Automatiserad värderingsmodell (AVM) Definition
Vad är en automatiserad värderingsmodell (AVM)?
En automatiserad värderingsmodell (AVM) är en term för en tjänst som använder matematisk eller statistisk modellering kombinerat med databaser över befintliga fastigheter och transaktioner för att beräkna fastigheter värden. Majoriteten av automatiska värderingsmodeller jämför värdena för liknande fastigheter vid samma tidpunkt.
Många värderare, och till och med Wall Street institutioner, använd dessa AVM för att värdera bostadsfastigheter. Konsumentklara AVM finns också på fastighetsnoteringar som Zillow och Trulia.
Viktiga takeaways
- Automatiserade värderingsmodeller (AVM) är mjukvarubaserade prismodeller som används på fastighetsmarknaden för att värdera fastigheter.
- AVM är mer effektiva och konsekventa än en mänsklig värderare, men de är också bara så exakta som uppgifterna bakom dem, vilket betyder att de kan vara föråldrade eller felaktiga.
- AVM -leverantörer inkluderar kommersiella plattformar som CoreLogic, Freddie Mac och Equifax, samt gratis konsumentsajter som Zillow och Trulia.
Hur fungerar automatiserade värderingsmodeller (AVM)?
Automatiserade värderingsmodellrapporter (AVM) drivs av teknik, inklusive proprietära algoritmer, och kan erhållas på några sekunder av långivare och agenter. De innehåller vanligtvis både a hedonisk modell (en typ av statistik regressionsanalys) och ett upprepat försäljningsindex, som både vägs och analyseras för att generera prisuppskattningen. AVM innehåller vanligtvis skattebedömarens värde, all relevant information om fastigheten i fråga-till exempel dess försäljningshistorik-och en analys av försäljningen av liknande fastigheter.
De används också för att stödja underwriting för bolån och bostadslån, refinansieringsbeslut samt att hjälpa till att minska förluster och kreditrisk förvaltningsverksamhet såsom markering till marknad av fastighetsinnehav i institutionella investeringar portföljer. Medan AVM till en början användes för att värdera bostadsfastigheter, har deras användning expanderat till andra typer, inklusive kommersiella fastigheter.
(AVM) -leverantörer erbjuder sina tjänster till en mängd olika kunder, inklusive fastighetsmäklare och mäklare, bolånegivare och stora finansinstitut. Ledande AVM -leverantörer inkluderar CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue och Equifax. Allmänheten kan använda dem via gratis webbplatser för konsumentfastigheter.
Zillows populära webbaserade verktyg för värdering av fastigheter, "Zestimate, "är en välkänd typ av AVM.
För- och nackdelar med automatiserade värderingsmodeller (AVM) i fastigheter
Trots deras utbredda användning numera väcker AVM: er en del debatt, särskilt om hur de jämför sig med traditionella, personliga värderingar.
Fördelar med AVM
Fördelarna med att använda AVM framför fysiska värderingar liknar fördelarna med ett automatiserat system framför mänsklig ansträngning. I grund och botten sparar de tid, pengar och ansträngning. De kan göra många beräkningar och jämförelser på några sekunder, och de behöver inte fysiskt köra ut för att se en fastighet eller liknande egenskaper ("comps" vara en nyckelfaktor vid bedömning och prissättning av en viss fastighet).
Allt detta sänker kostnaden för att värdera en fastighet eller flera fastigheter. AVM är särskilt användbara för att bedöma värdet av en hel fastighetsportfölj. När de har installerats kan AVM -apparater drivas med låg kostnad.
Förutom att de är billigare och snabbare utsätts inte algoritmer för mänskliga fel - eller fel. Som objektiva automater tar de bort partiskhet och subjektivitet från ekvationen. Så det finns mindre risk för bedrägeri eller avsiktlig felprissättning - men naturligtvis kan datorprogram hackas eller manipuleras.
Ett konferenspapper från 2017, "Automated Valuation Models (AVMs): a modig ny värld?" av George Andrew Matysiak från Krakow University of Economics, hänvisade till andra studier för att ta itu med styrkorna och bristerna i dessa modeller. "Det finns lite hårda opartiska bevis för riktigheten av kommersiellt tillgängliga AVM -apparater i det offentliga området", konstaterade tidningen. "Trots höga genomsnittliga noggrannhetsnivåer kan statistiskt baserade värderingar vara långt ifrån märket och måste förstärkas med professionella bedömningar."
Nackdelar med AVM
För att en AVM ska fungera bra behöver den högkvalitativa data i tillräcklig mängd för att vara representativ. Det är där dess sårbarhet ligger.
Den mest citerade nackdelen med AVM är att de vid fastställandet av värdet inte (och inte kan) faktor i fastighetens faktiska skick. De antar bara ett genomsnittligt tillstånd, vilket kanske är korrekt eller inte. De kan inte notera detaljer eller variationer i tillståndet.
AVM är bra på jämförelser, men tänk om det saknas jämförbar fastighet eller transaktionsdata på rekord? Av den anledningen är nybyggda fastigheter särskilt svåra att värdera och AVM, som är ganska bokstavliga, tenderar att sakna fantasi för att komma på något att fungera som kompisar. Och eftersom en AVM fungerar baserat på kända faktorer - det historiska rekordet - går det miste om immateriella saker som kan höja eller sänka en uppskattning.
Slutligen kan en AVM endast fungera med de data som den ges, och det finns alltid risk för att data matas in felaktigt. Den information den har kanske inte heller är aktuell, vilket gör AVM-enheter otillförlitliga på fastighetsmarknader som förändras snabbt.
Poängen
Stora leverantörer av automatiska värderingsmodeller visar sin noggrannhet, omfattande täckning och tidsbesparingar. AVM handlar om genomsnitt. Så de är särskilt effektiva där fastighetsbeståndet är mycket generiskt. I regioner med ett större utbud av typer och stilar kan de vara mindre exakta och användbara.
Medan deras användning växer har AVM inte ersatt uppskattningar av mänskliga värderingar, inte minst eftersom de flesta inteckning långivare kräver en anpassad värdering av en fastighet som ska utföras av en certifierad värderingsman, i person. På grund av oro över deras noggrannhet föreslår vissa branschdeltagare att se resultat från flera AVM som ett sätt att få en mer fullständig bild och för att öka förtroendet för sina rapporter.