Podstawy opodatkowania REIT

Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości (REIT) są popularnym sposobem dla inwestorów na posiadanie nieruchomości przynoszącej dochód bez konieczności kupowania nieruchomości lub zarządzania nią. Inwestorzy lubią REIT ze względu na ich obfite strumienie dochodów. Aby zakwalifikować się jako REIT, fundusz powierniczy musi przekazać akcjonariuszom co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu. Z kolei REIT-y zazwyczaj nie płacą żadnych podatków dochodowych od osób prawnych, ponieważ ich dochody zostały przekazane jako: dywidenda płatności.

Chociaż stały przepływ płatności może brzmieć zachęcająco, dywidendy REIT mają wyjątkowe konsekwencje podatkowe dla inwestorów. Płatności te mogą stanowić zwykłe dochody, zyski kapitałowe, lub zwrot kapitału—z których każdy jest inaczej traktowany pod względem podatkowym. W poniższym artykule wyjaśniamy, jak działają REIT i co inwestorzy powinni wiedzieć o potencjalnych skutkach podatkowych.

Podstawowe cechy REIT

REIT to spółka będąca właścicielem, operatorem lub finansowaniem nieruchomości przynoszących dochód. Są one podobne do funduszy inwestycyjnych, ponieważ REIT-y łączą kapitał od dużej liczby inwestorów. Pieniądze te są następnie wykorzystywane do inwestowania w nieruchomości, takie jak biurowce, kompleksy apartamentowe, centra handlowe, osiedla przemysłowe, hotele i ośrodki wypoczynkowe itp. REIT-y umożliwiają inwestowanie w nieruchomości bez kłopotów związanych z posiadaniem nieruchomości, takich jak dzierżawa i utrzymanie nieruchomości. Każda jednostka w REIT reprezentuje proporcjonalną własność bazowych nieruchomości.

REIT są popularnymi instrumentami inwestycyjnymi na całym świecie. Na całym świecie REIT-y są dostępne w aż 37 krajach, a ich kapitalizacja rynkowa przekroczyła 1,7 biliona dolarów.W Stanach Zjednoczonych REIT są zobowiązane do płacenia co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu posiadacze jednostek.To sprawia, że ​​REIT są atrakcyjne dla inwestorów poszukujących wyższych zysków niż te, które można zarobić w tradycyjnym o stałym dochodzie rynków.

Trzy rodzaje REIT

REITy generalnie dzielą się na trzy kategorie:

• Akcje REIT: Te fundusze powiernicze inwestują w nieruchomości i czerpią dochody z czynszu, dywidend i zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Potrójne źródło dochodu sprawia, że ​​ten typ REIT jest popularny.
• REIT hipoteczne: Te trusty inwestują w kredyty hipoteczne oraz papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Ponieważ REIT hipoteczny uzyskują odsetki od swoich inwestycji, są wrażliwe na zmiany stóp procentowych.
• Hybrydowe REIT-y: REIT-y inwestują zarówno w nieruchomości, jak i kredyty hipoteczne.

Opodatkowanie na poziomie zaufania

REIT to podmiot, który byłby opodatkowany jako korporacja, gdyby nie jego specjalny status REIT. Aby spełnić definicję REIT, większość jego aktywów i dochodów musi pochodzić z nieruchomości. Ponadto musi płacić udziałowcom 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu. Wymóg ten oznacza, że ​​REIT zazwyczaj nie płacą podatku dochodowego od osób prawnych, chociaż wszelkie zatrzymane zyski byłyby opodatkowane na poziomie korporacyjnym. REIT musi inwestować co najmniej 75% swoich aktywów w nieruchomości i gotówkę oraz uzyskiwać co najmniej 75% dochodu brutto ze źródeł takich jak czynsz i odsetki od kredytu hipotecznego.

Opodatkowanie posiadaczy Jednostek

Wypłaty dywidendy, które otrzymują inwestorzy REIT, mogą stanowić zwykły dochód, zyski kapitałowe lub zwrot z kapitału. To wszystko zostanie podzielone na 1099-DIV które REIT wysyłają akcjonariuszom każdego roku. Ogólnie rzecz biorąc, większość dywidendy to dochód przekazywany z działalności firmy w zakresie nieruchomości i dlatego jest traktowany jako zwykły dochód inwestora. Ta część dywidendy jest opodatkowana zgodnie z krańcowa stawka podatkowa.

REIT może poinformować, że część dywidendy stanowi zysk lub strata kapitałowa.Dzieje się tak, gdy REIT sprzedaje nieruchomość, którą posiadał przez co najmniej rok. Zysk lub strata kapitałowa jest również przekazywana inwestorowi, przy czym zyski podlegają opodatkowaniu na poziomie 0%, 15% lub 20%, w zależności od poziomu dochodu inwestora w roku, w którym zysk został uzyskany.

Ponadto część dywidendy może być wymieniona jako niepodlegający opodatkowaniu zwrot kapitału. Może się tak zdarzyć, gdy wypłaty gotówki REIT przewyższają zarobki, na przykład, gdy firma przejmuje duże kwoty deprecjacja wydatki. Należy zwrócić uwagę na dwie rzeczy dotyczące zwrotu kapitału. Po pierwsze, ta część dywidendy nie podlega opodatkowaniu w roku, w którym jest wypłacana posiadaczowi jednostki. Po drugie, później jest opodatkowany. Zwrot kapitału obniża posiadacza jednostki podstawa kosztowa. Ta płatność jest opodatkowana jako długo- lub krótkoterminowy zysk lub strata kapitałowa, gdy inwestor sprzedaje swoje jednostki. Jeżeli inwestorowi zostanie zwrócona wystarczająca ilość kapitału, a podstawa kosztowa spadnie do zera, wszelkie dalsze wypłaty bez dywidendy są opodatkowane jako zysk kapitałowy.

Część dywidendy REIT, którą można przypisać do dochodu, może podlegać dalszemu preferencyjnemu traktowaniu podatkowemu zgodnie z Ustawa o ulgach podatkowych i pracach (TCJA). Ustawa przewiduje nowe 20% odliczenie od dochodu z działalności gospodarczej, który obejmuje kwalifikowane dywidendy REIT. Odliczenie wygasa z końcem 2025 roku.

Poza Stanami Zjednoczonymi mieszkańcy powinni pamiętać, że ich dochody REIT mogą podlegać 30% podatek u źródła. Obniżona stawka i zwolnienie mogą mieć zastosowanie, jeśli istnieje umowa podatkowa między USA a krajem zamieszkania posiadacza REIT.

Przykład obliczania podatku dla posiadaczy jednostek uczestnictwa

Inwestor kupuje REIT w cenie 20 USD za jednostkę. REIT generuje 2 dolary na jednostkę z działalności operacyjnej i przekazuje 90% (lub 1,80 USD) posiadaczom jednostek. Z tego 1,20 USD dywidendy pochodzi z zysków. Pozostałe 0,60 USD pochodzi z amortyzacji i innych wydatków i jest uważane za niepodlegający opodatkowaniu zwrot kapitału.

Inwestor zapłaciłby zwykły podatek dochodowy od 1,20 dolara w roku, w którym został otrzymany. Tymczasem podstawa kosztu inwestora zostaje obniżona o 0,60 USD do 19,40 USD za akcję. Jak wspomniano wcześniej, ta obniżka podstawy będzie opodatkowana jako długo- lub krótkoterminowy zysk lub strata w momencie sprzedaży jednostek.

Dolna linia

REIT zapewniają unikalne korzyści podatkowe, które mogą przełożyć się na stały strumień dochodów dla inwestorów i wyższe zyski niż to, co mogliby zarobić na rynkach o stałym dochodzie. Inwestorzy powinni jednak wiedzieć, czy płatności te mają formę dochodu, zysków kapitałowych czy zwrotu kapitału, ponieważ każda z nich jest traktowana inaczej w czasie podatkowym. Ponadto kwalifikowane dywidendy REIT mogą korzystać z dodatkowych ulg podatkowych w ramach TCJA.Ponieważ sytuacja podatkowa każdej osoby jest inna, inwestorzy powinni skonsultować się z własnym doradcą finansowym, aby zrozumieć, w jaki sposób dywidendy REIT wpłyną na ich zobowiązania podatkowe.