10 största REIT: en översikt (SPG, PSA)

De 10 största REITs i USA Allt levererat aktievärde det senaste året och nio levererade tvåsiffriga ökningar. Med tanke på att REITs inte är utformade för aktievärde - de är utformade för utdelning avkastning - det här är en tydlig indikation på att något är fel med den bredare marknaden. En marknad som bara rör sig i en riktning är osund; det indikerar att en extern faktor är snedvridning av resultaten. I det här fallet, klandra förlängt rekordlågt räntor. (För mer, se Viktiga tips för att investera i REIT.)

När kurserna stiger måste aktiemarknaden stå för sig själv, vilket blir svårt eftersom återbetalning av skulder kommer att bli dyrare för många företag som lånat billiga pengar. Detta leder till lageravskrivningar över hela linjen, vilket sedan leder till minskad konsumtionen och deflation.

Allt detta påverkar REIT. Även om alla REITs sannolikt kommer att drabbas, kommer vissa att ge utmärkta köpmöjligheter, särskilt eftersom du kommer att samla in relativt generösa utdelningsavkastning sålänge. (För mer, läs: Bostäder, sjukvård och kontor REITS.)

Av de 10 REIT som anges nedan är jag hausseartad på fem och baisseartad på de andra under de närmaste 1-3 åren. Men först, vet detta: på grund av ström ekonomiska förhållanden, idag är inte en idealisk tid att investera i någon av dessa REIT. Det är troligt - men inte garanterat - att du kommer att se mycket bättre ingångspunkter vid slutet av året. (För mer, läs: Topp 10 REIT för 2015.)

Alla nummer nedan från och med den 13 april 2015.

Offentlig lagring

Självlagring är inte en bransch som kommer att slå hårt när verkligheten tar sig in. De flesta som har sina föremål i förvaring behåller dem där, helt enkelt för att de inte har någon annanstans att placera dem.

Offentlig lagring (PSA) har visat en konsekvent tillväxt på topp och botten under de senaste tre räkenskapsår (alla nummer i tusentals):

Offentlig lagring	FY2012	FY2013	2014
Inkomst	$1,842,504	$1,981,746	$2,195,404
Nettoinkomst	$939,258	$1,052,453	$1,144,204

(Källa: Yahoo Finance)

Andra viktiga mätvärden:

Utdelningsavkastning	2.80%
Kort position	1.80%
Skuldsättningsgrad	0.07
Operativt kassaflöde (ttm)	1,61 miljarder dollar

(Källa: Yahoo Finance)

PSA skulle drabbas av en tillfällig träff om marknaden tappade, men dess underliggande siffror är starka.

Health Care REIT

Baby boomers går i pension med 10 000 per dag. Detta betyder inte att de kommer att gå direkt till en äldreboende; majoriteten kommer att njuta av pensionärslivet i ett eller tio år innan ett äldreboende blir en tanke. Det är dock alltid bäst att komma in innan något blir en trend.

Health Care REIT, Inc. (HCN) har visat sig vara konsekvent topptillväxt under de senaste tre räkenskapsåren, och den har varit stabil på slutsats (alla nummer i tusentals):

Health Care REIT	FY2012	FY2013	2014
Inkomst	$1,765,979	$2,847,945	$3,305,879
Nettoinkomst	$298,030	$145,959	$502,595

Andra viktiga mätvärden:

Utdelningsavkastning	4.20%
Kort position	4.60%
Skuldsättningsgrad	0.80
Operativt kassaflöde (ttm)	1,14 miljarder dollar

Aktier bostad

Rättvisa Bostäder (EQR) förvärvar, utvecklar och förvaltar flerfamiljshus.Nyckelord: flerfamilj. Om ekonomin inte är på rätt spår är det bara en tidsfråga innan börsen kommer ikapp. Detta leder sannolikt till att stora företag säger upp anställda för att sänka kostnaderna och minska intäkterna. Detta i sin tur innebär att de tidigare anställda tar lägre betalande jobb och väljer billigare levnadsvillkor. I det här scenariot skulle EQR fortfarande ta en hit eftersom det inte skulle ses som en flygning till säkerhet, men i verkligheten skulle det ge ett utmärkt värde.

Equity Residential har visat en konsekvent topptillväxt under de senaste tre räkenskapsåren och det har varit bekvämt lönsamt (alla siffror i tusentals):

Aktier bostad	FY2012	FY2013	2014
Inkomst	$1,747,502	$2,387,702	$2,614,748
Nettoinkomst	$841,719	$1,830,613	$631,308

Andra viktiga mätvärden:

Utdelningsavkastning	2.80%
Kort position	Ej tillgängligt
Skuldsättningsgrad	0.97
Operativt kassaflöde (ttm)	1,32 miljarder dollar

Ventas

Ventas, Inc. (VTR) investerar på sjukhus, skickliga vårdinrättningar, äldreboende och medicinska kontorsbyggnader. Det går också på nuvarande trender, som åldrande baby boomers.

Ventas har visat en konsekvent tillväxt på topp- och bottenlinjen under de senaste tre räkenskapsåren (alla siffror i tusentals):

Ventas	FY2012	FY2013	2014
Inkomst	$2,468,509	$2,809,405	$3,071,479
Nettoinkomst	$361,775	$454,889	$477,186

Andra viktiga mätvärden:

Utdelningsavkastning	3.10%
Kort position	3.60%
Skuldsättningsgrad	1.22
Operativt kassaflöde (ttm)	1,25 miljarder dollar

AvalonBay -grupper

AvalonBay Communities Inc. (AVB) utvecklar, utvecklar, förvärvar, äger och driver flerfamiljssamhällen.

AvalonBay har levererat konsekvent topptillväxt under de senaste tre räkenskapsåren, och den har varit stabil på slutresultatet (alla siffror i tusentals):

Avalon Bay	FY2012	FY2013	2014
Inkomst	$1,000,627	$1,462,921	$1,685,061
Nettoinkomst	$423,562	$352,771	$697,327

Andra viktiga mätvärden:

Utdelningsavkastning	2.90%
Kort position	3%
Skuldsättningsgrad	0.72
Operativt kassaflöde	886,64 miljoner dollar

Tänk två gånger på dessa

Ringer upp mot den största REIT, Simon Property Group Inc. (SPG), är inte en populär sak att göra. Men den här gruppen förlitar sig på köpcentra, som mestadels är missgynnade amerikanerna dessa dagar.När detaljister drabbas, så gör Simon Property Group, och den närmaste framtiden kommer sannolikt inte att presentera en miljö som leder till starka konsumtionsutgifter. Det finns också dess skuldsättningsgrad på 3,49, vilket inte är tilltalande, och att ta på sig denna risk för en avkastning på 2,80% ger inte en idealisk investering. Lyckligtvis förlitar sig Simon Property Group också på premie butiker, som har presterat bra.

General Growth Properties Inc. (GGP) äger, förvaltar, hyresavtal, och utvecklar regionala köpcentrum av hög kvalitet och placerar det i en liknande situation som Simon Property Group, men det har inte de gynnsamma butikerna segmentet för någon hjälp. Även om high-end-konsumenten flyger för tillfället kommer det inte att hålla för mycket längre eftersom denna klass av spenderare är mycket beroende av investeringar. General Growth Properties har en skuldkvot på 2,03 och ger en avkastning på 2,30%. Jag ser att detta är en mycket högriskinvestering.

Prologis, Inc. (PLD) äger, utvecklar, förvaltar och hyr ut industriell distribution och detaljhandel.Prologis har starka grunder, inklusive en skuldsättningsgrad på bara 0,62 samtidigt som den ger en generös avkastning på 3,30%. Detta är ett branschbaserat baisseanrop; det är inte specifikt för Prologis.

Boston Properties Inc. (BXP) äger och driver kontor i Boston, Washington, New York, San Francisco och Princeton, N.J.Den har en skuldkvot på 1,26 samtidigt som den ger en avkastning på 1,90%. Precis som Prologis är detta baissesamtal branschspecifikt.

Vornado Realty Trust (VNO) investerar i kommersiella fastigheter.Vornado Realty har en skuldkvot på 1,27 samtidigt som den ger en avkastning på 2,30%. Ett rent fastighetsspel som detta kommer sannolikt inte att fungera bra i en deflationsmiljö.

Poängen

Informationen ovan är bara att se som en utgångspunkt. Det ska inte tas som investeringsråd. Enligt min uppfattning kommer alla REITs att drabbas när deflation blir verklighet, men detta borde ge en köpmöjlighet i namnen av högre kvalitet. Och det handlar inte alltid om kvalitet. I vissa fall handlar det om branschtrender. (För relaterad läsning, se: Lovande ETF för 2015.)

Dan Moskowitz har inga positioner i något av de ovannämnda namnen.