5 ryzykownych rodzajów kredytów hipotecznych, których należy unikać

Jedna z największych lekcji, jakich świat nauczył się od katastrofa z 1987 r. i krach subprime 2008 roku jest to, że wszyscy powinniśmy postępować ostrożnie przy pożyczaniu pieniędzy na zakup lub refinansowanie domu. Typ kredyt hipoteczny Twój wybór może oznaczać różnicę między posiadaniem domu w przyszłości, a znalezieniem się w środku wykluczenie lub nawet bankructwo w połowie okresu kredytowania.

Czy jest sposób na uniknięcie wpadnięcia w to drugie? Z pewnością możesz to zrobić, wybierając odpowiedni kredyt hipoteczny – taki, który nie będzie dla Ciebie zbyt ryzykowny. W tym artykule omawiamy rodzaje kredytów hipotecznych, za które ludzie często mają problemy z nadążaniem, i wyjaśniamy, dlaczego są one złym pomysłem, gdy trafiają do niewłaściwego kredytobiorcy.

Co sprawia, że ​​kredyt hipoteczny jest ryzykowny?

Wielu z nas uwierzyło, że niektóre rodzaje kredytów hipotecznych są z natury ryzykowne, głównie z powodu co wydarzyło się podczas kryzysu mieszkaniowego. Ale większość ekspertów od kredytów hipotecznych powie, że niekoniecznie jest to prawdą. W rzeczywistości niektóre kredyty hipoteczne dostępne na rynek nie były szczególnie ryzykowne dla właściwych konsumentów. Ryzykowny kredyt hipoteczny to tak naprawdę produkt kredytowy, który nie odpowiada zdolności kredytobiorcy do jego spłaty.

Podczas recesji w 2008 r. niektóre rodzaje kredytów hipotecznych były dopasowywane do niewłaściwych kredytobiorców i pożyczkodawcy wciągali ich z perspektywą refinansowania. Mogło tak być, gdy ceny domów rosły. Ale tak nie jest, gdy wartości spadają. Wraz ze zmieniającymi się stopami procentowymi ARM są szczególnie ryzykownym produktem hipotecznym dla kredytobiorców, których sytuacja finansowa nie jest idealna.

Każdy rodzaj kredytu hipotecznego może być złym pomysłem kredytobiorcy subprime oraz pierwsi kredytobiorcy i nie są odporni na kłopoty, jeśli nie rozumieją ARM. W rzeczywistości kredytobiorcy, którzy nie są finansowo Odpowiednie dla nich mogą nawet sprawić, że niektóre kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu będą problematyczne, jak widzimy w pierwszym ryzykownym typie kredytów hipotecznych poniżej.

40-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu

Kredytobiorcy z kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu może mieć niski wskaźnik wykluczenia, ale to nie znaczy, że te kredyty hipoteczne są zawsze dobrym pomysłem. To dlatego, że na dłuższą metę płacisz więcej. Jak to działa? To proste. Im dłuższy okres kredytowania, tym więcej odsetek zapłacisz.

Oto hipotetyczna sytuacja do zademonstrowania. Powiedzmy, że chcesz kupić dom za 200 000 dolarów z 10% zaliczka. Kwota, którą musisz pożyczyć, to 180 000 $ (200 000 $ minus 20 000 $). O godz oprocentowanie 5%, oto miesięczne raty i całkowita kwota, jaką zapłacisz za dom na różnych warunkach, jeśli utrzymasz pożyczkę do końca życia:

Termin	Oprocentowanie	Miesięczna płatność	Koszt dożywotni (w tym zaliczka)	Kwota główna (w tym zaliczka)	Całkowite zapłacone odsetki
15 lat	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 lat	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 lat	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 lat	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Jeśli więc nie refinansujesz i nie utrzymasz pożyczki bez zmian, do końca 40-letniego okresu zapłacisz 236 617,86 dolarów w postaci samych odsetek. To oczywiście bardzo proste porównanie. Oprocentowanie prawdopodobnie będzie niższe dla kredytu 15-letniego i najwyższe dla kredytu 40-letniego. Oto bardziej realistyczne porównanie przy użyciu stóp procentowych na podstawie okresu pożyczki:

Termin	Oprocentowanie	Miesięczna płatność	Koszt dożywotni (w tym zaliczka)	Główny(w tym zaliczka)	Całkowite zapłacone odsetki
15 lat	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 lat	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 lat	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 lat	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Jak widać na drugim wykresie, 40-letni kredyt hipoteczny jest o 0,6% wyższy, co obniża miesięczny rachunek o zaledwie 23 USD, z 988 USD do 965 USD. Będzie to jednak kosztować dodatkowe 107 570,82 USD przez cały okres spłaty pożyczki. Większość ludzi nie może sobie pozwolić na wyrzucenie tego rodzaju pieniędzy.

Wzięcie kredytu hipotecznego na 40 lat zwiększa ryzyko, że nie będziesz mieć wystarczająco dużo na emerytura lub nie być w stanie zapłacić za edukację swoich dzieci w college'u – nie mówiąc już o jakimkolwiek innym scenariuszu. W najlepszym razie rezygnujesz z 107 570,82 USD, które mogłeś wydać na wakacje, elektronikę, miłe obiady i inne wydatki. Kto chce to zrobić?

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) mają stałe oprocentowanie na krótki okres początkowy, od sześciu miesięcy do 10 lat. Ten początkowa stopa procentowa, nazywano go wskaźnik teaser, jest często niższa niż oprocentowanie 15- lub 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu. Po początkowym okresie kurs jest okresowo dostosowywany. Może to być raz w roku, raz na sześć miesięcy, a nawet raz w miesiącu.

Kredyty o stałej stopie krótszej niż ich warunki są podatne na ryzyko stopyprocentowej. Oznacza to, że jeśli stopy procentowe wzrosną, miesięczne płatności stają się droższe w ramach ARM. W niektórych przypadkach jest to wydatek, na który cię nie stać.

Ten stopień nieprzewidywalności, który towarzyszy ARM, jest problemem dla wielu osób, zwłaszcza tych na o stałym dochodzie lub którzy nie spodziewają się, że ich dochody wzrosną. ARM stają się jeszcze bardziej ryzykowne z duże kredyty hipoteczne ponieważ im wyższy kapitał, tym bardziej zmiana stopy procentowej wpłynie na miesięczną płatność.

Pamiętaj jednak, że regulowane stopy procentowe nie tylko rosną. Mogą również spaść, co może zmniejszyć miesięczną płatność. Dlatego ARM mogą być dobrą opcją, jeśli spodziewasz się spadku stóp procentowych w przyszłości. Oczywiście nie da się przewidzieć przyszłości.

Kredyty hipoteczne tylko z odsetkami

Jeśli wyjmiesz hipoteka tylko oprocentowana, możesz przesunąć spłatę kwoty głównej na później, co oznacza, że ​​odpowiadasz za spłatę odsetek tylko w dniu kredyt hipoteczny na pierwszy od 5 do 10 lat, dzięki temu możesz w tym czasie spłacać niższą miesięczną ratę kredytu hipotecznego czas.

Jeśli masz nieregularne źródło dochodu lub wiesz, że Twoje dochody znacznie wzrosną w przyszłości, hipoteka oprocentowana może być dla Ciebie dobrym pomysłem. A może jesteś inwestor nieruchomości kto chce zmniejszyć twoje koszty prowadzenia i posiadać dom tylko przez krótki okres czasu.

Oczywiście jest minus. Oprocentowanie kredytu hipotecznego tylko z odsetkami jest zwykle wyższe niż oprocentowanie konwencjonalnego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, ponieważ ludzie domyślny na tych kredytach częściej.

Dlaczego możesz nie chcieć kredytu hipotecznego tylko na odsetki

Jeśli nie jesteś wyrafinowany finansowo, te kredyty hipoteczne mogą być niezwykle ryzykowne z jednego lub kilku z następujących powodów:

• Nie możesz sobie pozwolić na znacznie wyższe miesięczne płatności, gdy kończy się okres tylko odsetkowy. Nadal będziesz płacić odsetki, ale będziesz też spłacał główny przez krótszy okres niż w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu.
• Nie możesz refinansować, bo masz niewiele lub nie kapitał własny domu.
• Nie możesz sprzedawać, ponieważ masz niewiele lub wcale nie masz kapitału własnego, a ceny domów spadają, co sprawia, że ​​jesteś pod wodą.
• Pożyczkobiorcy z pożyczkami wyłącznie odsetkowymi przez cały okres trwania pożyczki płacą znacznie wyższe odsetki niż w przypadku konwencjonalny kredyt hipoteczny.
• W zależności od struktury pożyczki możesz napotkać dużą płatność balonem kapitału na koniec okresu kredytowania.

Każdy z tych problemów może spowodować utratę domu w najgorszym przypadku, jeśli nie jesteś realnym kandydatem na kredyt hipoteczny z odsetkami. Jeśli nie masz wątpliwości i żadne z powyższych nie ma zastosowania, pożyczka może po prostu kosztować Cię znacznie więcej, niż naprawdę musisz zapłacić, aby być właścicielem domu do wynajęcia.

ARM-tylko odsetki

Na rynku jest też inny produkt, który jest tylko interesujący – hipoteka o zmiennym oprocentowaniu tylko oprocentowana. Podobnie jak w przypadku zwykłego ARM, stopa procentowa może rosnąć lub spadać w oparciu o rynkowe stopy procentowe. Zasadniczo ARM oparty na oprocentowaniu przyjmuje dwa potencjalnie ryzykowne rodzaje kredytów hipotecznych i łączy je w jeden ryzykowny produkt.

Oto przykład działania tego produktu. Pożyczkobiorca płaci odsetki tylko według stałej stopy przez pierwsze pięć lat. Pożyczkobiorca kontynuuje spłacanie samych odsetek przez następne pięć lat, ale oprocentowanie jest dostosowywane corocznie w oparciu o rynkowe stopy procentowe. Oznacza to, że stopa procentowa może wzrosnąć lub spaść. Przez pozostałą część okresu pożyczki — powiedzmy przez 20 lat — pożyczkobiorca spłaca co miesiąc stałą kwotę kapitału plus odsetki co miesiąc według stopy procentowej, która zmienia się co roku.

Wiele osób nie ma wystarczających środków finansowych lub emocjonalnych, aby wytrzymać niepewność ARM.

Pożyczki z niską zaliczką

Odłożenie tylko 3,5%, ponieważ nie chcesz rozstać się z dużą ilością gotówki, może wydawać się minimalnym ryzykiem. I to może być prawda. W rzeczywistości pożyczki VA i Pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (pożyczki FHA) - które mają odpowiednie wymagania dotyczące płatności w wysokości 0% i 3,5% - mają jedne z najniższych stawek początkowych wykluczenia. Ale problem z wpłacaniem niskiego zadatku polega na tym, że jeśli ceny domów spadną, możesz utknąć w sytuacji, w której nie będziesz mógł sprzedać lub refinansować.

Jeśli masz wystarczająco dużo pieniędzy w banku, możesz wykupić się z kredytu hipotecznego, ale większość osób, które wpłacają niewielkie zaliczki na swoje domy, nie mają rezerwy gotówkowe.

Dolna linia

Podczas gdy większość pożyczek, które niektórzy kredytodawcy hipoteczni mogą uznać za naprawdę obarczone wysokim ryzykiem, takie jak ARM tylko oprocentowane, nie dłużej na rynku, wciąż istnieje wiele sposobów, aby skończyć z kiepskim kredytem hipotecznym, jeśli zapiszesz się na produkt, który nie jest odpowiedni dla Was.