Zrozumienie procesu Escrow

Kupno domu może być skomplikowanym procesem, na który większość ludzi nie jest na ogół przygotowana. Jednym z tych tajemniczych elementów jest depozyt proces — zwany także zamknięcie. Ten proces, który zachodzi między momentem, w którym sprzedawca zaakceptuje ofertę, a kupującym otrzyma klucze, może być przytłaczający dla wielu nabywców domów. Dobrym pomysłem jest posiadanie przynajmniej podstawowego pomysłu na kroki, które należy wykonać, zanim złożysz ofertę na dom.

Co to jest Escrow?

Escrow to instrument finansowy w posiadaniu Strona trzecia w imieniu dwóch innych stron, które finalizują transakcję. To jak rachunek powierniczy prowadzony przez osobę trzecią, podczas gdy wszystkie zobowiązania sprzedającego i kupującego są wypełniane.

Czas potrzebny na przejście od początku do końca procesu depozytu jest różny. Niektóre z czynników decydujących o długości zamknięcia to m.in wstępna akceptacja kredytu hipotecznego, posiadanie odpowiednich dokumentów pod ręką i czas potrzebny na uzyskanie gwarantowanie kompletny. I podobnie jak długość czasu, proces może się różnić w zależności od stanu. Poniższe kroki są jednak ogólnie takie same dla wszystkich.

Otwórz rachunek powierniczy

Po podpisaniu przez Ciebie i sprzedawcę wzajemnie akceptowalnej umowy kupna, Twój agent depozytowy odbierze twoje poważne pieniądze sprawdzić i zdeponować na rachunku escrow w firmie escrow określonej w umowie kupna. Firma depozytowa działa jako neutralny Strona trzecia zebrać wymagane środki i dokumenty związane z procesem zamknięcia od początkowej wpłaty zadatkowej i dokumentów kredytowych do podpisanych czyn.

Czekaj na wycenę banku

Bank udzielający kredytu hipotecznego zrobi sam ocena— za co kupujący zwykle płaci — aby chronić swoje interesy finansowe, jeśli kiedykolwiek będzie tego potrzebował wykluczać na posesji. Jeśli wycena jest niższa niż oferowana cena, pożyczający nie udzieli Ci finansowania, chyba że znajdziesz różnicę lub sprzedawca obniży cenę do szacowanej kwoty.

Możesz jednak spróbować zmienić rzeczoznawca, wykonując jedną z następujących czynności:

• Podaj dodatkowe informacje, dlaczego uważasz, że dom powinien zostać wyceniony na wyższą kwotę
• Uzyskaj drugą wycenę
• Wypróbuj innego pożyczkodawcę i miej nadzieję, że wycena wyjdzie na twoją korzyść

Jeśli żadna z tych opcji nie jest możliwa, możesz anulować umowę kupna.

Bezpieczne finansowanie

Powinieneś już wcześniej uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny, zanim Twoja umowa została zaakceptowana. Gdy podasz swojemu pożyczkodawcy adres nieruchomości, przygotuje on oszacowanie w dobrej wierze—lub wyciąg z wyszczególnieniem kwoty pożyczki—oprocentowanie, koszty zamknięciaoraz inne koszty związane z zakupem. Upewnij się, że wynegocjowałeś numery na tym dokumencie, zanim go podpiszesz. Kiedy już masz swój napisany zobowiązanie kredytowe, czas usunąć finansowanie przypadkowość w piśmie.

Zatwierdź ujawnienia sprzedawcy

Powinieneś otrzymać pisemne powiadomienie o wszelkich oczywistych problemach, które zostały już zidentyfikowane przez sprzedającego lub agenta sprzedającego. Na przykład w dzielnicach o umiarkowanych i niskich dochodach w obszarach o wysokich kosztach utrzymania garaż mógł zostać przekształcony w pomieszczenie mieszkalne z naruszeniem miejskich kodeksów mieszkaniowych. Być może już wiesz o takich problemach, ponieważ często pojawiają się one na liście.

Nieruchomość może pochodzić z ujawnienie sprzedawcy, co oznacza, że ​​sprzedawca nie podaje żadnych szczegółów w warunkach sprzedaży. Jeśli nadal jesteś zainteresowany nieruchomością, zrób własną inspekcję. Upewnij się, że uzyskałeś pozwolenie od sprzedawcy, zanim inspektor wejdzie do lokalu.

Uzyskaj niezbędne inspekcje

Następnym krokiem jest rozważenie, czy chcesz dodatkowy koszt inspekcji. Chociaż nie są one wymagane, mogą się przydać, biorąc pod uwagę okoliczności.

Chociaż nie jest to wymagane, w twoim najlepszym interesie jest uzyskanie inspekcja domu. Za kilkaset dolarów, a profesjonalny inspektor domu poinformuje Cię, czy w domu są jakieś niebezpieczne lub kosztowne usterki. Jeśli tak, zechcesz o nich wiedzieć, aby wykonać jedną z następujących czynności:

• Wycofaj się z zakupu.
• Poproś sprzedawcę, aby je naprawił.
• Poproś sprzedawcę o obniżenie ceny, abyś sam mógł zająć się naprawą.

Jeśli proces kontroli zakończy się pomyślnie, będziesz musiał usunąć ewentualność inspekcji w piśmie. Powtórzysz ten krok po innych kontrolach, w tym:

Inspekcja szkodników

Możesz chcieć przeprowadzić inspekcję szkodników, aby upewnić się, że w domu nie ma termitów, mrówek stolarzy ani innych szkodników, takich jak karaluchy lub szczury. Te problemy mogą nie być widoczne w ciągu dnia, kiedy najprawdopodobniej oglądałeś dom i byłyby strasznie niepożądanym odkryciem po wprowadzeniu się. Wszelkie problemy ze szkodnikami będą musiały zostać naprawione, zanim sprzedaż będzie mogła być kontynuowana – zakładając, że chcesz kontynuować zakup. Jest to kolejny obszar, w którym możesz chcieć ponownie negocjować ze sprzedawcą, aby zapłacić za pracę.

Inspekcja Środowiskowa

Czasami zaleca się przeprowadzenie inspekcji środowiskowej w celu sprawdzenia toksyn w domu, takich jak pleśń i azbest. Mogą również wystąpić problemy na terenie domu, takie jak zanieczyszczenie z lokalizacji w pobliżu składowiska odpadów, byłego pola naftowego, pralni chemicznej, stacji benzynowej lub innej działalności niebezpiecznej dla środowiska. Wszelkie problemy wykryte w tym obszarze mogą oznaczać poważne zagrożenie dla zdrowia i mogą być kosztowne w naprawie.

Raport geologiczny

Obszary podlegające trzęsieniom ziemi mogą wymagać raportu o glebach i/lub raportu geologicznego w celu oceny ryzyka poważnego uszkodzenia mienia w przypadku takiej katastrofy. Możesz również rozważyć raport o powodzi. Jeśli dom jest zbyt podatny na zalanie, nie będziesz mógł się dostać ubezpieczenie domów, co oznacza, że ​​nie możesz dostać kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach kupowanie ubezpieczenie od powodzi oprócz ubezpieczenia właściciela domu rozwiąże ten problem. Na terenach wiejskich należy wykonać pomiary terenu w celu sprawdzenia granic nieruchomości. Na obszarach miejskich granice wydają się być już bardzo wyraźne.

Kup ubezpieczenie od ryzyka

Obejmuje to ubezpieczenie właściciela domu i wszelkie dodatkowe ubezpieczenie wymagane w Twoim obszarze geograficznym (takie jak ubezpieczenie od powodzi). Będziesz musiał mieć ubezpieczenie domu do czasu spłaty kredytu hipotecznego.

Uzyskaj raport dotyczący tytułu i ubezpieczenie tytułu

Zarówno raporty tytułowe, jak i tytuł ubezpieczenia są wymagane przez twojego pożyczkodawcę. Nawet gdyby nie były, i tak byś ich chciał. 

ten tytuł raport upewnia się, że tytuł własności jest jasny – to znaczy, że nie ma zastawy na nieruchomości i nikt poza sprzedającym nie ma prawa do żadnej jej części. Ubezpieczenie tytułu własności chroni Ciebie i pożyczkodawcę przed wszelkimi wyzwaniami prawnymi, które mogą pojawić się później, jeśli coś nie pojawi się w trakcie wyszukiwanie tytułu.

Jeśli coś jest nie tak z tytułem (znanym jako Chmura lub wady), sprzedawca będzie musiał to naprawić, aby sprzedaż mogła kontynuować lub umożliwić odejście. W zależności od tego, gdzie mieszkasz, firma depozytowa i firma tytułowa mogą być tym samym.

Przeprowadź ostatni spacer

Dobrym pomysłem jest ponowne sprawdzenie nieruchomości tuż przed zamknięciem, aby upewnić się, że nie pojawiły się żadne nowe uszkodzenia nastąpiło, a sprzedawca zostawił ci przedmioty określone w umowie kupna, takie jak urządzenia lub armatura.

W tym momencie prawdopodobnie nie będziesz w stanie się wycofać, chyba że dom zostanie poważnie uszkodzony. Jednak często zdarza się, że drobny nabywca naciska na swojego agenta, aby unieważnił umowę z powodu czegoś nieistotnego.

Przeczytaj uważnie formularz HUD-1

Co najmniej jeden dzień przed zamknięciem otrzymasz Formularz HUD-1 lub końcowe zestawienie warunków kredytu i kosztów zamknięcia.Porównaj to z szacunkami w dobrej wierze, które podpisałeś wcześniej. Oba dokumenty powinny być bardzo podobne. Szukaj niepotrzebnych, nieoczekiwanych lub nadmiernych opłat, a także oczywistych błędów.

Zamknij Escrow

Proces zamykania różni się nieco w zależności od stanu, ale będziesz musiał podpisać mnóstwo dokumentów — nie spiesz się i uważnie przeczytaj. Sprzedający również będzie miał dokumenty do podpisania. Po podpisaniu wszystkich dokumentów, oficer escrow przygotuje nowy akt wskazujący na ciebie jako właściciela nieruchomości i prześle go do rejestratora hrabstwa. Prześlesz czek lub umów się przelew zapłacić za twoje zaliczka i koszty zamknięcia, a pożyczkodawca przekaże środki z pożyczki na rachunek depozytowy, aby sprzedający i, w stosownych przypadkach, pożyczkodawca sprzedającego, mogli otrzymać spłatę.

Jeśli dotrzesz tak daleko, w końcu zawładniesz domem.

Dolna linia

Twój agent będzie nadzorował cały proces, więc nie przejmuj się, jeśli nie zrozumiesz każdego szczegółu. Jednak w przypadku każdej transakcji, w której tak wiele ryzykujesz finansowo, dobrze jest mieć przynajmniej podstawowe pojęcie o tym, co się dzieje, aby nie zostać wykorzystanym.