Är det att bli en hyresvärd mer problem än det är värt?

Bostadsuthyrning är sättet att tjäna pengar, eller så påstår vissa människor. På ytan verkar det som en säker satsning; i verkligheten är det oftast mer huvudvärk än det är värt. Utmaningarna börjar tidigt, och de involverar nästan alltid tid och pengar. Låt oss ta en titt på sex av de stora.

Utmaning 1: Hitta en fastighet

Hela böcker har skrivits om att hitta en bra

bostadsuthyrning. Så mycket text har ägnats åt ämnet på grund av dess kritiska betydelse. Köp en för dyr plats och du kommer aldrig att göra pengar. Men att försöka göra ett fynd kan också vara besvärligt. Att köpa en fixeröverdel kräver att du har kompetens, tid, verktyg och pengar för att utföra nödvändiga reparationer och renoveringar.

Om du inte har bråttom kan det här vara ett sätt att göra ett fynd investering; om du redan har ett heltidsjobb och en familj är varje minut som lagts på att reparera hyran en minut som inte spenderas på en mer lönsam eller trevlig aktivitet. Men för närvarande finns det förvaltningsbolag som kan göra mycket av detta arbete - från att hitta en fastighet till att rehabba den - för dig, naturligtvis mot en avgift.

Utmaning 2: Förbereda enheten

Få nästan vilken bit av fastighet i hyresvillkor kräver ofta, i ett minimum, färsk matta och färg. Båda artiklarna kräver tid och pengar. Fönsterskärmar, däckfläckar och underhåll av gräsmattor är andra vanliga behov. Varje gång en hyresgäst avgår måste dessa frågor också ses över.

Utmaning 3: Hitta hyresgäster

Internet ger ett snabbt och billigt sätt att hitta blivande hyresgäster. Naturligtvis får du ofta vad du betalar för. Att köra en annons i en välrenommerad publikation ger ofta en bättre klass av respondenter. Istället för att universitetsbarn vill spara pengar ökar du dina chanser att få familjer och ansvariga äldre vuxna.

Att köra en annons i en månad tar dock en liten bit ur plånboken, och korrekt undersökning dina hyresgäster genom att driva a kreditupplysning och bakgrundskontroll tar ytterligare en tugga. Investeringen är väl värd tid och pengar, eftersom granskning ökar dina odds för att få ansvarsfulla hyresgäster. Ansvariga hyresgäster betalar sin hyra i tid, missbrukar inte fastigheten och kräver inte att du ägnar dig åt det kostsamma och tidskrävande vräkning bearbeta.

Utmaning 4: krångel

Även stora hyresgäster och perfekta hyresfastigheter kommer med en mängd krångel. Trasiga rör, fyllda avlopp, trasiga garageportfjädrar, husdjur och rumskamrater är bara några av utmaningarna som uppstår. Även duktiga hyresgäster vill ha din fulla och omedelbara uppmärksamhet när avloppsvattnet backar in i deras hem eller kabelbolaget av misstag bryter telefonlinjerna.

Dåliga hyresgäster är en ännu större utmaning. Dagliga samtal och sen eller obetald hyra kan öka besväret. Utflyttningsdagen är en annan utmanande tid. Skador på väggar, golv, mattor och andra komponenter i hemmet kan leda till tvister och kostsamma reparationer. Eftersom varje slösat argument är ett ögonblick huset står ledigt, är det ofta bättre att bita i kulan och betala för reparationerna själv. På tal om det: Du kommer förmodligen att behöva teckna hyresvärdesförsäkring- nej, du är vanlig husägarens policy är inte tillräckligt - och det är en annan post i kolumnen löpande kostnader.

Utmaning 5: Underhåll

Underhåll av huvudkomponenter och bekvämligheter är a storbiljettartikel. Nya apparater kostar hundratals dollar; ett nytt tak eller en uppfart kan kosta tusentals dollar. Om hyran är $ 500 per månad och taket är $ 5000, kan du upptäcka att du förlorar pengar snabbt. Lägg i matta, färg och en ny spis samt hyresgäster som inte stannar länge, och fastigheten kan förlora pengar i åratal.

Utmaning 6: Räntesatser

Vad gör räntor har med något att göra? Massor. När priserna sjunker är det ofta billigare att köpa än att hyra, och därför kan efterfrågan på dina enheter sjunka. Att sänka hyran för att förbli konkurrenskraftig kan sätta en rejäl krympning i din förmåga att tjäna en slant.

Hur tjänas pengar

Med alla utmaningar som måste övervinnas, kan den lilla killen tjäna pengar på hyresfastigheter? Ja, men det kräver en plan. Fyra lönsamma tillvägagångssätt belyses nedan:

1. Bo i

Att dela utrymmet genom att köpa en duplex (eller annan lätt delbar struktur) är ofta ett lönsamt företag. Eftersom du är på plats och planerar att ta hand om fastigheten ändå är de extra kontanterna en bonus. Naturligtvis gäller alla utmaningar fortfarande, och att bo på plats innebär att du alltid är tillgänglig och kommer att ha nära kontakt med hyresgästerna. Planera på rätt sätt och skärm noggrant.

2. Gå Basic

Att hyra ut en rattig lägenhet som inte har något trevligt bekvämligheter, att göra så lite underhåll som möjligt, och inte hålla utseende leder till vinster. Om du inte tror det, titta på bostäder utanför campus i någon universitetsstad i landet. Det låter inte särskilt trevligt, men en grundläggande, avskalad egendom (inga takfläktar, luftkonditionering etc.) håller processen enkel.

Fyra väggar och ett golv ger ett minimum av underhållskrav och få saker som kan gå sönder eller skadas. Attrahera hyresgäster via statensubventionerad program, såsom avsnitt 8 -bostäder, ger garanterad inkomst. Utmaningen här tenderar att vara att i utbyte mot några spänn i handen får du ofta en tuff hyresgästklass och en fastighet som slits hårt.

3. Långsiktiga innehav

Många fastighetsinvesterare kommer att berätta att de i princip bryter jämnt om hyran och utgifterna. Deras tillvägagångssätt är att köpa en prisvärd fastighet, låta hyresgästernas hyra betala av inteckning, och sedan sälja om 30 år, förhoppningsvis med fördel av något pris uppskattning.

Även om det är ett rimligt tillvägagångssätt är vinsten sannolikt liten och kapitalvinstskatt kan vara rejäl (med tanke på din lågakostnadsbasis). Och det kräver fortfarande tid och ansträngning som kanske hade varit bättre tillbringat någon annanstans.

4. Gå på heltid

Allvarliga hyresvärdar tar ett seriöst förhållningssätt. De införlivar, köper flera byggnader och gör en betydande del av arbetet själva. Det är ett livsstilsbeslut som kräver spetsar av allvarlig tid och energi, och en strategi för att köpa och sälja för att maximera underskottsavdrag och avskrivningar och för att minimera inkomsterna.

Anlita en fastighetschef

En fastighetsförvaltare kan hantera många av uppgifterna att driva en hyresfastighet. Detta inkluderar marknadsföring, välja hyresgäster, underhåll, budgetering och hämtning av hyror. Du kan överväga att anlita en fastighetsförvaltare om du vill delegera dessa uppgifter, men det kommer att skära i dina vinster.

Fastighetsförvaltarens roll

Fastighetsförvaltare kan hantera olika roller. Vad det är, exakt, är upp till dig att förhandla med din chef. Det är viktigt att identifiera vad deras roll kommer att vara och utveckla en lista över uppgifter och ansvar. Kommer din fastighetschef bara hitta hyresgäster? Eller kommer de att hantera det dagliga underhållet och hämta hyran?

En fastighetsförvaltare kan vara en oberoende entreprenör eller en anställd. Du bör prata med din skattekonto för att avgöra det mest fördelaktiga tillvägagångssättet och för att fastställa specifika skyldigheter som du kan ha.

Du kan också hyra ett fastighetsförvaltningsföretag; ett företag du avtalar med för att hantera alla aspekter av hyresfastigheten direkt. Detta kan vara dyrt, men det kan vara perfekt om du har flera hyresfastigheter.

Välj en fastighetshanterare

Se till att någon fastighetsförvaltare som du funderar på uppfyller lämpliga lokala och nationella licenskrav.

Du kanske vill leta efter en chef som har erfarenhet av reklam, marknadsföring, hyresgästrelationer, hämtning av hyror, budgetering, leasing och underhåll. En bra fastighetsförvaltare kommer också att ha kunskap om lokala och statliga lagar. Som fastighetsägare kan du hållas ansvarig för din chefs handlingar, så du kan bli stämd om din chef bryter mot rättvisa bostadslagar.

När du väl har bestämt dig för en fastighetsförvaltare och villkoren för arrangemanget bör du skriva ett fastighetsförvaltningsavtal som identifierar förvaltarens uppgifter, ersättning och uppsägningsvillkor.

Poängen

Blir en hyresvärd värt besväret? Bara du kan bestämma. Var noga med att titta innan du hoppar och gå in i din nya strävan med realistiska förväntningar och en gedigen spelplan.

Genom att veta vad du ger dig in på innan du gör det, kommer du att vara bättre förberedd på vad du möter och mer sannolikt att njuta av upplevelsen.