Właściciel kontra REIT: plusy i minusy
Inwestorzy poszukujący ekspozycji na nieruchomości mogą szukać nieruchomości inwestycyjne kupować i wynajmować lub nabywać udziały w funduszu powierniczym nieruchomości (REIT). Stanie się właścicielem oferuje większą dźwignię i większą szansę na osiągnięcie dużych zysków, ale wiąże się z długą listą problemów, takich jak pobieranie czynszu i reagowanie na problemy z utrzymaniem. REIT zapewniają znacznie prostszy sposób inwestowania w nieruchomości i uzyskiwania stałego dochodu z dywidend, ale dają mniejszą kontrolę, a ich wzrost jest zwykle niższy niż w przypadku nieruchomości na wynajem.
Właściciele Plusy
Zostanie właścicielem mieszkania ma kilka zalet. Być może największą zaletą jest dźwignia. Inwestorzy z dobrym kredytem mogą kupić nieruchomość na wynajem już z 20% spadkiem, finansując resztę. Dlatego nakłady pieniężne inwestora na nieruchomość o wartości 100 000 USD wynoszą tylko 20 000 USD. Jeśli w pierwszym roku wartość nieruchomości wzrośnie o 20%, co jest wartością niespotykaną na gorącym rynku nieruchomości, inwestor może cieszyć się 100% zwrotem.
Chociaż spłaty kredytu hipotecznego muszą być dokonywane od finansowanej kwoty, mądry inwestor nieruchomości zarabia wystarczająco dużo pieniędzy w dochodach z wynajmu, aby pokryć kredyt hipoteczny, a pieniądze pozostają jako zysk. Dzięki temu inwestor może zarabiać zarówno na aprecjacjach nieruchomości, jak i opłatach czynszowych od najemców.
Wady właściciela
Bycie właścicielem jest o wiele bardziej praktyczną inwestycją niż posiadanie akcji REIT. Wiele osób, które zajęły się kupowaniem nieruchomości na wynajem, szybko przekonało się, że czas potrzebny na zarządzanie wszystkimi ich nieruchomościami staje się kolejną pracą na pełen etat. Osoba rozważająca zakup nieruchomości na wynajem powinna przygotować się na ogromne zaangażowanie czasowe, bądź być przygotowana na opłacenie profesjonalisty zarządca nieruchomości zajmowanie się drobiazgami, takimi jak ogłoszenia wakatów, pobieranie czynszu i zajmowanie się przestępcami najemców.
Następnie są niezliczone wydatki związane z posiadaniem nieruchomości. W zależności od tego, jak napisana jest umowa najmu, właściciel może być odpowiedzialny finansowo za wszystko, od nieszczelnego kranu po zepsutą lodówkę. Może to szybko pochłonąć zysk inwestora. Co więcej, radzenie sobie z gorączkowymi późnymi telefonami za każdym razem, gdy toaleta lokatora nie spłukuje się prawidłowo, może pogorszyć jakość życia.
Zalety REIT
Być może największą zaletą kupowania akcji REIT zamiast wynajmowania nieruchomości jest prostota. Inwestowanie w REIT pozwala na udział w aprecjacji wartości i przychodach z wynajmu bez angażowania się w kłopoty z faktycznym zakupem, zarządzaniem i sprzedażą nieruchomości. Kolejną korzyścią jest dywersyfikacja. Budowanie zróżnicowanego portfela własnych nieruchomości na wynajem wymaga sporego budżetu oraz dużej ilości czasu i wiedzy. Inwestowanie we właściwe oferty REIT dywersyfikację gotową dla Ciebie w ramach jednego prostego zakupu. Ponadto, chociaż nieruchomości na wynajem są potencjalnie lukratywnymi inwestycjami, mogą być wysoce niepłynne, szczególnie gdy rynek nieruchomości staje się miękki. Natomiast akcje REIT można wymienić na gotówkę w ciągu jednej pięciominutowej rozmowy telefonicznej.
Wady REIT
REIT-om brakuje przewagi dźwigni finansowej oferowanej przez finansowanie nieruchomości na wynajem. Ponieważ REIT jest prawnie zobowiązany do dystrybucji 90% swoich zysków inwestorom, pozostaje tylko 10% na rozwój firmy poprzez inwestowanie w dodatkowe nieruchomości. W rezultacie ceny akcji REIT rzadko rosną tak szybko, jak, powiedzmy, firmy technologiczne z Doliny Krzemowej, które rzadko wypłacają dywidendy i zazwyczaj inwestują każdy grosz swoich zysków we wzrost i innowacje.
Inwestowanie w REIT daje mniejszą kontrolę niż bycie właścicielem. Kiedy inwestor kupuje nieruchomość na wynajem, może zobaczyć, dotknąć i powąchać każdą nieruchomość, zanim stanie się jej właścicielem. Inwestor może zbadać lokalny rynek najmu i przeanalizować dane o tym, jak podobne nieruchomości radziły sobie w ostatnim czasie. Kupno akcji REIT oznacza przekazanie tej kontroli komuś innemu. Może to być idealne dla inwestorów, którzy nie chcą podejmować takich decyzji, ale ci, którzy wolą podejście praktyczne, mogą być w lepszej sytuacji jako właściciele.