Lån-till-kostnad-förhållande (LTC) Definition
Vad är lån-till-kostnad-förhållandet (LTC)?
Lånekostnadskvoten (LTC) är ett mått som används i kommersiella fastigheter konstruktion för att jämföra finansieringen av ett projekt (som erbjuds med ett lån) med kostnaden för att bygga projektet. LTC -förhållandet tillåter långivare för kommersiella fastigheter att bestämma risken att erbjuda en bygglån. Det gör det också möjligt för utvecklare att förstå hur mycket eget kapital de behåller under ett byggprojekt. Liknar LTC -förhållandet, belåningsgrad (LTV) jämför också bygglånebeloppet men med projektets verkliga marknadsvärde efter färdigställande.
Formeln för LTC är
Lån till kostnad=Konstruktions kostnaderLånebelopp
Viktiga takeaways
- Lån-till-kostnad (LTC) jämför finansieringsbeloppet för ett kommersiellt fastighetsprojekt med dess kostnad.
- LTC beräknas som lånebelopp dividerat med byggkostnaden.
- Samtidigt jämför lånevärde (LTV) lånebeloppet med det förväntade marknadsvärdet för det färdiga projektet.
- En högre LTC innebär att projektet är mer riskabelt för långivare, där de flesta långivare bara kommer att finansiera ett projekt med en LTC på upp till 80%.
Vad säger lånekostnadsförhållandet dig?
LTC -kvoten används för att beräkna procentandelen av ett lån eller det belopp som en långivare är villig att tillhandahålla för att finansiera ett projekt baserat på den hårda kostnaden för byggbudgeten. Efter att bygget är klart kommer hela projektet att få ett nytt värde. Av denna anledning används LTC -kvoten och LTV -förhållandena sida vid sida i kommersiella fastighetsbyggande.
LTC -kvoten hjälper till att avgränsa risken eller risknivån för att tillhandahålla finansiering för ett byggprojekt. I slutändan innebär ett högre LTC -förhållande att det är en mer riskfylld satsning för långivare. De flesta långivare ger lån som finansierar endast en viss procent av ett projekt. I allmänhet finansierar de flesta långivare upp till 80% av ett projekt. Vissa långivare finansierar en större andel, men det innebär vanligtvis en betydligt högre ränta.
Medan LTC -kvoten är en mildrande faktor för långivare som överväger att tillhandahålla ett lån, måste de också överväga andra faktorer. Långivare kommer också att ta hänsyn till platsen och värdet på fastigheten som projektet är på byggt, byggnaders trovärdighet och erfarenhet, och låntagarnas kreditregister och lånehistorik som väl.
Exempel på hur man använder LTC
Som ett hypotetiskt exempel, låt oss anta att de hårda byggkostnaderna för ett kommersiellt fastighetsprojekt är 200 000 dollar. För att säkerställa att låntagaren har några rättvisa på spel i projektet ger långivaren ett lån på 160 000 dollar. Detta håller projektet lite mer balanserat och uppmuntrar låntagaren att se projektet genom att det är klart. LTC -kvoten för detta projekt skulle beräknas till $ 160 000 / $ 200 000 = 80%.
Skillnaden mellan lån-till-kostnad och lån-till-värde-förhållande
Närstående till LTC är belåningsgraden, men det är något annorlunda. LTV -förhållandet jämför det totala lånet för ett projekt mot värde av projektet efter avslutat (snarare än till byggkostnaden). Med tanke på ovanstående exempel, låt oss anta att projektets framtida värde, när det väl är klart, är dubbelt så mycket som de hårda byggkostnaderna, eller 200 000 dollar. Om det totala lånet för projektet efter avslutat är $ 320.000, skulle LTV -kvoten för detta projekt också vara 80% eller $ 320.000 / $ 400.000.
