Szybki przewodnik, jak pomóc dorosłemu dziecku w zakupie domu

Na dzisiejszym rynku młodzi nabywcy domów po raz pierwszy mogą znaleźć się w sieci długów studenckich, rosnących cen domów i rygorystycznych wymogów dotyczących kredytów hipotecznych. W rezultacie coraz powszechniejsza stała się pomoc rodziców. Prawie jedna czwarta nabywców domów w wieku od 22 do 30 lat zgłosiła, że ​​prezenty pieniężne od rodziny i przyjaciół były źródłem ich zaliczki, według National Association of Realtors, a kolejne 5% twierdzi, że otrzymali pożyczki.

Posiadanie środków, aby pomóc swoim dorosłym dzieciom kupić dom lub mieszkanie to błogosławieństwo i luksus. Ale zanim podpiszesz się w linii przerywanej, zastanów się, jak najlepiej to zrobić.

Sposoby pomocy dzieciom w zakupie domu

Istnieje wiele sposobów, aby pomóc dziecku w zakupie domu, a jednym z najczęstszych jest po prostu kupno go wprost na swoje nazwisko i wynajęcie lub oddanie go dziecku. Nieruchomości to okazja inwestycyjna, a milenialsi od wybrzeża do wybrzeża mieszkają w mieszkaniach, które legalnie są domami ich rodziców.

Istnieją inne możliwości:

• Zapewnić zaliczka dla domu dziecka.
• Współwłaścicielem domu z dzieckiem. Twój wkład zapewni ci kapitał w domu. Kiedy zostanie sprzedany, otrzymasz zwrot pieniędzy.
• Kup nieruchomość wielomieszkaniową lub miejsce wystarczająco duże, aby współlokatorzy zrekompensowali koszty.
• Sfinansuj zakup domu swojego dziecka i spraw, aby był on oficjalny, czyniąc z niego prawdziwy kredyt hipoteczny. Pracownik obsługi kredytów hipotecznych może pomóc w prawidłowej strukturze kredytu i warunków jego spłaty, a nawet może generować miesięczne wyciągi i formularze podatkowe.

Skutki podatkowe prezentów gotówkowych

Ze względów podatkowych rodzice często decydują się na przekazanie potomstwu pieniędzy, których potrzebują jako prezent zamiast płacić bezpośrednio koszty. Roczny rok 2021 podatek od prezentów wykluczenie wynosi 15 000 USD na dawcę na każdego biorcę. Jeśli pozostajesz w ramach rocznego wyłączenia, nie ma potrzeby składania zeznania podatkowego od darowizn.

Na przykład Ty i Twój współmałżonek możecie dać swojemu dziecku i współmałżonkowi Twojego dziecka łącznie 60 000 USD (15 000 USD × 2 rodziców × 2 odbiorców). To przyzwoita zaliczka w wielu amerykańskich miastach. Możesz śledzić pierwszy prezent z kolejnym 60 000 $ (15 000 $ × 2 obdarowanych rodziców × 2 odbiorców) w styczniu. 1 następnego roku, przy założeniu, że Urząd Skarbowy (IRS) nie zmienia rocznej kwoty wykluczenia. Łączna kwota 120 000 USD nie będzie liczona jako dochód ani nie będzie podlegać federalnemu podatkowi dochodowemu w zeznaniu podatkowym Twojego dziecka.

Jeśli jednak zostanie wręczony jeden prezent, który przekracza roczną kwotę wyłączenia z podatku 15 000 USD, osoba obdarowana będzie musiała wypełnić formularz IRS 709. Ten formularz służy do zgłaszania i śledzenia wszystkich przekazanych prezentów, które przekroczyły roczne limity w dowolnym roku, za życia podatnika. Skraca czas życia podatnika Podatek od nieruchomości wykluczenie. Celem jest zniechęcenie podatników do oddawania wszystkich swoich pieniędzy za życia w celu uniknięcia podatku od nieruchomości po śmierci.

Prezent, nawet zgłoszony na formularzu 709, nie podlega opodatkowaniu w bieżącym roku, jeśli nie przekracza pozostałego dożywotniego limitu prezentu podatnika. Od 2021 roku wyłączenie z podatku od nieruchomości wynosi 11,7 miliona dolarów. Ponieważ dożywotni limit jest tak wysoki, większość podatników nie będzie musiała płacić podatku od darowizn. Raczej głównym problemem jest to, czy będziesz musiał zgłosić swój prezent na formularzu 709.

Pamiętaj, że pieniądze, które dajesz dziecku w prezencie, muszą być pozyskiwane, śledzone i dokumentowane. Aby zabezpieczyć transakcję, skorzystaj z usług specjalisty od kredytów hipotecznych, który ma w tym doświadczenie.

Zanim podpiszesz kredyt hipoteczny

Niektórzy kredytodawcy wymagają, aby wszystkie strony w tytule znajdowały się na umowie kredytu hipotecznego. Nawet jeśli intencją jest, aby dziecko obsługiwało comiesięczne spłaty kredytu hipotecznego, rodzice są również odpowiedzialni finansowo za dług. Jeśli jednak rodzice nie mają kredytu hipotecznego, to nie mogą z niego skorzystać odliczenie podatku od odsetek od kredytu hipotecznego.

Może zaciągnąć się nawet nieoprocentowana pożyczka od rodzica dla dziecka obowiązek podatkowy dla rodzica. IRS zakłada, że ​​zarabiasz odsetki, nawet jeśli nie, i jest to dochód podlegający opodatkowaniu. Pożyczki rodzicielskie zwiększają zadłużenie dziecka i mogą zaszkodzić jego szansie na samodzielne zakwalifikowanie się do finansowania. Z drugiej strony odpowiednio zarejestrowana pożyczka pozwala dziecku zmaksymalizować odliczenia w czasie podatkowym.

Nawet jeśli rodzice wpłacają zaliczkę, dziecko nadal będzie musiało kwalifikować się do kredytu hipotecznego, co obejmuje posiadanie rezerw gotówki, stałą pracę i stabilny dochód.

Pożyczkodawcy zezwalają na prezenty pieniężne

To powiedziawszy, kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj pozwalają, aby zaliczka na główny dom była w całości lub w części składana z prezentów pieniężnych, o ile spełnione są inne wymagania. Na przykład kredyt hipoteczny Home Possible od Freddiego Maca pozwala, aby cała zaliczka w wysokości 3% pochodziła z prezentów.

Potencjalne oszczędności podatkowe dla rodziców

Rodzice, którzy kupują dom i pozwalają swojemu dziecku w nim mieszkać, mogą być w stanie uzyskać znaczne ulgi podatkowe. Podatki od nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, naprawy, konserwacja i ulepszenia konstrukcyjne są zazwyczaj odliczane w przypadku drugiego domu.

Jednak podczas gdy właściciel może odliczyć do 25 000 USD strat każdego roku, rodzice mają do czynienia z różnymi zasadami wynajmu mieszkań członkom rodziny. Jeśli dziecko nie płaci czynszu, uważa się, że jest to użytek osobisty z nieruchomości, a potrącenia związane z czynszem są niedozwolone. Jednakże, jeśli dziecko ma współlokatorów, którzy płacą czynsz, wówczas rodzic może mieć możliwość odliczenia odliczeń związanych z czynszem, jednocześnie pozwalając dziecku mieszkać tam bez czynszu.

Komplikacje podatkowe

Należy pamiętać, że odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego może dokonać tylko osoba, która spłaca kredyt hipoteczny oraz jest właścicielem (lub współwłaścicielem) domu. Jeśli rodzic posiada tytuł własności, ale dziecko co miesiąc spłaca kredyt hipoteczny, żadne z nich nie kwalifikuje się do potrącenia odsetek. Jeśli dziecko posiada jakiś procent domu, może odliczyć część odsetek, które faktycznie płaci.

Należy jednak pamiętać, że dzielenie odsetek z dzieckiem w celu ubiegania się o odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego komplikuje rozliczenie podatku. W przypadku wielu właścicieli, którzy nie są w związku małżeńskim i wspólnie odpowiadają za kredyt hipoteczny, często tylko pierwsza osoba wymieniona na pożyczce otrzymuje formularz IRS 1098 od pożyczkodawcy hipotecznego. Rodzice i współwłaściciele dzieci mogą podzielić odsetki w celu odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego, ale podział powinien opierać się na tym, co faktycznie zapłacił każdy właściciel w ciągu roku.

Zarówno rodzic, jak i dziecko muszą dołączyć do swoich zeznań podatkowych dodatkowe oświadczenie wyjaśniające podział odsetek od kredytu hipotecznego i odchylenie od tego, co zostało zgłoszone do IRS na formularzu 1098. Osoba, która nie otrzymała formularza 1098, będzie również musiała udokumentować nazwę i adres podatnika, który otrzymał pełne odsetki zgłoszone w jej imieniu na formularzu 1098. Szczegółowa ewidencja płatności nie musi towarzyszyć zeznaniu podatkowym, ale informacje te należy zachować na wypadek kontroli.

Budowanie kapitału i inwestowanie długoterminowe

Pomoc w spłacie kredytu hipotecznego może mieć większy sens finansowy niż przyznawanie dziecku miesięcznego dodatku mieszkaniowego lub płacenie miesięcznego czynszu. Spłata kredytu hipotecznego buduje kapitał własny w domu, a domy zamieniają się w aktywa – zwykle doceniając aktywa.

Pamiętaj tylko, że nieruchomości mieszkalne najlepiej uważać za inwestycję długoterminową. Z reguły większość kupujących musi utrzymywać dom przez trzy do pięciu lat, aby wyjść na zero.

Jeśli rodzice zdecydują się udzielić dziecku niskooprocentowanej pożyczki, stając się w efekcie kredytem hipotecznym pożyczający, wtedy będą mieli niewielki dochód z miesięcznych płatności. Nawet niskooprocentowana pożyczka może pobić zwrot wielu konserwatywnych inwestycji.

Wysokie koszty drugich domów

Domy kupowane przez rodziców jako drugie domy lub jako inwestycje często wymagają większych zaliczek, ponieważ nie kwalifikują się do hojnych kredytów hipotecznych przeznaczonych dla początkujących, takich jak wspierane przez Federal Housing Administration (FHA) pożyczki.

„Różnica między pierwotnym kredytem hipotecznym [domu] a kredytem hipotecznym na dom inwestycyjny jest znacząca” — zauważa Linda Robinson, agent nieruchomości i specjalista ds. kredytów w Cabrillo Mortgage w San Diego. „Musisz odłożyć co najmniej 20% do 30% na nieruchomości inwestycyjne, a stopy procentowe są również nieco wyższe. Jeśli dzieci w ogóle mają zdolność kredytową, rodzicom może być lepiej, jeśli będą współsygnatariuszami i ofiarodawcami prezentów, niż pożyczonymi.

Zagrożenia związane ze wspólnym podpisaniem

Jeśli rodzic wspólne znaki o kredyt hipoteczny, a dziecko zalega z płatnościami, to rodzic zdolność kredytowa jest zraniony tak samo jak dziecko. Jako współpodpisujący, rodzic jest ostatecznie odpowiedzialny za dług.

Wreszcie, rodzic, który podpisuje podpis lub daje pieniądze zamężnemu dziecku, które następnie może się rozwieść uwikłany w niechlujny podział aktywów i może stracić część lub całość inwestycji na rzecz dziecka były małżonek.

Poruszanie się po kosztach emocjonalnych

Uwikłanie finansowe w rodziny może powodować stres i konflikty. Rodzeństwo spoza wymiany może czuć się zazdrosne lub urażone. Dawcy prezentów mogą czuć się sfrustrowani tym, co postrzegają jako nadużycie prezentu, ale są bezsilni, aby cokolwiek z tym zrobić. Odbiorcy upominków mogą czuć się sfrustrowani sznurkami, które wiążą się z prezentem w postaci oczekiwań i zasad.

Niektórzy rodzice nie mogą zmusić się do wyegzekwowania konsekwencji, gdy dziecko nie dotrzyma swojej części umowy. Ustalenia finansowe między członkami rodziny mogą często prowadzić do nieporozumień i być trudne lub niemożliwe do wyegzekwowania.

Korzyści z pomagania

Zalety kupowanie domu dla dziecka lub udzielanie pomocy finansowej w jego nabyciu jest wiele. Może dać dziecku korzyści podatkowe związane z posiadaniem domu i pomóc mu zbudować dobrą historię kredytową.

Zakup może być sprytnym posunięciem finansowym, jeśli majątek rodziców jest na tyle duży, aby uruchomić podatek od nieruchomości lub podatek od spadków. Zmniejszenie majątku teraz, poprzez wiele strategicznych corocznych darowizn, aż do corocznego wyłączenia z podatku od darowizn, może zmniejszyć obciążenie podatkowe w przyszłości.

Ponadto nieruchomość jest inwestycją, która może ostatecznie pomóc rodzicowi w osiągnięciu rentowności lub osiągnięciu zysku, a wydatki po drodze można odliczyć od podatku.

Nie wychodź na kończynę

Rodzice nigdy nie powinni kupować dziecku domu, jeśli oznacza to narażenie ich zdolności do płacenia rachunków, spłacania własnych spłat kredytu hipotecznego lub utrzymania standardu życia na emeryturze. Generalnie złym pomysłem jest pożyczanie na fundusze emerytalne lub główne miejsce zamieszkania lub całkowite zdziesiątkowanie konta oszczędnościowego.

Konsekwencje emocjonalne są trudniejsze do zmierzenia niż finansowe. Bez względu na to, jak zdecydujesz się do tego podejść — prezent, pożyczka, współwłasność — napisz to. Może to być akt miłości, ale należy to traktować jako układ biznesowy.