Historien om omvända inteckningar

Omvända inteckningar är allt annat än tråkiga. Denna typ av lån, som gör det möjligt för äldre husägare att utnyttja sina eget kapital i hemmet medan han fortfarande bodde i och ägde huset, skapades 1961 i en liten lokal bank i Portland, Me. Den här typen av lån fick statligt stöd på 1980-talet och har sedan dess ständigt mixtrats med som nya frågor och behov framträda. Här är några av de stora milstolparna som har gjort omvända inteckningar till vad de är idag.

1961: First Reverse Mortgage hjälper en änka att behålla sitt hem

Den första omvända inteckningen utfärdades enligt uppgift 1961 till änkan efter en fotbollstränare. Enligt legenden, Nelson Haynes, anställd på Deering Savings & Loan, en liten bank i Portland, Me., letade efter sätt att hjälpa frun till hans fotbollstränare på gymnasiet att stanna i sitt hem efter sin man dog. Hans kreativa lösning var det omvända bolånet.

Haynes genombrott började generera uppmärksamhet och få stöd från sådana som UCLA-professorn Yung Ping Chen, Jack Guttentag från Wharton School och Ken Scholen, som arbetade med Wisconsin Board on Aging och skrev tre böcker om ämne. Idén om en produkt som gör det möjligt för äldre husägare att utnyttja sitt eget kapital och behålla sina hem slog igenom och under nästa decennium började privata banker erbjuda sina egna omvända bolån.

1980-talet: Omvända hypotekslån får statligt stöd

Nästa stora utveckling kom på 1980-talet. I början av det decenniet godkände senaten ett förslag från senator John Heinz (R-Pa.) att få omvända inteckningar försäkrade av Federal Housing Administration (FHA).

Efter lite initialt motstånd från U.S.A. Department of Housing and Urban Development (HUD), ett pilotprogram för att erbjuda statligt försäkrade omvända bolån, nu kallat "bostadslånekonverteringslån (HECM)”, rullades ut 1987 med kongressens välsignelse. President Ronald Reagan undertecknade lagen om bostads- och samhällsutveckling i lag 1988, vilket markerade inrättandet av den moderna omvända inteckningen.

1990-talet: HECM-programmet blir permanent

1994 beordrade kongressen långivare att avslöja de totala årliga lånekostnaderna i början av låneperioden ansökningsprocess för att öka transparensen och göra det lättare för låntagare att jämföra priser och handla runt omkring. Sedan, fyra år senare, gjordes HECM-programmet permanent med HUD Appropriation Act.

Andra anmärkningsvärda utvecklingar från detta decennium inkluderar ankomsten av Fannie Maes eget omvänd inteckning, kallat "HomeKeeper", och en förändring 1996 som tillät bostäder med upp till fyra enheter för att kvalificera sig för en omvänd inteckning så länge som låntagaren upptar en enhet som sin primära bostad.

2000-talet: Ökad efterfrågan och den stora lågkonjunkturen

Vid millennieskiftet ökade HUD ursprungsavgifter för att locka fler långivare till marknaden och samarbetade med American Association of Retired Persons (AARP) att förbättra rådgivningspolicyn efter det att det framkommit ett växande antal låntagare kämpade att hålla jämna steg med fastighetsskatt och försäkringsbetalningar. En enda nationell lånegräns fastställdes också för att ersätta enskilda länslånegränser, och refinansiering av befintliga HECM: er godkändes.

Omvända inteckningar blev populära och blev en allt mer lönsam lösning för äldre husägare med kontanter. HECM tillgodosede dock inte alla, vilket ledde till att alternativa privatstödda lån kom, kända som "jumbolån" eller "egenutvecklade omvända hypotekslån", som var specifikt designad för personer som inte uppfyllde HUDs utlåningskriterier eller krävde en större utbetalning.

SedanStor lågkonjunktur hände. Efter 2008 försvann egenutvecklade omvända hypotekslån ett tag, medan de vanligare HECM blev mycket efterfrågade och föremål för strängare regler.

Ursprungsavgifterna var begränsade, korsförsäljning var förbjudet, och rådgivare krävdes att skaffa sig rätt kvalifikationer och vara oberoende av långivare. Andra förändringar inkluderade att HECM-försäkring flyttades från Allmänna försäkringsfonden till Mutual Mortgage Insurance Fund (MMIF), och ankomsten av HECM for Purchase-programmet, som gör det möjligt för låntagare att köpa ett hem utan att betala månatliga bolånebetalningar.

2010-talet: Fler nya regler, skydd och tillägg

2010-talet fick en desperat start. Som svar på ökade utmätningar, HUD minskade kapitalgränser (mängden pengar som kan lånas), ökade hypoteksförsäkringspremier (MIP), och sänkte räntegolvet från 5,5 % till 5 %. HECM Saver introducerades 2010 och erbjuder äldre fastighetsägare möjligheten att låna en mindre andel av sitt hems värde. HECM Saver utlovade lägre MIPs i förväg och stängningskostnader, men det slog aldrig riktigt in hos allmänheten och avbröts 2013.

Nästa stora förändringar kom 2013 med lagen om omvänd hypoteksstabilisering. Denna lagstiftning begränsade det belopp som låntagare kan komma åt under det första året; införde den förväntade livslängden (LESA), en spärrad redogöra för dem vars risk för fallissemang var högre; underlättat för icke-lånande makar att fortsätta bo i bostaden efter att låntagaren lämnat; och gjorde det obligatoriskt för alla låntagare att genomgå en ekonomisk bedömning innan de godkändes för ett lån, med de två sista bestämmelserna från 2014.

Under andra halvan av decenniet skars kapitalgränserna igen, minimiimportavgifterna skars ned, HECM-lånet gränsen höjdes för första gången på nästan 10 år, långivare beordrades att tillhandahålla en andra fast egendom värdering i fall av misstänkt uppblåsta värderingar, och FHA gjorde det lättare för husägare som bor i ej godkända lägenheter i en lägenhet att kvalificera sig för en HECM.

2020-talet: Covid och inflation

Hittills har 2020-talet dominerats av två huvudämnen: covid-19 och inflation. Under CARES-lagen, Omvända hypotekslåntagare som drabbats av pandemin fick mer tid att få ordning på sina affärer och betala tillbaka vad de är skyldiga. Sedan, inte långt efter, ledde den skenande fastighetsprisinflationen till att HECM: s nationella lånegräns ökade från 822 375 USD till 970 800 USD.

Poängen

Den omvända bolånemarknaden är i konstant förändring. Reglerna och behörighetskriterierna tenderar att ändras ganska ofta, vilket ger dessa produkter en rik historia och äldre amerikaner angelägna om att använda dem mycket att tänka på.