Jak wykorzystać podejście dochodowe do wyceny nieruchomości

Jakie jest podejście dochodowe?

Podejście dochodowe, czasami nazywane podejściem kapitalizacji dochodowej, jest rodzajem nieruchomości metoda wyceny, która pozwala inwestorom oszacować wartość nieruchomości na podstawie dochodu z nieruchomości; generuje. Używa się go, biorąc dochód operacyjny netto (NOI) z pobranego czynszu i dzieląc go przez stopa kapitalizacji.

Jak działa podejście dochodowe

Podejście dochodowe jest zwykle stosowane w przypadku nieruchomości przynoszących dochód i jest jednym z trzech popularnych podejść do wyceny nieruchomości. Pozostałe to podejście kosztowe i podejście porównawcze. Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest podobne do zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w przypadku finansów. Podejście dochodowe dyskontuje przyszłą wartość czynszów o stopę kapitalizacji.

Korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor bierze pod uwagę wysokość dochodu generowane i inne czynniki w celu określenia, za ile nieruchomość może sprzedać w obecnych warunkach rynkowych. Oprócz ustalenia, czy inwestor może czerpać zyski z wynajmowanej nieruchomości, pożyczkodawca będzie chciał poznać potencjalne ryzyko

spłata jeśli udziela inwestorowi kredytu hipotecznego.

Uwagi specjalne

Korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor musi również wziąć pod uwagę stan nieruchomości. Potencjalne duże naprawy, które mogą być potrzebne, mogą znacznie obniżyć przyszłe zyski.

Ponadto inwestor powinien zastanowić się, jak sprawnie funkcjonuje nieruchomość. Na przykład wynajmujący może udzielać najemcom obniżek czynszu w zamian za ukończenie prac w ogrodzie lub inne obowiązki. Być może konkretni najemcy borykają się z trudnościami ekonomicznymi, które powinny odwrócić się w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a wynajmujący nie chce ich eksmitować. Jeśli pobierany czynsz nie jest wyższy niż obecny wydatkiinwestor najprawdopodobniej nie kupi nieruchomości.

Inwestor musi również ustalić, ile lokali jest średnio pustych w danym momencie. Nie otrzymanie pełnego czynszu od każdej jednostki wpłynie na dochód inwestora z nieruchomości. Jest to szczególnie ważne, jeśli nieruchomość wymaga pilnych napraw, a wiele lokali jest nieobsadzonych, co sugeruje niski wskaźnik obłożenia. Jeśli lokale nie są regularnie obsadzane, ściąganie czynszu będzie niższe niż mogłoby być, a zakup nieruchomości może nie leżeć w interesie inwestora.

Przykład podejścia dochodowego

W podejściu dochodowym inwestor wykorzystuje rynkową sprzedaż porównywalnych produktów do wyboru stopy kapitalizacji. Na przykład, wyceniając czterorodzinny apartamentowiec w określonym powiecie, inwestor patrzy na ostatnie ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tym samym powiecie. Po obliczeniu stopy kapitalizacji inwestor może podzielić NOI wynajmowanej nieruchomości przez tę stawkę. Na przykład nieruchomość z dochodem operacyjnym netto (NOI) w wysokości 700 000 USD i wybraną stopą kapitalizacji 8% jest warta 8,75 mln USD.