Dywersyfikacja dzięki nieruchomościom i infrastrukturze

Nieruchomości są niewątpliwie istotnym elementem alokacja aktywówi powinien stanowić składnik każdego portfela inwestycji instytucjonalnych lub osobistych. Coraz większe znaczenie ma również infrastruktura, która ma podobne zalety jak nieruchomości. W oparciu o badania przeprowadzone na Uniwersytecie w Ratyzbonie w Niemczech, w tym artykule rozważymy niektóre z głównych problemów związanych z alokacją aktywów w tym kontekście.

Zarówno nieruchomości, jak i infrastruktura stanowią atrakcyjne inwestycje dla inwestorów niechętnych do podejmowania ryzyka, zwłaszcza w okresie rynki niedźwiedzi. Istnieją podobieństwa i różnice między nimi i możesz zbudować naprawdę optymalny portfel w pełni je wykorzystując.

Dywersyfikacja poprzez nieruchomości i infrastrukturę

Korzyści z dywersyfikacji bezpośrednich i pośrednich inwestycji w nieruchomości są dobrze znane, a rola dywersyfikacji w portfelach instytucjonalnych została szeroko zbadana. Inny korelacje do akcji i obligacji są niezwykle pomocne w unikaniu zmienności portfela.

W Stanach Zjednoczonych pod wieloma względami istnieje ogromna potrzeba inwestowania w infrastrukturę i ulepszania jej, więc na rynku jest duży potencjał. Prawie wszyscy inwestorzy powinni wykorzystać ten potencjał, aby dywersyfikować skuteczniej niż kiedykolwiek i w niezwykle obiecujący sektor.

W przeszłości infrastrukturze poświęcano stosunkowo mniej uwagi, podobnie jak inne alternatywne zasoby, takie jak: Surowce i private equity. Nastąpiło odejście od tradycyjnych portfeli tradycyjnych, obejmujących akcje, obligacje, gotówkę i nieruchomości.

W szczególności może to mieć wpływ na przypisanie do nieruchomości, jeżeli: inwestycje alternatywne znacząco zdywersyfikować zwroty z konwencjonalnych inwestycji. W rzeczywistości infrastruktura znalazła się w centrum uwagi i trafiła do portfeli instytucjonalnych, aw mniejszym stopniu prywatnych.

To, co sprawia, że ​​infrastruktura jest tak atrakcyjna, to fakt, że wydaje się dość podobna do nieruchomości bezpośrednich pod względem dużych rozmiarów działek i braku płynności, ale zapewnia również ogólną stabilność i stabilność Przepływy środków pieniężnych. Badania nad infrastrukturą pozostają w tyle za nieruchomościami, a Tobias Dechant i Konrad Finkenzeller z Regensberg próbowali wypełnić tę lukę.

Optymalizacja portfela z nieruchomościami i infrastrukturą

Ten projekt badawczy i wcześniejsze prace w terenie pokazują, że bezpośrednia infrastruktura jest ważnym elementem portfolio dywersyfikacja oraz że firmy mają tendencję do nadmiernego inwestowania w nieruchomości, jeśli nie inwestują również w infrastrukturę. To ważne odkrycie, biorąc pod uwagę, że infrastruktura jest naprawdę przydatna niechętny ryzyku inwestorzy - zwłaszcza w czasie spadków na rynku akcji.

Istnieją znaczne różnice w zalecanych, względnych kwotach, które należy zainwestować w te dwa klasy aktywów, Zakres rozciąga się od zera do nawet 70% (głównie w nieruchomościach), w zależności od ram czasowych, stanu rynków i metod zastosowanych do uzyskania optimum.

Maksymalna łączna kwota zwykle zalecana w przypadku alokacji nieruchomości i infrastruktury wynosi około 25%, czyli znacznie więcej niż faktyczne alokacje instytucjonalne. Ważne jest, aby to zauważyć efektywne alokacje w praktyce zależy od wielu czynników i parametrów, a żadna konkretna mieszanka nie jest konsekwentnie lepsza.

Połączenie nieruchomości i infrastruktury jest również kontrowersyjne, ale jedno badanie przeprowadzone przez Terhaar et al. (2003) na przykład sugeruje równomierny podział.Niektórzy eksperci uważają, że dla każdego wystarczy około 5%. W okresach kryzysowych może to być trzy, a nawet czterokrotnie wyższe.

Kolejnym ważnym odkryciem jest to, że nieruchomości i infrastruktura mogą być bardziej przydatne pod względem dywersyfikacji niż poprzez: rzeczywiste zwroty. Biorąc pod uwagę kontrowersje dotyczące efektywnej alokacji aktywów i zawirowania na rynkach nieruchomości, jest to poważny problem. Ta ostatnia podkreśla korzyści płynące z korzystania nie tylko z nieruchomości, ale także z infrastruktury.

Istotne jest również odkrycie, że docelowa stopa zwrotu wpływa na odpowiedni poziom nieruchomości. Inwestorzy z wyższymi zwrot portfela (którzy chcą zarabiać więcej, ale z większym ryzykiem), mogą chcieć poświęcić mniej na nieruchomości i infrastrukturę. Zależy to w dużej mierze od stanu tych rynków w stosunku do rynków akcji pod względem tego, czy te ostatnie znajdują się w fazie wzrostowej czy spadkowej.

Dokładne alokacje do nieruchomości i infrastruktury zależą od różnych parametrów. Oprócz wspomnianej powyżej oczekiwanej stopy zwrotu portfela pojawia się również kwestia tego, w jaki sposób ryzyko definiuje. Inne istotne czynniki obejmują ogólne nastawienie do infrastruktury oraz ich związek z innymi inwestycjami alternatywnymi. W praktyce te decyzje dotyczące alokacji są złożone, a zatem wyższe lub niższe optima są możliwe dla różnych inwestorów w różnym czasie.

Wnioski

Jeśli jest jedna rzecz, która pozostaje najwyższym priorytetem dla wszystkich inwestorów, to posiadanie dobrze zdywersyfikowanego portfela. Po prostu nie ma na to substytutu, ale na rynku jest duży niewykorzystany potencjał. Inwestycje w nieruchomości, ale także infrastruktura, mogą odegrać istotną rolę w optymalizacji portfeli. Dotyczy to głównie instytucje, ale także dla inwestorów prywatnych. Inwestorzy prywatni mogą ogólnie skorzystać na większej dywersyfikacji.