Ekonomiska överväganden om att köpa ett litet hus

Fick ett avsnitt av tv -programmet "Tiny House Nation" dig att tänka på att massivt minska ditt bostadsutrymme? Eller kanske du ännu inte har köpt ett hus och vill välja bort det typiska 2 000 plus kvadratmeter stora hemmet i förorten och allt pågående arbete och utgifter som kommer med en plats i den storleken.

Oavsett om det är enkelhet, spara pengar eller en alternativ livsstil du söker, kan ett litet hus hjälpa dig att nå dessa mål. Här har vi lagt fram de viktigaste ekonomiska övervägandena vid valet av ett litet hus - ett som bara är 100 till 400 kvadratmeter.

(För mer, se: Tiny House Movement: Gör marknadsmöjligheter)

Köper en ny

Kostnaden för ett litet hus beror på dess storlek, ytbehandlingar och bekvämligheter, liksom om du bygger den själv, har en byggd för dig eller köper ett begagnat hus. Räkna med att betala allt från några tusen dollar till mer än $ 70 000.

Den mest kända leverantören av små hus är Tumbleweed Tiny House Company, grundat av Jay Shafer 1999 och baserat i Colorado Springs, Colo.Företaget säljer fyra små husmodeller som det kommer att bygga åt dig: Elmen, Cypressen, Farallon och Roanoke. De varierar i storlek från 164 till 225 kvadratfot och är utformade för att sitta på släpvagnar och fungera som husbilar. Varje basmodell finns i olika storlekar och planlösningar; priserna sträcker sig från 69 000 dollar för en 164 kvadratmeter Cypress-modell eller 57 000 dollar för 174 kvadratmeter Roanoke-modellen till 78 000 dollar för en 204 kvadratmeter Elm och 77 000 dollar för 225 kvadratmeter Farallon.

Många alternativ ingår i grundpriset, men vissa alternativ lägger något till kostnaden, t.ex. bräd-och-läktarklädsel, främre trappsteg, byta ut ett fönster mot en sidodörr eller lägga till en skärmdörr till din ytterdörr. Andra alternativ, till exempel vindskydd, takfönster, en polyuretanförsluten interiör eller propan elektrisk ljusenergi för att leva utanför nätet, ökar kostnaden avsevärt. Små husleverans är 1 160 dollar om du bor i Colorado och ökar till så mycket som 4 560 dollar för östkusten.Oavsett husmodell kostar släpet för att sätta på ditt lilla hus ytterligare $ 4 000 till $ 6 000, baserat på släpvagnslängd.Tumbleweed kommer också att sälja dig planer så att du kan bygga huset själv.

Små husbyggare, baserat i DeLand, Fla., och grundat av Dan Louche, som byggde sitt första lilla hus 2009, kommer också att sälja planer för ett litet hus.Om du vill ha något mellan total DIY och en färdig produkt, säljer företaget ett skal av en litet hus som inkluderar släpvagn, inramning och mantel, och Rain & Ice Shield -omslag och metall takläggning. För lite mer pengar kan ditt skal inkludera fönster, sidospår och trim samt el- och VVS-inbyggnad. Båda skalen kräver att du avslutar interiören mot en extra kostnad.

Tiny Home Builders kommer också att helt bygga ett litet hus åt dig, ända ner till apparaterna, som inkluderar luftkonditionering, en induktionshäll, en mikrovågsugn och en tanklös varmvattenberedare. Grundläggande skal börjar på $ 15 700 för en standardmodell på 12 fot; priserna toppar $ 68 000 för ett färdigt 28-fots hus med dolkar. Det finns gott om storlekar och prisalternativ däremellan.

Bygg det själv eller köp begagnat

Du kanske kan minska dina inledande kostnader avsevärt genom att köpa en liten husplan och bygga huset själv. Du måste vara säker på dina konstruktionskunskaper och ha hundratals timmar ledig tid. Planer för någon av Tumbleweeds fyra modeller kostar $ 759. Dessutom säljer Tumbleweed en instruktions-DVD för $ 60 och strömmar 3D-turer på webbplatsen.

De största kostnaderna för DIY, förutom din tid, är material och verktyg. Tumbleweed säger att du kan förvänta dig att spendera minst $ 10 000 för att bygga ett av sina hus själv med hjälp av återvunnet material. Det finns också ett mellanliggande alternativ som Tumbleweed kallar Amish Barn Raiser, där Tumbleweed bygger strukturen för 13 000 till 16 000 dollar och du avslutar den mot en extra kostnad. Tilläggskostnaden beror på vilket material du väljer för att slutföra arbetet.

Du kan också köpa ett begagnat litet hem. Ett ställe att hitta listor för befintliga små hem är TinyHouseListings.com. I skrivande stund fanns det hundratals listor över hela landet, dussintals var prissatta under $ 30 000.

Att hitta mark

Du behöver mark för att sätta ditt lilla hus på. Hur mycket mark du vill ha, var marken ligger och om du hyr eller köper marken avgör dess kostnad. De flesta städer zonindelning lagar låter dig inte köpa en mark att bygga en så liten bostad på, så du tittar troligen på att hyra, inte äga, marken under ditt lilla hus. De American Tiny House Association webbplats är ett bra ställe att börja lära sig om de lokala bestämmelserna som gäller för små hem.

Om ditt lilla hus sitter på en släpvagn och lokala lagar tillåter husägare att parkera släpvagnar på deras egendom kan du kanske hyra mark av en traditionell husägare för några hundra dollar i månaden. Kommuner som tillåter husägare att parkera släpvagnar på sin fastighet tillåter dock inte nödvändigtvis människor det bor dessa släpvagnar som en primär bostad, så se till att lära dig mer om de lokala lagarna innan du parkerar din hus. Om frekventa resor är en del av din lilla huslivsstil kan du kanske parkera ditt hus på olika campingplatser, så länge du inte stannar längre än det maximala antalet dagar en webbplats tillåter. En trailerpark eller husbilspark kan vara ett annat alternativ, men höjd och andra begränsningar utesluter ibland detta alternativ. Om du redan äger mark som lagligt och logistiskt kommer att rymma ditt lilla hus blir dina markkostnader noll.

Finansiering av ett litet hus

Även om små hus är mycket billigare än traditionella hem, till skillnad från ett traditionellt hem, kan du inte få ett inteckning att köpa en. Din bästa satsning kan vara en fritidsfordon lån eller resevagnslån från en kreditförening om ditt lilla hus uppfyller kriterierna för att klassas som husbil eller husvagn. Ett Waco, Texas-baserat företag som heter Rock Solid Funding är specialiserat på att hjälpa konsumenter att hitta dessa lån, med villkor från ett till 15 år och räntor från 5,99% till 18,95%.

Ett annat alternativ är ett personligt lån, men det kommer att ha en mycket högre ränta än en inteckning skulle. Om ditt lilla hus är tillräckligt billigt kan du kanske ladda det till ett eller flera kreditkort, men räntebetalningarna blir dyra. Ingen inteckning betyder inte heller någon bolåneränta skatteavdrag, och a kreditkort eller personliga låneräntor är inte avdragsgilla.

Om du har och kommer att fortsätta att äga ett traditionellt hem kan du använda ett bostadslån eller kreditlinje att finansiera ditt lilla hus; räntan skulle då vara avdragsgill. Du skulle dock sätta upp ditt primära hem som säkerhetvilket innebär att du kan bli avskärmad om du inte kan göra lånebetalningar.

För att finansiera ett litet hus behöver du bra kredit, vilket betyder en poäng på minst 700, för att få en lån utan säkerhet, och OK kredit, 640 eller bättre, för att få ett lån med säkerhet. Ju bättre din kredit, desto lägre blir din ränta.

Att spara och köpa ditt lilla hus med kontanter är det billigaste alternativet. Om du måste använda finansiering, här är ett diagram som ger dig en grov uppfattning om hur mycket olika alternativ kostar.

Exempel på traditionellt hem vs. Små husfinansieringskostnader för en låntagare med utmärkt kredit
$ 250.000 traditionell inteckning	Litet huslån på 60 000 dollar med finansiering av husbilar eller husvagnar	Litet huslån på $ 60 000 med låg ränta på kreditkort	Litet huslån på 60 000 dollar med finansiering av eget kapital	Litet huslån på 60 000 dollar med personlig lånefinansiering
Ränta	4.00%	6.00%	11.00%	7.60%	9.00%
Maximal löptid	30 år	15 år	15 år	20 år	5 år
Månadsbetalning	$1,193.54	$506.31	$681.96	$487.84	$1,253.19
Total ränta	$179,673.77	$31,135.80	$62,752.80	$57,081.60	$15,191.40
Total kapital + ränta	$429,673.77	$91,135.80	$122,752.80	$117,081.60	$75,191.40

.

Pågående kostnader och olyckor

Värme- och kylräkningar kommer att vara betydligt lägre än för ett traditionellt hem eftersom du ändrar temperaturen på ett mycket mindre utrymme. Tänk på det lilla husets isolering innan du köper eller bygger; ett välisolerat hem blir bekvämare och kostar mindre att värma och kyla. El kommer också att kosta mindre eftersom små hem inte har plats för massor av energisparande apparater.

Du kommer inte ha det enorma fastighetsskatt räkningar som kommer med traditionellt hemägande, men om du bor i en stat med personlig egendom skatt, kommer du sannolikt att betala en årlig personlig fastighetsskatt på ditt lilla hus som husbil eller släpvagn. Du kanske kan dra av den personliga fastighetsskatten på din federala skatteåterbäring om du specificerar dina avdrag. Men utan den massiva kostnaden av bolåneränta, du kanske inte har tillräckligt med avdrag för att komma framåt från att specificera och sluta ta standardavdrag.

Ett par andra kostnader som vissa småhusägare befinner sig i är böter för brott mot lokala bostäder och zonbestämmelser och månadsvis hyra av förvaringsutrymmen för överflödiga personliga tillhörigheter.

Poängen

Det finns mycket mer till småhusägande än möjligheten att spara mycket pengar. Det handlar om enkelt liv, frihet, miljövård - och att leva livet fullt ut i enlighet med ditt personliga värdesystem. Att bo i ett litet hus kan ge dig mer pengar för att ha livserfarenheter eller mer tid för att njuta av aktiviteter utan arbete.

Avvägningarna inkluderar brist på integritet och ensamhet om du delar ditt lilla hus med familjen; uppfattas generellt som konstigt att välja en alternativ livsstil; och huvudvärken i att hantera lagar som inte var utformade med små hus i åtanke. De ekonomiska övervägandena är bara början på beslutet om att bli en liten husägare. Det är ett större livsbeslut än de flesta flyttar till nya bostäder. Undersök det noggrant innan du tar språnget.