Jak obliczane są odsetki od kredytu hipotecznego?

Kupno domu z kredytem hipotecznym to największa transakcja finansowa większość z nas wejdzie. Zazwyczaj bank lub pożyczkodawca hipoteczny sfinansuje 80% ceny domu, a Ty zgadzasz się spłacić go – z odsetkami – w określonym okresie. Porównując pożyczkodawców, oprocentowanie kredytów hipotecznych, oraz opcje kredytu, warto zrozumieć, jak działają kredyty hipoteczne i jaki rodzaj kredytu może być dla Ciebie najlepszy.

Jak obliczane są płatności hipoteczne

W przypadku większości kredytów hipotecznych co miesiąc spłacasz część pożyczonej kwoty (kapitał) plus odsetki. Twój pożyczkodawca użyje formuły amortyzacji, aby stworzyć harmonogram spłat, który podzieli każdą płatność na kapitał i odsetki.

Jeśli dokonujesz płatności zgodnie z pożyczką Harmonogram amortyzacji, pożyczka zostanie spłacona w całości do końca ustalonego okresu, np. 30 lat. Jeśli kredyt hipoteczny jest kredytem o stałym oprocentowaniu, każda płatność będzie równa kwocie w dolarach. Jeśli kredyt hipoteczny jest kredytem o zmiennym oprocentowaniu, spłata będzie się zmieniać okresowo wraz ze zmianą oprocentowania kredytu.

Okres lub długość Twojej pożyczki określa również, ile będziesz płacić każdego miesiąca. Im dłuższy okres, tym niższe będą zazwyczaj Twoje miesięczne płatności. Kompromis polega na tym, że im dłużej zajmiesz spłatę kredytu hipotecznego, tym wyższy będzie całkowity koszt zakupu domu, ponieważ będziesz płacić odsetki przez dłuższy okres.

Stała stawka vs. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu

Banki i pożyczkodawcy oferują przede wszystkim dwa podstawowe rodzaje pożyczek:

• Stała stawka: Oprocentowanie się nie zmienia.
• Regulowana stawka: Oprocentowanie będzie się zmieniać w określonych warunkach (tzw. kredyt o zmiennym oprocentowaniu lub kredyt hybrydowy).

Oto jak działają te dwa typy.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu

W przypadku tego rodzaju kredytu hipotecznego oprocentowanie jest zablokowane na cały okres kredytowania i nie ulega zmianie. Miesięczna spłata również pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania. Pożyczki często mają okres spłaty 30 lat, chociaż krótsze okresy, 10, 15 lub 20 lat, są również powszechnie dostępne. Krótsze pożyczki mają większe miesięczne raty, ale niższe całkowite koszty odsetek.

Przykład: Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w wysokości 200 000 USD na 30 lat (360 miesięcznych spłat) z rocznym oprocentowaniem 4,5% będzie miał miesięczną spłatę około 1013 USD. (podatki od nieruchomości, prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a ubezpieczenia mieszkań są dodatkowe i nie są uwzględnione w tej liczbie). 4,5% roczna stopa oprocentowania przekłada się na miesięczną stopę procentową 0,375% (4,5% podzielone przez 12). Tak więc każdego miesiąca będziesz płacić 0,375% odsetek od niespłaconego salda kredytu.

Kiedy dokonasz pierwszej płatności w wysokości 1013 USD, bank zastosuje 750 USD do odsetek od pożyczki i 263 USD do kwoty głównej. Druga miesięczna spłata, ponieważ kapitał jest nieco mniejszy, naliczy trochę mniej odsetek, więc spłacona zostanie nieco większa część kapitału. Przy wpłacie 359 prawie cała miesięczna rata zostanie zaliczona do kapitału.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu nie jest na stałe zablokowane, miesięczna spłata będzie się zmieniać w okresie kredytowania. Większość ARM ma limity lub limity określające, jak bardzo stopa procentowa może się zmieniać, jak często może być zmieniana i jak wysoko może wzrosnąć. Gdy kurs wzrośnie lub spadnie, pożyczkodawca ponownie przeliczy Twoją miesięczną ratę, która pozostanie stabilna do następnej korekty stawki.

Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, gdy pożyczkodawca otrzymuje miesięczną spłatę, część przeznaczy na odsetki, a drugą część na kapitał.

Pożyczkodawcy często oferują niższe oprocentowanie przez pierwsze kilka lat ARM, czasami nazywane wskaźnik teaser, ale stawki mogą się potem zmieniać – nawet raz w roku. Początkowe oprocentowanie ARM jest zwykle znacznie niższe niż w przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Z tego powodu ARM mogą być atrakcyjne, jeśli planujesz pozostać w domu tylko przez kilka lat.

Jeśli zastanawiasz się nad ARM, dowiedz się, jak ustalana jest jego stopa procentowa; wiele z nich jest powiązanych z określonym indeksem, takim jak oprocentowanie jednorocznych amerykańskich bonów skarbowych plus pewien dodatkowy procent lub marża. Zapytaj także, jak często będzie się dostosowywać oprocentowanie. Na przykład ARM od pięciu do jednego roku ma stałą stawkę przez pięć lat. Następnie oprocentowanie będzie dostosowywane co roku przez pozostałą część okresu kredytowania.

Przykład: Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na okres od pięciu do jednego roku w wysokości 200 000 USD na 30 lat (360 miesięcznych spłat) może zacząć się od roczna stopa oprocentowania 4% przez pięć lat, po czym stopa może zmieniać się nawet o 0,25% co rok. Kwota płatności za miesiące od 1 do 60 wyniesie 955 USD miesięcznie. Jeśli następnie wzrośnie o 0,25%, płatność za miesiące od 61 do 72 wyniesie 980 USD, a płatność za miesiące od 73 do 84 wyniesie 1005 USD. (Ponownie, podatki i ubezpieczenie, nieuwzględnione w tych liczbach.)

Pożyczki tylko z odsetkami

O wiele rzadszą trzecią opcją – zwykle zarezerwowaną dla zamożnych nabywców domów lub osób o nieregularnych dochodach – jest hipoteka tylko oprocentowana. Jak sama nazwa wskazuje, tego typu pożyczka daje możliwość płacenia tylko odsetek przez pierwsze kilka lat, co skutkuje niższymi miesięcznymi ratami. Może to być rozsądny wybór, jeśli spodziewasz się posiadania domu przez stosunkowo krótki czas i zamierzasz sprzedać go przed rozpoczęciem większych miesięcznych płatności. Jednak nie zbudujesz żadnego kapitału w domu, a jeśli twój dom spadnie na wartości, możesz być winien więcej, niż jest wart.

Kredyty hipoteczne Jumbo

Hipoteka jumbo jest zwykle na kwoty powyżej zgodność z limitem kredytu, obecnie 548 250 USD we wszystkich stanach z wyjątkiem Hawajów i Alaski, gdzie jest wyższa. Limit jest również wyższy na niektórych wyznaczonych przez władze federalne rynkach nieruchomości o wysokich cenach, takich jak Nowy Jork i San Francisco. Obecny maksymalny zgodny limit pożyczki wynosi 822,375 USD.

Pożyczki Jumbo mogą być stałe lub regulowane. Ich oprocentowanie jest zazwyczaj nieco wyższe niż w przypadku mniejszych pożyczek tego samego rodzaju.

Dostępne są również pożyczki jumbo oprocentowane, choć zwykle dla bardzo zamożnych. Mają strukturę podobną do ARM, a okres tylko odsetkowy trwa nawet 10 lat. Następnie stawka jest dostosowywana co roku, a płatności przeznaczane są na spłatę kapitału. W tym momencie płatności mogą znacznie wzrosnąć.

Nie zapomnij o podatkach, ubezpieczeniu i innych kosztach

Jeśli kupujesz dom, musisz również wziąć pod uwagę kilka innych elementów, które mogą znacznie zwiększyć miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, nawet jeśli uda ci się uzyskać wysokie oprocentowanie samego kredytu. Na przykład Twój pożyczkodawca może wymagać, abyś zapłacił za podatek od nieruchomości i ubezpieczenie w ramach spłaty kredytu hipotecznego. Pieniądze trafią do rachunek powierniczy, a pożyczkodawca zapłaci rachunki w terminie. Koszty te nie są stałe i mogą z czasem rosnąć. Twój pożyczkodawca wyszczególni wszelkie dodatkowe koszty w ramach umowy o kredyt hipoteczny i okresowo je przeliczy.