Paliwo, które napędzało topnienie subprime

Dziesiątki kredytodawców hipotecznych deklarują bankructwo w ciągu kilku tygodni. Rynek jest wypełniony obawami dużej globalnej kryzys kredytowy, co może mieć wpływ na wszystkie klasy kredytobiorców. Banki centralne stosują klauzule awaryjne, aby zasilić przestraszonych płynnością rynki finansowe. ten nieruchomość rynki gwałtownie spadają po latach rekordowych wzrostów. Wykluczenie stawki podwajają się rok za rokiem w drugiej połowie 2006 i 2007 roku.

Raporty brzmią onieśmielająco, ale co to wszystko znaczy?

Obecnie jesteśmy po kolana w kryzys finansowy który koncentruje się na amerykańskim rynku mieszkaniowym, gdzie wypada z zamrożonych kredyt hipoteczny subprime rynek rozlewa się na rynki kredytowe, a także krajowych i globalnych giełdy. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak rynki spadły tak daleko i co może nas czekać.

Droga do kryzysu

Czy tak było w przypadku jednej grupy czy jednej firmy zasypiającej za kierownicą? Czy to wynik zbyt małego nadzoru, zbyt dużej chciwości, czy po prostu niedostatecznego zrozumienia? Jak to często bywa, gdy rynki finansowe się psują, odpowiedź brzmi prawdopodobnie „wszystkie powyższe”

Pamiętać, rynek, który dziś obserwujemy, jest produktem ubocznym rynku sprzed sześciu lat. Cofnijmy się do końca 2001 r., kiedy po wrześniu panował strach przed globalnymi atakami terrorystycznymi. 11 wstrząsnęło i tak już zmagającą się gospodarką, która dopiero zaczynała wychodzić z recesji wywołanej przez technologię bańka z końca lat dziewięćdziesiątych.

W odpowiedzi w 2001 roku Rezerwa Federalna zaczął drastycznie obniżać stawki, a stopa funduszy federalnych osiągnął 1% w 2003 r., co w żargonie bankowości centralnej wynosi zasadniczo zero. Celem niskiego fundusze federalne stawką jest rozszerzenie podaż pieniądza i zachęcać do zaciągania pożyczek, co powinno pobudzać wydatki i inwestycje. Idea, że ​​wydatki były „patriotyczne”, była szeroko propagowana i wszyscy — od Białego Domu po lokalne stowarzyszenie rodziców i nauczycieli, zachęcali nas do kupowania, kupowania, kupowania.

Udało się, a gospodarka zaczęła się stale rozwijać w 2002 roku.

Nieruchomości zaczynają wyglądać atrakcyjnie

Jak niższy stopy procentowe przebiły się do gospodarki, rynek nieruchomości zaczął szaleć, gdy liczba sprzedanych domów – i ceny, za które sprzedano – drastycznie wzrosły począwszy od 2002 roku. W tym czasie stawka na 30-latkę hipoteka o stałym oprocentowaniu był na najniższym poziomie od prawie 40 lat, a ludzie dostrzegli wyjątkową okazję uzyskania dostępu do prawie najtańszego dostępnego źródła kapitału.

Banki inwestycyjne i zabezpieczenia zabezpieczone aktywami

Gdyby rynek mieszkaniowy miał tylko przyzwoitą rękę – powiedzmy z niskimi stopami procentowymi i rosnącym popytem – wszelkie problemy byłyby sprawiedliwie opanowane. Niestety, dzięki obrotom nowych produktów finansowych, było to fantastyczne rozdanie Wall Street. Te nowe produkty rozprzestrzeniły się szeroko i zostały uwzględnione w fundusze emerytalne, fundusze hedgingowe i rządy międzynarodowe.

A jak się teraz dowiadujemy, wiele z tych produktów nie było nic warte.

Prosty pomysł prowadzi do dużych problemów

ten zabezpieczenia zabezpieczone aktywami (ABS) istnieje od dziesięcioleci, a jego podstawą jest prosta zasada inwestycyjna: weź kilka aktywów, które mają przewidywalne i podobne Przepływy środków pieniężnych (jak kredyt hipoteczny danej osoby), połącz je w jeden zarządzany pakiet, który gromadzi wszystkie indywidualne płatności (spłaty kredytu hipotecznego) i wykorzystuje pieniądze do płacenia inwestorom kupon na zarządzanym pakiecie. Tworzy to zabezpieczenie oparte na aktywach, w którym bazowa nieruchomość działa jako: zabezpieczenie.

Kolejnym dużym plusem było to, że zdolność kredytowa agencje takie jak Moody's i Standard i biedni umieściliby pieczęć zatwierdzenia „AAA” lub „A+” na wielu z tych papierów wartościowych, sygnalizując ich względne bezpieczeństwo jako inwestycję.

Zaletą dla inwestora jest to, że może nabyć zdywersyfikowany portfel aktywów o stałym dochodzie, które są dostarczane jako jedna wypłata kuponu.

ten Rządowe Krajowe Stowarzyszenie Hipoteczne (Ginnie Mae) była pakowanie i sprzedaż zsekurytyzowany kredyty hipoteczne jako ABS na lata; ich ratingi „AAA” zawsze miały gwarancję, jaką dawało wsparcie rządowe Ginnie Mae. Inwestorzy uzyskali wyższą stopę zwrotu niż na obligacjach skarbowych, a Ginnie Mae mogła wykorzystać fundusze na zaoferowanie nowych kredytów hipotecznych.

Poszerzanie marginesów

Dzięki eksplodującemu rynkowi nieruchomości powstała również zaktualizowana forma ABS, tylko te ABS były wypchane kredytami hipotecznymi subprime lub pożyczkami dla kupujących z mniej niż gwiazdami kredyt.

Kredyty subprime, wraz ze znacznie wyższym ryzykiem niewykonania zobowiązania, zostały umieszczone w różnych klasach ryzyka lub transze, z których każdy miał swój własny spłata harmonogram. Wyższe transze mogły otrzymać rating „AAA” – nawet jeśli zawierały kredyty subprime – ponieważ transze te były obiecane jako pierwsze dolary, które trafiły do ​​papierów wartościowych. Niższe transze niosły ze sobą wyższe stopy oprocentowania, aby zrekompensować wzrost standardowe ryzyko. Na samym dole transza „kapitałowa” była inwestycją wysoce spekulacyjną, ponieważ jej przepływy pieniężne mogłyby zostać zasadniczo wymazane, gdyby standardowa stawka na całym ABS wspiął się powyżej niskiego poziomu – w przedziale od 5 do 7%.

Nagle, nawet kredytodawcy hipoteczni subprime mieli możliwość sprzedaży swojego ryzykownego długu, co z kolei pozwoliło im na jeszcze bardziej agresywny rynek tego długu. Wall Street była tam, aby odebrać ich kredyty subprime, połączyć je z innymi kredytami (niektóre jakościowe, inne nie) i sprzedać je inwestorom. Ponadto prawie 80% tych powiązanych papierów w magiczny sposób stało się klasa inwestycyjna (ocena „A” lub wyższa) dzięki agencjom ratingowym, które zarabiały lukratywne opłaty za swoją pracę przy ocenianiu ABS.

W wyniku tej działalności bardzo opłacało się pochodzić kredyty hipoteczne — nawet ryzykowne. Nie minęło wiele czasu, zanim pojawiły się nawet podstawowe wymagania, takie jak dowód dochodu i zaliczka zostały przeoczone przez kredytodawców hipotecznych; 125% kredyt do wartości spłaty hipoteki były gwarantowane i udzielane potencjalnym właścicielom domów. Logika polega na tym, że przy tak szybkim wzroście cen nieruchomości (mediana cen domów rosła aż o 14% rocznie do 2005 r.), kredyt hipoteczny LTV na poziomie 125% byłby ponad wodą w niecałe dwa lata.

Dźwignia do kwadratu

Wzmacniająca pętla zaczęła się kręcić zbyt szybko, ale na Wall Street Główna ulica a wszyscy w międzyczasie czerpią zyski z jazdy, kto miał zamiar nacisnąć hamulce?

Rekordowo niskie stopy procentowe w połączeniu z coraz słabszymi standardami kredytowymi spowodowały, że ceny nieruchomości osiągnęły rekordowo wysoki poziom w większości Stanów Zjednoczonych. Obecni właściciele domów byli refinansowanie w rekordowych ilościach, wykorzystując niedawno zarobiony kapitał, który można było zdobyć za kilkaset dolarów wydanych na dom ocena.

Tymczasem dzięki płynności na rynku banki inwestycyjne a inni duzi inwestorzy byli w stanie pożyczać coraz więcej (wzrost wpływ) aby utworzyć dodatkowe produkty inwestycyjne, który obejmował chwiejne aktywa subprime.

Zabezpieczony dług dołącza do walki

Możliwość pożyczania większej liczby banków i innych dużych inwestorów do tworzenia zabezpieczone zobowiązania dłużne (CDO), który zasadniczo zgarnął kapitał i „półpiętro" (ocena średni do niskiego) transze z MBS i ponownie je przepakowaliśmy, tym razem na CDO typu mezzanine.

Korzystając z tego samego schematu płatności „strumień w dół”, większość CDO typu mezzanine może uzyskać rating kredytowy „AAA”, trafiając w ręce funduszy hedgingowych, funduszy emerytalnych, banki komercyjne i inne inwestorzy instytucjonalni.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mieszkaniową (RMBS), w którym przepływy pieniężne pochodzą z zadłużenia mieszkaniowego, a CDO skutecznie usuwały linie komunikacji między kredytobiorcą a pierwotnym kredytodawcą. Nagle wielcy inwestorzy kontrolowali zabezpieczenie; w rezultacie negocjacje dotyczące opóźnionych spłat kredytów hipotecznych zostały pominięte w modelu „bezpośredniego wykluczenia” inwestora, który chce zmniejszyć swoje straty.

Czynniki te nie spowodowałyby jednak obecnego kryzysu, gdyby:

1. Rynek nieruchomości nadal Bum.
2. Właściciele domów mogliby faktycznie spłacają kredyty hipoteczne.

Ponieważ jednak tak się nie stało, czynniki te pomogły później tylko zwiększyć liczbę foreclosures.

Stawki teaserowe i ARM

Biorąc pod uwagę, że kredytodawcy hipoteczni eksportują większość ryzyka związanego z udzielaniem pożyczek subprime inwestorom, mogli swobodnie wymyślać interesujące strategie udzielania kredytów za ich pomocą. uwolnione stolica. Używając stawki zwiastuna (specjalne niskie stawki, które wystarczyłyby na pierwszy rok lub dwa lata kredytu hipotecznego) w ciągu kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM), pożyczkobiorcy mogliby zostać zwabieni na początkowo przystępną hipotekę, której spłaty wzrosłyby gwałtownie w ciągu trzech, pięciu lub siedmiu lat.

Gdy rynek nieruchomości osiągnął szczyty w latach 2005 i 2006, stawki teaserowe, ARM i „tylko odsetkiPożyczka (gdzie nie są dokonywane żadne podstawowe płatności przez pierwsze kilka lat) była coraz częściej naciskana na właścicieli domów. Ponieważ pożyczki te stały się bardziej powszechne, mniej pożyczkobiorców kwestionowało warunki, a zamiast tego kusiła ich perspektywa możliwości refinansowanie w ciągu kilku lat (z ogromnym zyskiem, jak twierdził argument), umożliwiające im dokonywanie wszelkich płatności wyrównawczych, które byłyby niezbędny. To, czego kredytobiorcy nie wzięli pod uwagę na dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym, to fakt, że jakikolwiek spadek wartości domu pozostawiłby kredytobiorcę z niemożliwą do utrzymania kombinacją płatność balonem i znacznie wyższa spłata kredytu hipotecznego.

Rynek tak blisko domu, jak nieruchomości, staje się nie do zignorowania, gdy zaczyna strzelać do wszystkich cylindry. W ciągu pięciu lat ceny domów w wielu obszarach dosłownie podwoiły się i u prawie każdego, kto nie kupili domu ani nie refinansowali, uważali się za opóźnionych w wyścigu o zarobienie na tym pieniędzy rynek. Kredytodawcy hipoteczni wiedzieli o tym i naciskali coraz bardziej agresywnie. Nie można było budować nowych domów wystarczająco szybko, a zapasy firm budujących domy poszybowały w górę.

Rynek CDO (zabezpieczony głównie długiem subprime) rozrósł się do ponad 600 miliardów dolarów emisji w samym tylko 2006 r. – ponad 10-krotność kwoty wyemitowanej zaledwie dekadę wcześniej. Te papiery wartościowe, chociaż niepłynny, były chętnie odbierane w rynki wtórne, który szczęśliwie zaparkował je w duże fundusze instytucjonalne po ich rynkowych stopach procentowych.

Pęknięcia zaczynają się pojawiać

Jednak w połowie 2006 roku zaczęły pojawiać się pęknięcia. Sprzedaż nowych domów utknęły w martwym punkcie, a mediana cen sprzedaży zatrzymała ich wzrost. Stopy procentowe – choć nadal były niskie w historii – rosły, a obawy o inflację groziły ich podwyższeniem. Wszystkie łatwe do zabezpieczenia kredyty hipoteczne i refinansowania zostały już wykonane, a pierwsze z chwiejnych ARM, napisane 12 do 24 miesięcy wcześniej, zaczęły się resetować.

Domyślny ceny zaczęły gwałtownie rosnąć. Nagle CDO przestało wyglądać tak atrakcyjnie dla inwestorów poszukujących rentowności. W końcu wiele CDO było przepakowywanych tak wiele razy, że trudno było stwierdzić, ile w rzeczywistości było w nich narażonych na ryzyko subprime.

Kryzys łatwego kredytu

Wkrótce pojawiły się informacje o problemach w sektorze sala konferencyjna dyskusje na nagłówki wiadomości.

Dziesiątki kredytodawców hipotecznych - bez rynków wtórnych lub banków inwestycyjnych, które chcą sprzedawać swoje pożyczki udzielone — zostali odcięci od tego, co stało się głównym źródłem finansowania, i zostali zmuszeni do zamknięcia operacje. W rezultacie CDO przeszły z niepłynnych do niezbywalnych.

W obliczu całej tej niepewności finansowej inwestorzy stali się znacznie bardziej awersja do ryzykai spojrzał na rozwijać pozycje w potencjalnie niebezpiecznych MBS, a wszelkie papiery wartościowe o stałym dochodzie nie płacą odpowiedniej premia za ryzyko dla postrzeganego poziomu ryzyka. Inwestorzy masowo głosowali, że ryzyko subprime nie jest warte podejmowania.

Wśród tego lot do jakości, trzy miesiące Bony skarbowe stał się nowym „niezbędnym” produktem o stałym dochodzie, a plony spadły o szokujące 1,5% w ciągu kilku dni. Jeszcze bardziej godne uwagi niż kupowanie obligacji rządowych (i do tego krótkoterminowych) było… szerzyć się między podobnym terminem obligacje przedsiębiorstw i bonów skarbowych, które poszerzyły się z około 35 punkty bazowe do ponad 120 punktów bazowych w mniej niż tydzień.

Te zmiany mogą wydawać się minimalne lub nieszkodliwe dla niewprawnego oka, ale we współczesnym stałym dochodzie na rynkach – gdzie lewarowanie jest królem, a tani kredyt jest tylko obecnym błaznem – taki ruch może przynieść wiele korzyści dużo uszkodzeń. Ilustrowało to upadek kilku fundusze hedgingowe.

Wiele funduszy instytucjonalnych stanęło w obliczu margines oraz wezwania do zabezpieczenia z nerwowych banków, które zmusiły je do sprzedaży innych aktywów, takich jak akcje i obligacje, w celu pozyskania gotówki. Zwiększona presja sprzedażowa zawładnęła giełdami, ponieważ główne średnie wartości akcji na całym świecie były uderzył w gwałtowne spadki w ciągu kilku tygodni, co skutecznie sparaliżowało silny rynek, który zajął ten Średnia przemysłowa Dow Jones do rekordowych poziomów w lipcu 2007 roku.

Aby pomóc powstrzymać skutki kryzysu, banki centralne USA, Japonii i Europy poprzez zastrzyki gotówki kilkaset miliardów dolarów, pomogło bankom w ich problemach z płynnością i pomogło ustabilizować sytuację finansową rynków. Rezerwa Federalna również ograniczyła okno rabatowe stawka, co sprawiło, że było taniej za instytucje finansowe pożyczać fundusze od Fedu, zwiększać płynność ich operacji i pomagać walczącym aktywom.

Dodana płynność pomogła w pewnym stopniu ustabilizować rynek, ale pełny wpływ tych wydarzeń nie jest jeszcze jasny.

Wniosek

Nie ma nic z natury złego ani złego w zabezpieczonym zobowiązaniu dłużnym ani w żadnym z jego finansowych krewnych. To naturalny i inteligentny sposób na dywersyfikację ryzyka i otwarcie rynki kapitałowe. Jak wszystko inne — kropka bańka, Zarządzanie kapitałem długoterminowym upaść, a hiperinflacja wczesnych lat osiemdziesiątych – jeśli strategia lub instrument zostanie niewłaściwie wykorzystany lub przegotowany, trzeba będzie dobrze otrząsnąć się z areny. Nazwijmy to naturalnym przedłużeniem kapitalizmu, gdzie chciwość może inspirować innowacje, ale jeśli nie jest to kontrolowane, potrzebne są główne siły rynkowe, aby przywrócić równowagę systemu.

Co dalej?

Więc dokąd stąd pójdziemy? Odpowiedź na to pytanie skupi się na ustaleniu, jak dalekosiężny będzie wpływ, zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i na całym świecie. Najlepsza sytuacja dla wszystkich zaangażowanych stron pozostaje taka, w której gospodarka USA ma się dobrze, bezrobocie pozostaje niskie, dochód osobisty nadąża za inflacją, a ceny nieruchomości znajdują dno. Dopiero gdy nastąpi ostatnia część, będziemy mogli ocenić całkowity wpływ krach subprime.

Po tym fiasku nadzór regulacyjny z pewnością ulegnie zaostrzeniu, prawdopodobnie utrzymają ograniczenia kredytowe i oceny obligacji bardzo konserwatywna przez kilka następnych lat. Pomijając wszelkie wnioski, Wall Street będzie nadal poszukiwać nowych sposobów, aby ryzyko cenowe i pakietowe papiery wartościowe, a obowiązkiem inwestora pozostaje patrzenie w przyszłość przez cenne filtry przeszłości.