprzedanych towarów) i mniej o 3 miliony dolarów amortyzacji, co daje 18 milionów dolarów.
NOI vs. Przykład EBIT
Załóżmy, że inwestor kupuje apartamentowiec w transakcji gotówkowej. Nieruchomość generuje 20 milionów dolarów z czynszów i opłat serwisowych. Budynek mieszkalny ma wydatki operacyjne w wysokości 5 milionów dolarów i koszty amortyzacji pralek w wysokości 100 000 dolarów.
Wynikowy NOI wygenerowany przez budynek mieszkalny wynosi 15 mln USD (20 mln USD minus 5 mln USD), ponieważ w obliczeniach nie uwzględniono amortyzacji.
EBIT budynku jest inny, ponieważ EBIT uwzględnia amortyzację. W związku z tym wynikowy EBIT wygenerowany przez ten apartamentowiec wynosi 14,9 mln USD (20 mln USD minus 5 mln USD minus 100 000 USD).