Avsluta handlingar: Fakta för överföringar av fast egendom

Fast egendom överfördes en gång genom en ceremoniell handling som kallas "livery of seisin" där personen överföring av marken passerade en kvist eller torvklump från marken till den som tog emot marken.

Ett muntligt och/eller skriftligt avtal kan ha följt med gesten, men endast "livery of seisin" lagligt överförde äganderätten till egendomen. Naturligtvis förmedlas idag äganderätten till fast egendom av en handling. A fastighetshandling är ett skriftligt och undertecknat juridiskt instrument som används för att överföra äganderätten till fast egendom från en tidigare ägare (bidragsgivaren) till en ny ägare (bidragsmottagaren).

Gärningar kan klassificeras på många sätt. I stort sett är gärningar antingen officiella eller privata. Officiella handlingar verkställs i enlighet med domstol eller rättsliga förfaranden, t.ex. förvaltare'handlingar och skattebrev. De flesta fastighetstransaktioner innebär dock privata handlingar.

Handlingar kategoriseras också baserat på den typ av titelgaranti som tillhandahålls av

bidragsgivare. Allmän garantibrev ger den högsta nivån av köparskydd, medan quitclaim -handlingar vanligtvis ger minst.

Avsluta handlingar är oftast för överlåtelse av egendom mellan familjemedlemmar eller för att bota ett fel på titeln, till exempel felstavning av ett namn. Även om de är relativt vanliga och de flesta fastighetsmäklare har erfarenhet av att hantera dem, används de vanligtvis i transaktioner där parterna känner varandra och därför är mer benägna att acceptera de risker som är förknippade med bristen på köpare skydd. De kan också användas när en fastighet överför ägandet utan att säljas, det vill säga när inga pengar är inblandade.

Eftersom quitclaim -handlingar erbjuder så begränsat köparskydd är det viktigt att förstå exakt vad du får när du köper fastighet på detta sätt. Här är fem saker att veta om dessa kontrakt.

1. Du köper det minsta skydd av alla gärningar.

Kallas även en icke-garantihandling, a avsluta handling förmedlar vilket intresse bidragsgivaren för närvarande har i fastigheten om någon. Bidragsgivaren "återställer, släpper och avstår" sitt intresse av fastigheten till bidragsmottagaren. Det finns inga garantier eller löften om kvaliteten på titeln. Handlingen kommer att klargöra detta genom att inkludera språk som, "Grantor ger ingen garanti, uttryckligen eller underförstådd, om titeln i egendomen som beskrivs här."

I situationer där bidragsgivaren enligt en quitclaim -handling inte har någon intressera i egendomen förvärvar bidragsmannen ingenting i kraft av den avslutade domen och förvärvar ingen garantirätt mot bidragsgivaren.

2. Acceptera endast en ansökan från beviljare som du känner och litar på.

Eftersom quitclaim -handlingar inte garanterar kvaliteten på bidragsgivarens titel är de bäst för lågriskstransaktioner mellan människor som känner varandra och normalt inte innebär något utbyte av pengar. Avslutande av handlingar används därför vanligtvis för att överföra egendom inom en familj, till exempel från en förälder till en vuxet barn, mellan syskon, eller när en fastighetsägare gifter sig och vill lägga till sin make till titeln.

Gifta par som äger ett hem tillsammans och senare skiljer sig använder också quitclaim -gärningar. När den ena parten förvärvar hemmet i en skilsmässaöverenskommelse, kan den andra verkställa en handling för att eliminera deras intresse för egendomen (och för att följa domstolens beslut).

3. De kan användas för att rensa ett titelfel.

En quitclaim -handling används ofta för att bota en defekt (en "moln på titeln") i den registrerade historien om en fastighetstitel. Titelfel inkluderar artiklar som problem med formuleringar (till exempel på ett dokument som inte överensstämmer med statliga standarder), en saknad signatur (till exempel en makas) eller bristande registrering av fastigheter dokument. Till exempel, om namnet på en bidragsgivare stavas fel på en garantibrev som placeras i den offentliga posten, kan en avslutad handling med rätt stavning utföras till bidragsmottagaren för att göra titeln perfekt.

Som ett annat exempel, anta a titelsökning avslöjar att maken till en tidigare bidragsgivare kan ha ett intresse av egendomen eftersom de inte utförde en tidigare gärning på rätt sätt. I den här situationen kan maken till den tidigare bidragsgivaren bli ombedd att utföra en utfärdad handling till den nuvarande ägaren, "avsluta" alla intressen de kan ha i fastigheten.

4. De är lika effektiva som en garantibrev för att överföra äganderätt, men bara om titeln är bra.

En utfärdad handling kan förmedla äganderätten lika effektivt som en garantibrev om beviljaren har en bra äganderätt när gärningen levereras. Det är emellertid avsaknaden av några garantier som gör en avslutad handling mindre attraktiv ur bidragsgivarens perspektiv. Om titeln innehåller ett fel, till exempel, har bidragsmottagaren ingen rättslig åtgärd mot bidragsgivaren enligt dådet. En ansökan om upphovsrätt används ofta om bidragsgivaren inte är säker på titelns status (om den innehåller några defekter) eller om bidragsgivaren inte vill ha något ansvar enligt titelavtalen.

5. Ett quitclaim -handling påverkar ägandet och namnet på dådet, inte inteckningen.

På grund av detta används quitclaim -handlingar vanligtvis inte i situationer där fastigheten har en utestående inteckning. Det skulle trots allt vara svårt för många bidragsgivare att betala av en inteckning utan intäkter från försäljningen av fastigheten.

I vissa fall används emellertid avbrottsbrev när bidragsgivaren har en inteckning. I detta fall förblir bidragsgivaren ansvarig för inteckningen även efter att äganderätten har överförts genom verkställandet av en avslutad handling. Avsluta handlingar överlåta äganderätt men påverkar inte inteckningar.

Denna situation kan bli värre om inteckningen innehåller enklausul om försäljning, en gemensam bestämmelse som föreskriver att hela lånet förfaller så snart egendomen överförs (ej bara om fastigheten "säljs" med utbyte av pengar, som namnet "betalningsförsäljning" verkar tyder på).

Om bidragsgivaren har lämnat fastigheten med tron ​​att bidragsmottagaren kommer att göra inteckning betalare har bidragsgivaren ingen möjlighet att ta emot om bidragsmottagaren slutar betala eller säljer fastigheten till en annan fest. För att mildra potentiella ekonomiska och juridiska problem kan bidragsmottagaren anta inteckning hos långivaren (med långivarens godkännande) eller refinansiera fastigheten och betala av det ursprungliga lånet. För att lägga till skydd för bidragsgivaren kan ett juridiskt genomförbart avtal tecknas för att dokumentera betalningsvillkoren.

Poängen

Överföringen av ägarens äganderätt sker genom handling. Vissa väsentliga delar måste finnas i dådet för att det ska vara lagligt verksamt. Olika handlingar ger bidragsmottagaren olika skyddsnivåer, och gärningens form bestämmer en bidragsgivares skyldigheter.

En ansökan ger den lägsta nivån av köparskydd och används i allmänhet för överlåtelser mellan familjemedlemmar eller för att åtgärda ett fel på titeln. Om egendomen kommer med det som kallas en "speciell handling"-som kan vara en korrigeringshandling, en gåvobrev eller en frigivningshandling—Det erbjuder vanligtvis inte mer skydd än en avslutad handling. Var noga med att konsultera en kvalificerad fastighetsadvokat: handlingar är viktiga juridiska dokument som påverkar ägarintressen och rättigheter.