Underställningsavtal: Definition och effekt på bolån

Vad är ett underordnat avtal?

Ett underordnat avtal är ett juridiskt dokument som fastställer en skuld som rankad bakom en annan i prioritet för insamling av återbetalning från en gäldenär. Skuldernas prioritet kan bli oerhört viktig när en gäldenär inte betalar eller betalar konkurs.

Ett underställningsavtal erkänner att en parts fordran eller ränta är högre än en annan parts i händelse av att låntagarens tillgångar måste likvideras för att återbetala skulderna.

Den underordnade parten kommer endast att debitera en skuld när och om förpliktelsen gentemot den primära långivaren har uppfyllts fullt ut vid utmätning och likvidation.

Hur ett underordnat avtal fungerar

Individer och företag vänder sig till kreditinstitut när de behöver låna pengar. Långivaren kompenseras när den får räntebetalningar på det lånade beloppet, såvida inte och tills låntagaren inte betalar sina betalningar. Långivaren kan kräva ett underställningsavtal för att skydda sina intressen om låntagaren ställer ytterligare panträtt mot fastigheten, till exempel om hon skulle ta en andra inteckning.

Den "junior" eller andra skulden kallas en efterställda skulder. Skulden som har en högre fordran på tillgången är seniorskulden.

Långivare av högre skulder har en laglig rätt att återbetalas i sin helhet innan långivare av efterställda skulder får några återbetalningar. Det händer ofta att en gäldenär inte har tillräckligt med medel för att betala alla skulder, eller utmätning och försäljning producerar inte tillräckligt med likvida intäkter, så skulder med lägre prioritet kan få liten eller ingen återbetalning alls.

Exempel på ett underordnat avtal

Tänk på ett företag som har 670 000 dollar i seniorskulder, 460 000 dollar i efterställda skulder och ett totalt tillgångsvärde på 900 000 dollar. Företaget begär konkurs och dess tillgångar likvideras till marknadsvärde - 900 000 dollar.

Seniorgäldenärerna kommer att betalas i sin helhet, och de återstående 230 000 dollarna kommer att fördelas mellan de efterställda gäldenärerna, vanligtvis för 50 cent på dollarn. Aktieägare i det efterställda företaget skulle inte få något i likvidationsprocessen eftersom aktieägarna är underordnade alla borgenärer.

Efterställda skulder är mer riskfyllda än lån med högre prioritet, så långivare kräver vanligtvis högre räntor som kompensation för att ta på sig denna risk.

Typer av underordnade avtal

Underordningsavtal kan användas under olika omständigheter, inklusive komplexa företagsskuldstrukturer.

Oskyddade obligationer utan säkerhet anses vara underordnade säkrade obligationer. Skulle företaget misslyckas med sina räntebetalningar på grund av konkurs skulle säkerställda obligationsinnehavare återbetala sina lånebelopp före osäkrade obligationsinnehavare. Räntan på osäkra obligationer är vanligtvis högre än för säkerställda obligationer, vilket ger högre avkastning för investeraren om emittenten tjänar på sina betalningar.

Särskilda överväganden

Underställningsavtal är vanligast inom inteckningsområdet. När en individ tar en andra inteckning har den andra inteckningen lägre prioritet än den första inteckningen, men dessa prioriteringar kan rubbas genom att refinansiera det ursprungliga lånet.

Hypoteksgälden betalar i huvudsak av det och får ett nytt lån när en första inteckning refinansieras, så det nya, senaste lånet är nu tvåa i kön. Det befintliga andra lånet flyttar upp för att bli det första lånet. Långivaren för den första bolånefinansieringen kommer nu att kräva att ett underställningsavtal undertecknas av den andra bolåneinstitutet för att omplacera det med högsta prioritet för återbetalning av skulder. Varje borgenärs prioriterade intressen ändras genom överenskommelse från vad de annars skulle ha blivit.

Det undertecknade avtalet måste bekräftas av en notarie och registreras i länets officiella register för att kunna verkställas.