Kommersiell inteckning med säkerhet (CMBS) Definition

Vad är CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities)?

Kommersiella hypotekssäkrade värdepapper (CMBS) är räntebaserade investeringsprodukter som stöds av bolån på kommersiella fastigheter snarare än bostadsfastigheter. CMBS kan ge likviditet till både fastighetsinvesterare och kommersiella långivare.

Eftersom det inte finns några regler för standardisering av CMBS -strukturer kan deras värderingar vara svåra. De underliggande värdepappren i CMBS kan innehålla ett antal kommersiella inteckningar av olika villkor, värden och fastighetstyper-till exempel flerfamiljshus och kommersiella fastigheter. CMBS kan erbjuda mindre risk för förutbetalning än bostadslån med säkerhet (RMBS), eftersom termen för kommersiella bolån i allmänhet är fast.

Hur kommersiella hypotekssäkrade värdepapper fungerar

Precis som med säkerhetsförpliktelser (CDO) och pantförpliktelser (CMO) finns CMBS i form av obligationer. Inteckningslånen som utgör en enda kommersiell hypoteksförsäkrad säkerhet fungerar som säkerhet vid fallissemang, med kapital och ränta över till investerare.

Lånen ingår vanligtvis i ett förtroende, och de är mycket diversifierade i sina villkor, fastighetstyper och belopp. De underliggande lånen som är värdepapperiserade till CMBS inkluderar lån för fastigheter som hyreshus och komplex, fabriker, hotell, kontorsbyggnader, kontorsparker och köpcentra, ofta inom samma förtroende.

Ett inteckningslån är vanligtvis vad som anses vara en icke-ersättningsskuld-alla konsument- eller affärsskulder som endast är säkrade med säkerhet. Vid fallissemang får långivaren inte beslagta låntagarens tillgångar utöver säkerheten.

Eftersom CMBS är komplexa investeringsfordon kräver de ett brett utbud av marknadsaktörer - inklusive investerare, en primär servicer, en master servicer, en speciell servicer, en instruktörsinnehavare, förvaltare och kreditvärderingsinstitut. Var och en av dessa spelare utför en specifik roll för att säkerställa att CMBS fungerar korrekt.

Typer av CMBS

Inteckningarna som backar CMBS klassificeras i trancher enligt deras kreditrisknivå, som vanligtvis rankas från högre - eller högsta kvalitet - till lägre kvalitet. Trancher av högsta kvalitet kommer att få både ränte- och huvudbetalningar och har den lägsta risken. Lägre trancher erbjuder högre räntor, men de trancher som tar mer risk absorberar också det mesta av den potentiella förlust som kan uppstå när trancherna går ner i rang.

Den lägsta delen i en CMBS -struktur kommer att innehålla de riskfylldaste - och möjligen spekulativa - lånen i portföljen. De värdepapperisering processen som är involverad i utformningen av en CMBS -struktur är viktig för både banker och investerare. Det gör det möjligt för banker att emittera fler lån totalt, och det ger investerare enkel tillgång till kommersiella fastigheter samtidigt som de ger dem mer avkastning än traditionella statsobligationer.

Investerare bör dock förstå att vid fallissemang på ett eller flera lån i en CMBS, högsta trancher måste betalas ut helt, med ränta, innan de lägre trancherna kommer att få några medel.

Kritik mot CMBS

Vanligtvis investerar bara mycket rika investerare i CMBS eftersom det inte finns många alternativ här för den genomsnittliga investeraren. Det är svårt att hitta fonder eller börshandlade fonder (ETF) som enbart investerar i denna tillgångsklass, även om många fastighetsfonder investerar en del av sina portföljer i CMBS.

Krav för CMBS

I december 2016, Securities and Exchange Commission (SEC) och Finansindustrins tillsynsmyndighet (FINRA) infördes nya bestämmelser för att mildra vissa av riskerna med CMBS genom att skapa marginalkrav för täckta byråtransaktioner, inklusive säkerhetsskulder.