FHA vs. Pożyczki konwencjonalne: jaka jest różnica?

FHA vs. Pożyczki konwencjonalne: przegląd

Konsumenci kwalifikują się do różnych rodzajów kredyty hipoteczne na podstawie ich profili finansowych. Wiele kredytów hipotecznych to zwykle pożyczki konwencjonalne. Ale są też inne, które są wspierane i ubezpieczone przez Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA). Chociaż oba pozwalają konsumentom sfinansować zakup domu, istnieje kilka kluczowych różnic między nimi.

Pożyczki FHA umożliwienie i ułatwienie posiadania domu przez kredytobiorców o niskich lub średnich dochodach, którzy w przeciwnym razie nie byliby w stanie uzyskać finansowanie z powodu braku lub złego Historia kredytowalub dlatego, że nie mają wystarczająco dużo zaoszczędzonych środków. Ci, którzy kwalifikują się do pożyczki FHA, wymagają niższej zaliczka. A wymagania kredytowe nie są tak surowe, jak w przypadku innych kredytów hipotecznych – nawet te z oceną kredytową poniżej 580 mogą uzyskać finansowanie. Pożyczki te nie są udzielane przez samą FHA. Zamiast tego są przekazywane przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA.

Osoby z ugruntowaną zdolnością kredytową i niskimi poziomami dług, z drugiej strony, zwykle kwalifikują się do tradycyjne kredyty hipoteczne. Pożyczki te są zazwyczaj oferowane przez osoby prywatne kredytodawcy hipoteczni jak banki, kasy kredytowe i inne firmy prywatne. W przeciwieństwie do pożyczek FHA, te kredyty hipoteczne nie są zabezpieczone ani zabezpieczone przez rząd.

Pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)

Pożyczki Federal Housing Administration (FHA) są ubezpieczone federalnie i wydawane przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA, w tym banki, kasy kredytoweoraz inne firmy pożyczkowe. Pożyczki FHA są przeznaczone dla kredytobiorców z ograniczonymi oszczędnościami lub niższą oceną kredytową.

Pożyczki FHA można przeznaczyć na zakup lub refinansowanie domów jednorodzinnych, domy wielorodzinne z maksymalnie czterema jednostkami, kondominiaoraz niektóre domy produkowane i mobilne. Istnieją również określone kategorie pożyczek FHA, które można wykorzystać na nowe budowy lub na sfinansowanie remontu istniejącego domu.

Ponieważ pożyczki FHA są ubezpieczone federalnie, co oznacza, że ​​pożyczkodawcy są chronieni w przypadku, gdy pożyczkobiorca domyślne na ich kredyt hipoteczny – ci kredytodawcy mogą zaoferować korzystniejsze warunki kredytobiorcom, którzy w przeciwnym razie nie kwalifikowaliby się do kredytu mieszkaniowego, w tym niższe oprocentowanie. Oznacza to, że łatwiej jest również zakwalifikować się do pożyczki FHA niż do konwencjonalnej pożyczki.

Kwalifikujące się standardy pożyczek FHA sprawiają, że kupowanie domu jest bardziej dostępne dla większej liczby osób. Od 2020 roku możesz pożyczyć do 96,5% wartości domu z pożyczką FHA. Wnioskodawcy hipoteczni FHA z ocena kredytowa tak niski jak 580 może zostać zatwierdzony do kredytu mieszkaniowego - pod warunkiem, że mają wystarczającą ilość na pokrycie wymogu 3,5% zaliczki. Osoby, których ocena kredytowa spadnie poniżej 580, mogą nadal się kwalifikować, ale ogólnie muszą odłożyć co najmniej 10% Cena zakupu. Większość kredytodawców wymaga, aby wnioskodawcy hipoteczni FHA mieli ocenę kredytową między 620 a 640 do zatwierdzenia. Te pożyczki wspierane przez rząd mogą również mieć dodatkowe koszty zamknięcia które nie są wymagane w przypadku konwencjonalnych pożyczek.

Pożyczki konwencjonalne

Pożyczka konwencjonalna to pożyczka hipoteczna, która nie jest wspierana przez agencję rządową. Pożyczki konwencjonalne są udzielane i obsługiwane przez prywatnych pożyczkodawców hipotecznych, takich jak banki, SKOK-i i inne instytucje finansowe. Pożyczki konwencjonalne prezentują się najczęściej ryzyko dla pożyczkodawców, ponieważ rząd federalny ich nie ubezpiecza. Z tego powodu pożyczkodawcy udzielają konwencjonalnych kredytów hipotecznych wnioskodawcom, którzy mają najsilniejsze profile finansowe. Standardowy zaliczka wymagania wahają się od 3% do 20%, w zależności od produktu hipotecznego.

Aby zakwalifikować się do konwencjonalnej pożyczki, konsumenci zazwyczaj mają znakomite raporty kredytowe bez znaczących skaz i ocenę kredytową wynoszącą co najmniej 680. Pożyczka konwencjonalna stopy procentowe różnią się w zależności od wysokości zaliczki, wyboru produktu hipotecznego przez konsumenta oraz aktualnych warunków rynkowych. Większość konwencjonalnych pożyczek ma stałe oprocentowanie, co oznacza, że ​​oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres trwania pożyczki. Kredytobiorcy są w stanie refinansować, jeśli stawki się zmienią.

Pożyczki konwencjonalne można podzielić na dwie kategorie:zgodne oraz niezgodny pożyczki. Zgodne pożyczki konwencjonalne są zgodne ze standardami udzielania pożyczek określonymi przez Federalne Narodowe Stowarzyszenie Hipoteczne (Fannie Mae) i Federalną Korporację Kredytów Hipotecznych (Freddie Mac).

Uwagi specjalne

Ubezpieczenie hipoteczne

Pożyczkobiorcy mogą być zobowiązani do zapłaty ubezpieczenie kredytu hipotecznego, w zależności od warunków kredytu hipotecznego i wysokości zaliczki. W przeciwieństwie do innych rodzajów ubezpieczenie, ubezpieczenie kredytu hipotecznego chroni pożyczkodawcę, a nie ubezpieczającego, jeśli pożyczkobiorca przestanie dokonywać płatności i nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań finansowych.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest wbudowane w każdą pożyczkę FHA. Składki są wypłacane na dwa różne sposoby. Pierwszym z nich jest płatność z góry, która może zostać włączona do pożyczki i spłacana przez cały okres jej trwania. Drugim sposobem jest dokonywanie miesięcznych płatności. Kredytobiorcy, którzy mogą odłożyć 10% lub więcej, płacą te składki przez 11 lat. Każdy, kto wpłaci zaliczkę w wysokości mniejszej niż 10%, musi wpłacić te składki na czas trwania kredytu hipotecznego.

Większość pożyczkodawców woli udzielać konwencjonalnych pożyczek na nie więcej niż 80% wartość rynkowa domu — odpowiednik wpłaty 20% zaliczki. Procent wartości domu, który jest reprezentowany przez kwotę pożyczki, jest wskazany przez kredyt do wartości spłaty (LTV). Na przykład pożyczkobiorca, który odkłada 15% (45 000 USD) na dom o wartości 300 000 USD, wymaga pożyczki w wysokości 255 000 USD. Dałoby to wskaźnik LTV na poziomie 85%. Kredytodawcy wymagają współczynnika LTV na poziomie 80% lub mniej jako sposobu zabezpieczenia się przed ryzykiem, że kredytobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego. Dlatego osoby z konwencjonalnymi kredytami hipotecznymi, które wpłacają mniej niż 20% zaliczki, opłacają ubezpieczenie hipoteczne – zwane również prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) – do momentu, gdy ich wskaźnik LTV osiągnie 80%.

PMI może kosztować od 0,3% do 1,5% kwoty pożyczki rocznie. Podobnie jak inne rodzaje ubezpieczeń hipotecznych, PMI jest opłacany przez kredytobiorcę i ma na celu ochronę kredytodawcy przed poniesieniem straty finansowej, jeśli zostanie zmuszony do wykluczać na posesji. Wpływy z PMI mogą zostać wykorzystane przez pożyczkodawców na pokrycie kosztów związanych z odsprzedażą domu, który jest przejęty.

Inne pożyczki wspierane przez rząd

Pożyczki FHA nie są jedynym rodzajem pożyczek wspieranych przez rząd. Istnieją dwa inne rodzaje programów pożyczek ubezpieczonych przez agencje rządowe — pożyczki VA i pożyczki USDA.

Pożyczki Veterans Affairs (VA) są wspierane przez Departament Spraw Weteranów USA. Pożyczki te są dostępne dla wykwalifikowanych członków sił zbrojnych, ich małżonków i innych beneficjentów. Pożyczki VA nie wymagają zaliczki i zazwyczaj nie pobierają ubezpieczenia hipotecznego.

Pożyczki są dostępne dla pożyczkobiorców na obszarach wiejskich za pośrednictwem Departament Rolnictwa USA (USDA). Są one przeznaczone dla nabywców domów o niskich lub średnich dochodach i nie wymagają zaliczki. Może być również większa elastyczność w zakresie wymagań dotyczących oceny kredytowej.