Är REITs fördelaktiga under en tid med hög ränta?

När räntor stiga, investerare springer för skydd mot alla goda tillgångar som de kan hitta. Alternativa investeringar, som fastighetsinvesteringar (REIT), kan vara ett bra alternativ, beroende på marknadscykeln. Låt oss se hur REITs presterade under perioder med höga och låga räntor.

REIT Sammanfattning

Ett REIT är ett börsnoterat säkerhet som investerar i fastigheter genom fastigheter eller bolån, och är tillgängliga på stora börser som aktier. Som ett resultat erbjuder REITs höga nivåer av likviditet (en sällsynt egenskap när det gäller fastigheter). Trusten specialiserar sig ofta på specifika fastighetstyper, till exempel bostadslägenheter, kommersiella byggnader, lager eller hotellanläggningar. REIT är också tillgängliga i regionala varianter, med fokus på fastigheter i specifika länder/regioner som USA, Europa, Kina eller Japan.

REITs erbjuder många fördelar, inklusive diversifiering, ovannämnda likviditet, en liten investering, inkomstfördelning och skatteförmåner (beroende på lokala lagar). (För mer, se: Viktiga tips för att investera i REIT.)

REIT Returnerar vs. Räntesatser

Under perioder med ekonomisk tillväxt tenderar REIT -priserna att stiga tillsammans med räntorna. Anledningen är att en växande ekonomi ökar värdet på REIT: er eftersom värdet på deras underliggande fastighetstillgångar ökar. I en växande ekonomi ökar också efterfrågan på finansiering, vilket resulterar i ökade räntor. Omvänt, i en avtagande ekonomi, när Fed är skärpa pengar, blir förhållandet negativt. Detta förhållande kan ses i följande diagram, som beskriver korrelationen mellan REITs totalavkastning och avkastningen på 10-år Treasuries från 2000-2019.

För det mesta hade REIT -avkastning och räntor en positiv korrelation och rörde sig i samma riktning. Detta bevisas främst mellan 2001-2004 och 2008-2013. Perioderna med omvänd korrelation, direkt efter 2004, 2013 och 2016, relaterar alla till Fed monetära åtstramningar politik, och vänder på åtgärderna för monetära stimulansåtgärder som genomfördes huvudsakligen efter lågkonjunkturer. Här steg räntorna men REIT -värdena minskade.

Ytterligare stöd för detta argument är en studie gjord av S&P, som analyserade sex perioder som började på 1970-talet där avkastningen för den 10-åriga statskassan växte betydligt. Studien jämförde de ökade räntorna med REIT och lagerutvecklingen under dessa perioder. Informationen presenteras i följande tabell.

Av dessa sex perioder med räntehöjningar ökade REIT -avkastningen under fyra av dem och överträffade börsen under tre av dem.

Det finns dock andra faktorer och andra detaljerade observationer att tänka på, vilket kan indikera positiv eller negativ avkastning för REIT -investeringar beroende på räntemiljön.

Den största faktorn är att inte alla REIT är skapade lika. Först och främst verkar REITs i många typer av branscher. Dessa inkluderar sjukvård, hotell, bostäder, industri och många fler. Var och en av dessa branscher har olika variabler i spel som reagerar olika på den ekonomiska miljön. En annan viktig faktor är ett REIT: s skuldprofil; hur mycket finansiering de tar för att utveckla sin verksamhet. Skuldprofilen bestämmer en REITs förmåga och tidsram för att betala ned skulder, vilket påverkas av olika räntemiljöer.

Observationerna som diskuteras indikerar att REIT kanske inte är beroende av räntescenarier och att det finns många andra faktorer som spelar in för att avgöra hur ett REIT kommer att prestera under tider av olika intresse priser. Avkastningen från REIT -investeringar kan faktiskt förbli fri från ränteförändringar. Som med alla investeringar är det avgörande att titta på den specifika REIT i fråga, dess resultat, utdelningshistorik och skuldnivåer.

REIT -fördelar för investerare

Det finns andra fördelar med REIT, vilket gör dem till ett bra investeringsval under varierande ränteperioder:

Inkomstmöjlighet

REIT övervägs avkastning-baserade värdepapper. Även om de kan uppskatta i pris, kommer en betydande del av REIT -avkastningen från utdelning. REITs undviker att behöva betala företagsskatt om de delar ut minst 90% av sin inkomst till sina andelsägare. Denna skattelättnad resulterar i en regelbunden fördelning av utdelningsinkomster till REIT -aktieägare och effektiv nettoränta är ofta högre än från obligationer (eller aktier), även i fall av höga räntor.

Global diversifiering

REIT erbjuder exponering mot globala marknader. Sedan 1990 -talet har Storbritannien, Singapore, Japan, Australien, Nederländerna, Sydafrika och många andra länder har möjliggjort REIT -noteringar, så att investerare kan ta exponering på utländska fastighetsmarknader nationer. Till exempel om den lokala fastighetsmarknaden i USA tankar på grund av effekterna av högre räntor, en U.S. investerare med exponering mot fastighetsmarknaden i Singapore kan dra nytta av om han innehar REITs i Singapore portfölj.

Sektorspecifik exponering

Vid stigande räntor kan inte alla undersektorer inom fastigheter drabbas negativt. Till exempel kan bostadshyror drabbas, men köpcentrum i bästa lägen kanske inte. Noggrann undersökning av fastighetsmarknaden, räntans inverkan på en specifik undersektor och på specifika REIT baserat på dess underliggande fastighetsinnehav kan göra REIT -investeringar lönsamma oavsett räntesats påverkan.

Poängen

Efter att ha tittat på korrelationsmönster och historiska data verkar det som att avkastningen från REIT varierar under olika ränteperioder, men har för det mesta visat en positiv korrelation under ökningen räntor. Efter noggrann undersökning och korrekt urval av fastighetsundersektorer och geografiska regioner kan investerare betrakta REIT som en bra investering för diversifiering tillsammans med traditionella aktier och obligationer.