Att få en inteckning vs. Betala kontant: Vad är skillnaden?

Att få en inteckning vs. Betala kontant för investeringsfastighet: en översikt

Bostadskraschen omstrukturerade helt den amerikanska bolånemarknaden. En del av den utvecklingen har inkluderat skärpta restriktioner för att få bolån, tillsammans med ett överflöd av nyligen tillgängliga bostäder till salu. Detta har i sin tur gjort det möjligt för vissa investerare köpa andra fastigheter för investerings- och uthyrningsändamål.

Det finns två stora tankar när man överväger fastighetsinvesteringar och hur man ska närma sig dem: Man tror att det är klokare att betala alla kontanter för ett andra hem, medan den andra sidan håller det varelse hävstång på en andra - eller till och med tredje eller fjärde egendom - är mycket mer lukrativ. Nedan är fallen för båda.

Skaffa en inteckning

Denna debatt täcks kraftigt online, och flera finansiella nyhetssajter och bloggar säger att det är mer meningsfullt att utnyttja investeringar när man köper investeringsfastigheter. Till exempel, Ali Boone från BiggerPockets.com hävdar att avkastningen är högre och riskerna lägre när man utnyttjar denna typ av investeringar. Logiken bakom detta är att om fastigheten ökar i värde, kommer en investerare ha lagt ner mindre, men kan då få mycket mer än det ursprungliga kapitalet.

Låt oss till exempel anta att du lägger ner 15% på ett hus på 500 000 dollar. Din initiala investering skulle då vara $ 75 000. Två år senare, skulle det huset öka i värde till $ 650 000 dollar kan du sälja och få mycket mer än din ursprungliga $ 75 000. I detta scenario, din huvudinvestering 75 000 dollar återbetalas, plus 75 000 dollar extra. I så fall skulle du ha riskerat mycket mindre än en kontantköpande investerare skulle ha gjort i detta läge, men ändå gjort en betydande vinst.

Multiplicera denna formel och strategi över tre eller fyra fastigheter, och den kunniga investeraren kan tjäna ganska mycket. En hävstångsinvesterare har större möjligheter än sin kontantköpande motsvarighet i den här typen av situationer. Kontantköpare köper ofta ett hus direkt med de flesta pengar de har tillgängliga för investeringar. Däremot kan en hävstångsinvesterare diversifiera fördelningen av dessa pengar över flera olika fastigheter, vilket möjligen ökar avkastningen på lång sikt.

Riskerna med att utnyttjas

Att ta på sig alla typer av investeringar har en inneboende risk - särskilt när man hanterar osäkerheter på bostadsmarknaden. Först och främst är diversifieringen av pengar över förvaltningsfastigheter ett tillvägagångssätt som på allvar bara bör övervägas av en välinformerad investerare. En skarp förståelse av nuvarande ekonomiska förhållanden, bostadsmarknadens allmänna hälsa och det område som du köper specifikt är nödvändigt.

Även om det finns flera fördelar med att ta ett lån för att köpa en investeringsfastighet, kan det gå snett. Låt oss anta att varje hyresfastighet har minskat kraftigt i värde. Den skuldsatta investeraren är nu skyldig mycket mer än de någonsin lagt ner. Skulle du göra något fel på marknaden kan du förlora massivt, särskilt med ett par fastigheter i din portfölj.

Medan en fördel här är att banken säkert kommer att förlora mer än du kommer, din kreditvärdighet kan drabbas hårt. Potentialen för betydande returnerar lockar många till denna typ av strategi, men den bör närmar sig med tydlig hänsyn till alla risker. Denna strategi kommer naturligtvis också att kräva att du går igenom inteckningsprocessen - i många fall flera gånger - vilket är en annan sak att tänka på.

Betala kontant för investeringsfastighet

Kontantinvesterare kan undvika hela ansökan om hypotekslån och göra en snabb investering om de ser en möjlighet, vilket är mycket fördelaktigt. En annan fördel med att betala kontant för en fastighet i förväg är att du inte behöver betala ränta. Även med så låga räntor som de är nu kommer det alltid att bli dyrare på sikt att betala någon typ av ränta än att inte ha några.

För många investerare som har medel, köpa fastigheter med kontanter meningsfullt, särskilt om du tror att marknaden kommer att växa kraftigt under de närmaste åren.

Låt oss till exempel säga att du köper ett hus direkt för $ 400 000 och sitter på det tills du ser att ögonblicket är rätt att sälja. Skulle du ha rätt om en uppsving och hemmet uppskattar i värde till $ 500 000, är ​​det en direkt vinst på 100 000 dollar till investeraren, utan att behöva överväga att betala bankens räntebetalningar eller det belopp du lånat i en inteckning. Att ha 100% eget kapital i ett hem gör det också lättare för en investerare att ta ett lån mot det i framtiden, om det skulle behövas. Att köpa ett hus direkt i kontanter kan också skapa omedelbart kassaflöde för investeraren.

Vissa investerare vill skapa rörliga inkomster med sina fastigheter, och rätt typ av hyresgäster kan ge detta.

Särskilda överväganden: Riskerna med att betala kontanter

Att knyta ihop alla dina tillgångar i en investering är extremt riskabelt. Detta tillvägagångssätt kanske inte är den bästa strategin för investeraren som har en begränsad summa pengar att använda på lång sikt.

Även om ett hem kan öka i värde, kan det lika snabbt försämras, och pengarna du förlorar blir direkt. Diversifiering är en av de grundläggande buden för att investera. Att knyta ihop majoriteten av tillgångar i en tillgångsklass kan ge enorm förlust. Att lägga hundratusentals dollar i en tillgångsklass binder också ihop din likviditet tills du har en säljare.

Viktiga skillnader

Båda strategierna erbjuder fördelar, men för olika typer av investerare. En viktig sak att notera är att endera strategin kräver en betydande mängd disponibel investeringsinkomst. Även levererade köpare som sprider ut sina investeringar på flera fastigheter måste ta risken att alla dessa fastigheter skrivs av. Vidare, när du köper ett nytt hem för kontanter, använd inte pensionssparande eller din nödfond.

För investeraren som har en stor summa pengar redo att investera är riskbenägenhet som verkligen kommer att driva beslutets riktning här. Hävstångspositioner i förvaltningsfastigheter kommer utan tvekan att ge högre avkastning, men för mindre involverade eller duva investerare som fortfarande söker eget kapital och avkastning, kan köp av kontanter vara bättre alternativ.