Jakie są zagrożenia związane z funduszami powierniczymi ds. inwestycji w nieruchomości (REIT)?

Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości (REIT) są popularnymi narzędziami inwestycyjnymi, które generują dochód dla swoich inwestorów. REIT to spółka będąca właścicielem i operatorem różnych nieruchomości, w których 90% generowanego przez nią dochodu wypłacana jest akcjonariuszom w formie dywidendy.

W rezultacie REIT mogą oferować inwestorom stały strumień dochodów, który jest szczególnie atrakcyjny w środowisku niskich stóp procentowych. Mimo to istnieje ryzyko związane z REIT, które należy zrozumieć przed dokonaniem inwestycji.

Jak działają fundusze powiernicze ds. inwestycji w nieruchomości

Ponieważ REIT-y zwracają co najmniej 90% swoich dochód do opodatkowania do akcjonariusze, zazwyczaj oferują wyższą rentowność w porównaniu z resztą rynku. REITs płacą swoim udziałowcom poprzez dywidendy, które są płatnościami gotówkowymi od korporacji na rzecz ich inwestorów. Chociaż wiele korporacji również wypłaca dywidendy swoim akcjonariuszom, zwrot z dywidendy z REIT przewyższa zwrot większości spółek wypłacających dywidendy.

Niektóre REIT specjalizują się w konkretnym sektorze nieruchomości, podczas gdy inne są bardziej zróżnicowane pod względem posiadanych udziałów. REIT mogą posiadać wiele różnych rodzajów nieruchomości, w tym:

• Kompleksy mieszkaniowe
• Ośrodki służby zdrowia
• Hotele
• Budynki biurowe
• Magazyny samoobsługowe
• Centra handlowe, takie jak centra handlowe

REIT są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ oferują możliwość uzyskania dochodu opartego na dywidendzie z tych nieruchomości, nie będąc jednocześnie właścicielem żadnej z nich. Innymi słowy, inwestorzy nie muszą inwestować pieniędzy i czasu w kupno nieruchomości bezpośrednio, co może prowadzić do zaskakujących wydatków i niekończących się bólów głowy.

Jeśli REIT ma dobry zespół zarządzający, sprawdzoną historię i ekspozycję na dobre nieruchomości, to kuszące jest myślenie, że inwestorzy mogą usiąść i patrzeć, jak ich inwestycje rosną. Niestety, istnieją pewne pułapki i zagrożenia dla REIT, o których inwestorzy muszą wiedzieć przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych.

Ryzyka REITów nienotowanych

REIT nienotowane lub REIT nie notowane na giełdzie nie są przedmiotem obrotu giełdowego, co naraża inwestorów na szczególne ryzyko.

Wartość akcji

Nienotowane REIT nie są notowane na giełdzie, co oznacza, że ​​inwestorzy nie mogą przeprowadzać badań dotyczących ich inwestycji. W efekcie trudno jest określić wartość REIT. Niektóre nienotowane REIT-y ujawnią wszystkie aktywa i wartość po 18 miesiącach swojej oferty, ale to nadal nie jest pocieszające.

Brak płynności

Nienotowane REIT są również niepłynny, co oznacza, że ​​na rynku mogą być niedostępne kupujący lub sprzedający, gdy inwestor chce przeprowadzić transakcję. W wielu przypadkach nienotowane REIT-y nie mogą być sprzedawane przez co najmniej siedem lat. Jednak niektóre pozwalają inwestorom odzyskać część inwestycji po roku, ale zazwyczaj jest to opłata.

Dystrybucje

REIT-y nienotowane na giełdzie muszą gromadzić środki na zakup nieruchomości i zarządzanie nimi, co blokuje pieniądze inwestorów. Ale może być też ciemniejsza strona tych zgromadzonych pieniędzy. Ta ciemniejsza strona odnosi się czasami do wypłacania dywidend z pieniędzy innych inwestorów – w przeciwieństwie do dochodów generowanych przez nieruchomość. Ten proces ogranicza przepływ gotówki dla REIT i pomniejsza wartość akcji.

Opłaty

Inną wadą nienotowanych REIT-ów są opłaty z góry. Większość pobiera opłatę z góry w wysokości od 9% do 10% — a czasami nawet do 15%.Zdarzają się przypadki, w których REIT nienotowane mają dobre zarządzanie i doskonałe właściwości, co prowadzi do znakomitych zwrotów, ale dzieje się tak również w przypadku REITów notowanych na giełdzie.

Nienotowane REIT-y mogą również pobierać opłaty dla zewnętrznych menedżerów. Jeśli REIT nienotowany płaci zewnętrznemu menedżerowi, ten wydatek zmniejsza zwroty dla inwestorów. Jeśli zdecydujesz się zainwestować w nienotowany REIT, konieczne jest zadanie kierownictwu wszystkich niezbędnych pytań związanych z powyższymi ryzykami. Więcej przezroczystość, lepiej.

Ryzyka REIT notowanych na giełdzie

Notowane na giełdzie REIT-y oferują inwestorom możliwość dodania nieruchomości do portfela inwestycyjnego i uzyskania atrakcyjnej dywidendy. REIT notowane na giełdzie są bezpieczniejszą grą niż ich niegiełdowe odpowiedniki, ale nadal istnieje ryzyko.

Ryzyko stopyprocentowej

Największe ryzyko dla REIT występuje wtedy, gdy stopy procentowe wzrost, co zmniejsza popyt na REIT-y. W środowisku rosnących stóp inwestorzy zazwyczaj wybierają bezpieczniejsze gry dochodowe, takie jak: Skarby USA. Skarby są gwarantowane przez rząd i większość płaci stałą stopę procentową. W rezultacie, gdy stopy rosną, REIT-y wyprzedają się, a rynek obligacji rośnie, gdy kapitał inwestycyjny napływa do obligacji.

Można jednak argumentować, że rosnące stopy procentowe wskazują na silną gospodarkę, co z kolei będzie oznaczać wyższe czynsze i Współczynniki obłożenia. Ale historycznie REIT nie radzą sobie dobrze, gdy stopy procentowe rosną.

Wybór złego REIT

Drugim podstawowym ryzykiem jest wybór niewłaściwego REIT, co może wydawać się uproszczone, ale chodzi o logikę. Na przykład podupadają centra handlowe. W rezultacie inwestorzy mogą nie chcieć inwestować w REIT z ekspozycją na podmiejskie centrum handlowe. Z Milenialsi preferując miejskie życie ze względu na wygodę i oszczędność kosztów, miejskie centra handlowe mogą być lepszą grą.

Trendy się zmieniają, dlatego ważne jest, aby zbadać nieruchomości lub udziały w REIT, aby mieć pewność, że nadal są aktualne i mogą generować dochód z wynajmu.

Opodatkowanie

Chociaż nie jest to ryzyko per se, dla niektórych inwestorów może być istotnym czynnikiem, że dywidendy REIT są opodatkowane jako zwykłe dochody. Innymi słowy, zwykła stawka podatku dochodowego jest taka sama jak stawka podatku dochodowego inwestora, która prawdopodobnie jest wyższa niż stawki podatku od dywidend lub podatku od zysków kapitałowych w przypadku akcji.

Dolna linia

Inwestowanie w REIT może być pasywną, przynoszącą dochód alternatywą dla bezpośredniego kupowania nieruchomości. Jednak inwestorzy nie powinni ulegać dużym wypłatom dywidendy, ponieważ REIT-y mogą osiągać gorsze wyniki niż rynek w środowisku rosnących stóp procentowych.

Zamiast tego ważne jest, aby inwestorzy wybierali REIT-y, które mają solidne zespoły zarządzające, wysokiej jakości nieruchomości oparte na aktualnych trendach i są notowane na giełdzie. Dobrym pomysłem jest również współpraca z zaufanym doradcą podatkowym w celu ustalenia sposobów uzyskania najkorzystniejszego traktowania podatkowego. Na przykład można trzymać REIT-y na rachunku z ulgą podatkową, takich jak Roth IRA.