Hur jag utnyttjade en hypotekslån för att köpa hyresfastigheter

Alla gillar att spara pengar, eller hur? När möjligheten dök upp under pandemin att raka flera hundra dollar av min månatliga bolånebetalning, hoppade jag på chansen. Och den möjligheten ledde till min resa in i världen av att äga hyresfastigheter.

Så här gick jag från ägaren av ett hem till ägaren av mitt hem plus fyra hyresfastigheter, utöver de lärdomar jag lärde mig på vägen.

Min resa

När jag köpte mitt hem i Austin, Texas, 2018, säkrade jag en inteckning med en ränta på 4,625 %. I dagens räntemiljö skulle det vara en aptitretande ränta. Spola framåt till 2020. Mot slutet av året hade bolåneräntorna sjunkit under 2,7 %, så jag tog chansen att refinansiera mitt bolån på 3,25 % (där den ligger kvar idag).

Refinansieringen slutade att minska min månatliga bolånebetalning med ungefär $600. Vad, tänkte jag, kan jag göra med dessa extra pengar? Jag vet inte exakt vad som utlöste idén, men jag började fundera på att köpa en korttidshyresfastighet. Men var skulle jag göra köpet?

Att köpa en lägenhet i Nashville

Efter att ha gjort lite research online om framgångsrika korttidsuthyrningsmarknader bosatte jag mig på Nashville (som jag aldrig hade besökt). En av de främsta anledningarna till att jag valde Music City: Tre av mina släktingar bor i Nashville-området, och jag tänkte att jag kunde stanna på fastigheten då och då.

Jag nådde ut till dessa släktingar för Fastighetsmäklare rekommendationer – rekommendationer från vänner och släktingar är gyllene – och det slutade med att kontakta en fastighetsmäklare som är vän till en kusin i Nashville. Fastighetsmäklaren och hennes kollega hittade en oklanderligt möblerad lägenhet i stadsdelen Midtown i Nashville. Efter att ha sett lägenheten över FaceTime gjorde jag ett erbjudande som säljarna accepterade.

Min fastighetsmäklare kopplade mig sedan till en långivare i Nashville, där jag var glad över att få ett 5-årigt kommersiellt lån med 4,0 % ränta. I feb. 2021 flög jag från Austin till Nashville för att besöka lägenheten och skriva på pappersbunten. Den dagen blev jag förstagångsägare av en förvaltningsfastighet.

Fortsätter köprunda

Mitt investeringsäventyr slutade dock inte där. Jag hade blivit biten av fastighetsfelet.

Under resten av 2021 förvärvade jag ytterligare tre korttidshyresfastigheter:

• En lägenhet i Palm Springs, Kalifornien.
• Ett duplex i Galveston, Texas.
• En lägenhet i Gatlinburg, Tennessee.

Alla dessa tre marknader är populära resmål för fritidsresenärer, liksom Nashville.

I ökenoasen Palm Springs (som jag heller aldrig hade besökt) räknade jag med expertis hos en vän och tidigare chef som hade bytt karriär för att bli fastighetsmäklare. Han hittade en härlig, fullt möblerad lägenhet, som jag bestämde mig för att köpa, och kopplade mig till ett bolåneföretag som godkände ett konventionellt bolån med en ränta på 3,375 %.

Jag kände knappt någon i kustsamhället Galveston, så jag kammade internet för att hitta en fastighetsmäklare på den marknaden och bestämde mig för någon som, precis som jag, är en del av HBTQ+-gemenskapen. I det här fallet tänkte jag att jag åtminstone borde göra affärer med en "familjemedlem", så att säga. Vi hittade ett fullt möblerat duplex i viktoriansk stil några kvarter från Galvestons populära Seawall. Jag använde samma bolåneföretag som hade lånat mig pengar till Palm Springs lägenhet och fick en ränta under 4%.

Gatlinburg, en charmig stad i Great Smoky Mountains, visade sig vara mitt sista investeringsköp. Precis som med Nashville, Palm Springs och Galveston hade jag aldrig varit i Gatlinburg. Det avskräckte mig dock inte. Min forskning visade att Gatlinburg var en främsta marknad för korttidsuthyrning.

Utan att känna en själ i Gatlinburg bad jag min Nashville fastighetsmäklare om en Realtor-remiss dit, och hon fick kontakt med mig med ett fantastiskt lokalt proffs. Min Gatlinburg Realtor introducerade mig för en lokal bank, där jag säkrade ett 7-årigt kommersiellt lån med en ränta på runt 5%.

Resultatet

När allt bläck var torrt på mina kontrakt ägde jag fyra korttidshyresfastigheter i slutet av 2021. Det är en särskilt stor bedrift för någon som växte upp i ett hyrt radhus; vi hade aldrig nästan tillräckligt med pengar för att köpa ett hus.

Idag äger jag dock bara två hyresfastigheter.

Hösten 2022 bestämde jag mig för att släppa ut Galveston duplex på marknaden efter att ha konfererat med en finansiell rådgivare. Fastigheten dränerade pengar (8 000 USD för en ny luftkonditionering, till exempel) och drog inte in tillräckligt med intäkter.

Även om jag sålde duplexet för $30 000 mer än jag betalade för det, slutade jag med att förlora pengar på affären med tanke på alla pengar jag hade pumpat in i fastigheten.

I juni 2023 drog jag slutsatsen att jag skulle sälja Palm Springs-lägenheten efter några mindre än imponerande perioder med hyresintäkter. Ärligt talat behövde jag också pengarna. (Inte långt efter köpet av fastigheten, villaägarförening begränsade uthyrningen till 29 dagar eller mer, vilket allvarligt minskade möjligheten att tjäna pengar.)

Lyckligtvis kom en potentiell säljare inom 12 timmar efter att Palm Springs-lägenheten listades – en kontanterbjudande till listpriset ($35 000 mer än vad jag betalade för fastigheten) utan krav på en inspektion. Utan att tveka accepterade jag erbjudandet. Tack vare bristen på lånehinder stängdes affären inom cirka 15 dagar.

Vad jag lärde mig

Efter en snabbkurs i att köpa (och sälja) investeringsfastigheter, här är sex av lärdomarna jag har lärt mig.

Gör dina läxor

Innan jag valde de platser där jag planerade att investera, kammade jag igenom högar av data för att begränsa alternativen. Bland de mest värdefulla informationskällorna var AirDNA, en leverantör av data om korttidsuthyrning.

Se till att ditt kreditvärde är i gott skick

Om min FICO-kreditpoäng inte hade legat långt över 2021 års genomsnitt på 716, skulle jag inte ha kvalificerat mig för attraktiva räntor på mina fastighetslån. När du köper ett hus med ett konventionellt bolån, letar en långivare vanligtvis efter en minsta FICO-poäng på 620.

Sök efter pålitliga fastighetsmäklare

Utan fastighetsmäklare som jag var säker på skulle ha min rygg tvivlar jag på att jag skulle ha haft förtroendet att köpa fyra investeringsfastigheter inom loppet av mindre än 12 månader. Plus, i ett par fall hjälpte mina fastighetsmäklare till att ställa upp en långivare.

Om du är osäker på vem som ska representera dig vid köp eller försäljning av fastighet, fråga vänner, släktingar och kollegor om remisser och kolla in varje fastighetsmäklares onlinerecensioner.

Anställ en fastighetsförvaltare

I varje stad där jag ägde en hyresfastighet anlitade jag en lokal fastighetsförvaltare. En fastighetsskötare hanterar hyreslistor, gästförfrågningar, städning och en mängd andra detaljer för fastighetsägare.

Det var viktigt för mig att lita på dessa fastighetsförvaltare eftersom jag inte bodde i närheten av någon av hyrorna och jag ville inte lägga mer arbete på mitt redan fulla schema. Jag var villig att betala en procentandel av min inkomst (i de låga tvåsiffriga siffrorna) för att någon annan skulle ta hand om mina fastigheter. Den genomsnittliga fastighetsförvaltningsavgiften för uthyrning är 25 % till 30 %.

Håll din ekonomi åtskild

Så fort jag köpte min första hyresfastighet, tänkte jag att jag skulle behöva hålla den ekonomin åtskild från ekonomin för mig själv och mitt frilansande skrivarföretag. För att bygga denna monetära mur öppnade jag ett checkkonto för varje fastighet på en bank som inte är min primära bank.

Vet när du ska sälja

I sin klassiska låt "The Gambler" berättade Kenny Rogers berömt att du måste veta när du ska lägga dem. När det gäller fastigheterna Galveston och Palm Springs visste jag när jag skulle kasta in korten och släppa ut dem på marknaden. (Tack och lov fortsätter fastigheterna i Gatlinburg och Nashville att prestera tillräckligt bra för att jag åtminstone kan täcka mina månatliga lånebetalningar).

Var detta ett idealiskt scenario? Nej. Jag hade föredragit att hålla fast vid hyrorna och försöka pressa mer värde ur dem.

Var det rätt beslut? Ja. Livet är för kort för att slänga i sängen över pengar. Istället för att behålla fastigheterna och hoppas på det bästa tog jag ut pengar – ett drag som verkligen besparade mig några rastlösa nätter.