Definition av återtagande av federal subvention

Vad är ett återtagande av federal subvention?

Termen federal bidrag återta hänvisar till återbetalning av hela eller delar av en federal inteckning subvention om bostaden säljs eller på annat sätt avyttras inom nio år efter att man fått ett federalt subventionerat lån. Om ett hem finansieras med ett federalt subventionerat program, kommer hela eller delar av förmånen från programmet kan behöva återerövras eller återbetalas genom att höja den federala inkomstskatten för året försäljning.

Förstå federala subventioner återfångar

Att köpa ett hem är en dröm för många människor, men det kan vara väldigt skrämmande på grund av hur mycket en person behöver investera. Det är därför program som erbjuder bolånesubventioner finns på plats. Dessa erbjuds på olika nivåer, inklusive federalt, för att hjälpa till att göra bostadsägande mer överkomligt och tillgängligt – särskilt för personer med låg

inkomster. Bolånesubventionsprogram innebär vanligtvis mildare underwriting krav och är normalt endast tillgängliga för förstagångsköpare.

Federala bolånesubventioner uppstår när en bostadsköpare får ett eller flera av följande:

• En inteckning lån med lägre ränta eftersom det finansierades från en skattebefriad kvalificerad inteckning (QMB) problem, vilket är en typ av pantobligation,
• A hypotekskreditcertifikat (MCC) med bolånet som kan användas för att minska bostadsköparens federala inkomstskatter
• En antagen säljares skyldighet på ett QMB-finansierat lån - förutsatt att bostadsköparen är kvalificerad att få ett lån från intäkterna från en QMB
• Säljarens MCC som överförs med emittentens godkännande och bostadsköparen uppfyller behörighetskraven för MCC

Husägare måste följa villkoren för alla bolånesubventionsprogram för att behålla förmånerna. Så om en låntagare säljer eller gör sig av med sin bostad efter en viss tid, måste alla subventioner från de federala programmen återbetalas. I de flesta fall är tidsperioden nio år. Detta är känt som en federal subvention återta.

Formel för återtagande av federal subvention och beräkning

Beräkningen som används för att räkna ut federala subventioner är komplex. De Internal Revenue Service (IRS) ger instruktioner om hur man gör detta i instruktionerna för blankett 8828, som också ger detaljer om de särskilda regler som gäller för beräkningen.

För de flesta människor beräknas återvinning av federal subvention genom att bedöma försäljningspriset för bostaden, räntebeloppet eller rättvisa som husägaren har i bostaden, och andra faktorer som hur lång tid som gick mellan bolånets stängning och den senare försäljningen av huset, samt om det federalt subventionerade lånet betalades i sin helhet inom fyra år efter stängning.

Så här görs beräkningen:

1. Den "justerade kvalificerade inkomsten" beräknas genom att ta den högsta federala familjeinkomsten vid det datum då bolånet togs. Detta multipliceras sedan med 1,05 till nth makt, där n är det antal hela år som fastigheten har innehafts.
2. Slå sedan upp andelen innehavstid, enligt antalet år som fastigheten har ägts – den ökar från 20 % första året till 100 % år fem och minskar sedan igen.
3. Därefter beräknas den maximala återfångstmängden. Detta är: 6,25 % multiplicerat med det ursprungliga kapitalbeloppet för bolånet, multiplicerat med innehavsperiodens procent.
4. Om en panthavare har en inkomst som ligger under ett tröskelvärde, förfaller ingen återvinning. För att beräkna denna justerade inkomst, ta låntagarens bruttoinkomst för beskattningsåret då försäljningen inträffade och subtrahera den federala tröskelinkomsten dividerat med 5 000.
5. Beräkna sedan det justerade återfångstbeloppet, vilket är det maximala återfånget (uppifrån) multiplicerat med inkomstprocenten (också uppifrån).
6. Det slutliga återfångsbeloppet är antingen det justerade återfångningsbeloppet eller 50 % av vinsten som realiseras vid försäljningen – beroende på vilket som är lägst.

Men beräkningar för individuella återfångstnivåer kan vara mer komplexa än denna disposition, så du rekommenderas att titta upp din statliga bostadsfinansieringsbyrå för att få tillgång till ytterligare resurser för att beräkna din egen federala subventionsåtervinning belopp.

Undantag för återtagande av federala subventioner

Vissa undantag ansöka om återerövring av federala subventioner. Till exempel är ingen återfångning nödvändig om bostaden överförs på grund av husägarens död.

Likaså om bostaden överlåts från den ena maken till den andra under a äktenskapsskillnad, då träder inte återtagandet av subventionen i kraft. Om den nu före detta maken säljer bostaden inom nioårsperioden kan de dock bli föremål för återvinningsskatt. Vid beräkningen av skatten får den som får en bostad – eller en andel i en sådan – genom skilsmässa ett justerat underlag som i allmänhet blir detsamma som deras tidigare makar.

Om bostaden säljs efter nioårsperioden är den federala subventionen befriad från återerövring. Samma princip gäller om bostaden säljs utan vinst. Dessutom, om husägarens inkomst faller inom gränser som fastställs av federala riktlinjer, är de också befriade från återfångande. Om bostaden skänktes bort inom nioårsperioden ska eventuell skatt genom återerövring beräknas som om bostaden sålts på mässan marknadspris vid försäljningstillfället.