Hur mycket pengar behöver jag lägga på ett bolån?

Hur mycket pengar behöver jag lägga på ett bolån?

När du köper ett hem är en av de största förskottsutgifterna handpenningen. För att inte förväxla med stängningskostnader är handpenningen den del av köpeskillingen som du betalar i förväg vid stängning. Generellt, om du lägger ner mindre pengar på ett hem vid stängningen, betalar du mer i avgifter och räntor under lånets livstid (och vice versa).

Förstå handpenningar på hus

Det belopp du anger som en handpenning hjälper en långivare att avgöra hur mycket pengar att låna ut och vilken typ av inteckning är bäst för dina behov. Men hur mycket är precis rätt summa för en handpenning? Att betala för lite kostar dig ränta och avgifter över tid. För mycket kan tömma dina besparingar eller påverka din långsiktiga ekonomiska hälsa negativt.

Dessutom måste du fortfarande ta med i stängningskostnader, flyttkostnader och andra månadsräkningar. I slutändan beror storleken på din handpenning på dig: ditt sparande, inkomst och budget för ett nytt hem.

Först måste du räkna ut din budget och hur det kan påverka din handpenning. Investopedias gratis, online amorteringskalkylator hjälper dig att beräkna dina månatliga inteckningslån och fatta rätt ekonomiska beslut när du köper ett hus. Ett av fälten ber om ett beräknat förskottsbelopp.

Hur mycket hus kan du ha råd med?

När du är förhandsgodkänd för en inteckning kommer en långivare att berätta det högsta lånebeloppet för vilket du är berättigad, baserat på svar i din ansökan. Din inteckningsansökan frågar om ditt uppskattade handlingsbelopp, inkomst, anställning, skulder och tillgångar. En långivare drar också din kreditupplysning och kreditpoäng. Alla dessa faktorer påverkar en långivares beslut om huruvida man ska låna ut pengar för ett bostadsköp, hur mycket pengar och under vilka villkor.

Som en allmän riktlinje har många blivande husägare råd att inteckna en fastighet som kostar mellan 2 och 2,5 gånger bruttoinkomsten. Om du till exempel tjänar 100 000 dollar per år har du råd med ett hus mellan 200 000 och 250 000 dollar.

Istället för att bara låna det maximala lånebelopp som en långivare godkänner, är du bättre tjänade genom att utvärdera din beräknade månatliga inteckning. Säg att du blir godkänd för ett lån på 300 000 dollar. Om din månatliga inteckning och andra månatliga skulder överstiger 43% av din månatliga bruttoinkomst kan du ha problem med att betala tillbaka ditt lån om det blir trångt. Med andra ord, var försiktig med att köpa mer hus än du rimligen har råd med.

Om du har hyrt en tid - eller om du redan äger ett hus och vill köpa igen - har du troligen ett starkt grepp om den månatliga inteckning du har råd med. Hyresgäster bör komma ihåg att äga ett hem eller en lägenhet inkluderar extra kostnader som t.ex. fastighetsskatter, underhåll, försäkring, eventuella avgifter för husägare (HOA) och oväntade reparationer.

Utöver att köpa ett hus kanske du också vill bidra till andra ekonomiska mål som att spara till pension, bilda familj, stärka en nödsparbank och betala ned skulder. Att ta en för hög månatlig inteckning betalning kommer att äta upp pengar som annars skulle gå mot några av dessa viktiga mål.

Nedbetalning och din belåningsgrad

Din handpenning spelar en nyckelroll för att bestämma din belåningsgrad, eller LTV. För att beräkna LTV -förhållandet divideras lånebeloppet med bostadens verkliga marknadsvärde enligt fastighetsvärdering. Ju större din handpenning är, desto lägre blir din LTV (och vice versa). Eftersom långivare använder LTV för att bedöma låntagarrisk och prislån innebär en lägre LTV att du betalar lägre räntor på din inteckning - och kan undvika ytterligare kostnader.

Ett lägre LTV -förhållande innebär mindre risk för långivarna. Varför? Du börjar med mer eget kapital i ditt hem, vilket innebär att du har en högre andel i din fastighet i förhållande till det utestående lånesaldot. Kort sagt, långivare antar att du kommer att ha mindre sannolikhet att misslyckas med din inteckning. Om du hamnar efter på din inteckning och en långivare måste avskärma ditt hem, är det mer troligt att de säljer det igen och får tillbaka det mesta av lånevärdet om LTV -kvoten är lägre.

Förutom att bedöma din risk använder långivare LTV -förhållandet för att prissätta din inteckning. Om ditt LTV -förhållande är lägre får du sannolikt en lägre ränta. Men om LTV -kvoten överstiger 80%, vilket innebär att du har satt mindre än 20% av bostadens värde som handpenning, förvänta dig högre räntor. Dessa räntor täcker långivarens ökade risk att låna dig pengar.

Om ditt LTV -förhållande överstiger 80%kommer du troligtvis att betala för privat inteckning försäkring, (PMI). Hur mycket PMI du betalar beror på din låntyp. Till exempel kräver vissa lån som är försäkrade av Federal Housing Administration både en förskottslån försäkringspremie som betalas vid stängning, samt en årlig inteckningspremie (MIP) för hela lånet. Medan FHA -lån har ett lågt, 3,5% handpenningskrav, tenderar den totala kostnaden för att låna pengar beräknad i den årliga procentsatsen att vara mycket högre för dessa lån.

Hur din handpenning påverkar dina erbjudanden

När du letar efter rätt hem är tiden avgörande. Hus i prisklasser på ingångsnivå säljer vanligtvis snabbt, och du vill sätta din bästa fot när du gör ett erbjudande eftersom du förmodligen kommer att ha konkurrens. När marknaderna är konkurrenskraftiga och säljare får flera erbjudanden vill de se köparens bästa erbjudanden, inklusive en betydande handpenning. Ur säljarens synvinkel är köpare som har mer pengar att lägga ner mer attraktiva eftersom de har mer hud i spelet.

En högre handpenning kan indikera för en säljare att du har tillräckligt med kontanter till hands och solid ekonomi för att få ett slutgiltigt lånegodkännande (och komma till stängningsbordet) utan problem. Dessutom kan en högre handpenning slå ut andra erbjudanden som ber säljare att betala stängningskostnader eller erbjudanden under begärt pris. Någon med en betydande handpenning är osannolikt att begära sådan hjälp, och säljare är mer troliga att arbeta med en köpare som har pengar och motivation att se igenom köpet med minimal pruta.

Låneprogram för låga betalningar

Den gamla standarden brukade vara att husköpare behövde 20% ner för att köpa ett hem. Tiderna har förändrats. Många bostadsköpare, särskilt förstagångsköpare, har helt enkelt ingen 20% handpenning sparad. Detta blir alltmer fallet eftersom bostadspriserna stiger på många amerikanska bostadsmarknader. Till exempel var medianpriset för befintligt hem i november 2020 310 800 dollar, en ökning med 14,6% från 271 300 dollar i november 2019, enligt de senaste uppgifterna från National Association of Realtors.

Faktum är att husköpare som finansierade sitt hem sänkte i genomsnitt 12% av inköpspriset, enligt NAR: s profil för husköpare och säljare från 2020. Första gången köpare som använder finansiering sänker vanligtvis bara 7% av inköpspriset, fann undersökningen.

För dem som inte har råd med 20% handpenning, erbjuder flera typer av inteckningar ett lågt handlingsalternativ.

Konventionella lån

Fannie Mae och Freddie Mac -program (3% ned)

Fannie Mae och Freddie Mac, statligt sponsrade företag som köper och säljer de flesta amerikanska bolån, kräver endast 3% rabatt för låntagare med stark kredit. Båda programmen kommer att överväga vissa låntagare utan kreditpoäng genom att bygga en icke-traditionell kreditrapport-så länge eftersom dessa låntagare uppfyller vissa riktlinjer för skuld och inkomst och belåningsgrad utöver andra krav.

Fannie Maes HomeReady -inteckningsprogram tillåter en 97% LTV -kvot för låntagare med en minsta kreditpoäng på 620. Freddie Mac's Home Possible Advantage -inteckning erbjuder också en 97% LTV -kvot för låntagare men kräver en minsta kreditpoäng på 660 för att kvalificera sig.

Individuella långivarprogram (1% till 3% ned)

Många långivare erbjuder Fannie Mae och Freddie Macs program och lägger till sin egen handpenningsförmån för ett konventionellt lån. Till exempel kräver Guild Mortgage 1% rabatt och ger en gåva på 2% till låntagare med kvalificerade låga inkomster och en minsta kreditpoäng på 680. Wells Fargo dinFirst Mortgage® tillåter en minskning på 3% utan krav på arealmedianinkomst.

Det här är bara två av många alternativ. Om du behöver ett lån med låga avbetalningskrav, fråga långivare om deras erbjudanden för att hjälpa dig att begränsa dina val.

Jumbo lån (10% till 20% ned)

Jumbolån är den vanligaste typen av konventionella lån som är tillgängliga för husköpare. Långivare har olika kvalificerande riktlinjer för jumbo -lån, som överstiger ett områdes överensstämmande lånegräns som fastställts av den federala regeringen.

Eftersom jumbo låntagare uppvisar större risk för en långivare, räkna med att sänka 10 till 20% av köpeskillingen. Låntagare med kreditpoäng på 700 eller högre tenderar att få de bästa priserna, men vissa långivare kommer att arbeta med jumbo -låntagare med en lägsta poäng på 660. Långivare kan kräva att du har 10% av bostadens köpeskilling kontant eller andra tillgångar om du stöter på problem som återbetalar din inteckning.

Statligt försäkrade lån

FHA -lån (3,5% ned)

Du kan sänka så lite som 3,5% på FHA -lån om du har en minsta kreditpoäng på 580. FHA-godkända långivare kommer också att överväga låntagare med icke-traditionell kredithistoria så länge du har haft hyresbetalningar i tid under de senaste 12 månaderna, nej mer än en 30-dagars försenad betalning till andra borgenärer, och du har inte fått några inkassoåtgärder (medicinska räkningar är undantaget) under de senaste 12 månader.

Fastigheten du köper måste också överensstämma med fastighetsstandarderna som fastställts av U.S. Department of Housing and Urban Development för småhus och andelslägenheter och ligga inom FHA-lånegränser. En annan fördel med FHA -lån är att du kan använda en ekonomisk gåva från en släkting eller vän till alla eller en del av din handpenning om du tillhandahåller dokumentation om att det är en gåva och inte en tredje part lån.

VA -lån (0% ned)

Amerikansk militärtjänstpersonal, veteraner och deras familjer kan kvalificera sig för noll-down-lån som stöds av U.S. Department of Veteran Affairs. Andra fördelar inkluderar ett tak för stängningskostnader (som kan betalas av säljaren), inga mäklaravgifter och ingen MIP. VA -lån kräver en "finansieringsavgift", en procentandel av lånebeloppet som hjälper till att kompensera kostnaden för skattebetalarna. Finansieringsavgiften varierar beroende på din militärtjänstkategori och lånebelopp.

USDA -lån (0% ned)

Det amerikanska jordbruksdepartementet garanterar lån för att möjliggöra bostadsägande för låginkomstköpare på landsbygden i hela landet. Dessa lån kräver inga pengar för kvalificerade låntagare - så länge fastigheterna uppfyller USDA: s behörighetsregler.

Nedbetalningsprogram

Specialprogram i din stat eller lokala bostadsmyndighet erbjuder hjälp till förstagångsköpare. Många av dessa program är tillgängliga baserat på köparnas inkomst eller ekonomiska behov. Dessa program, som vanligtvis erbjuder assistans i form av handpenningsbidrag, kan också hjälpa till med att stänga kostnader. Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling listar förstahandsköpsprogram av staten. Välj din stat och sedan "Hemägandehjälp" för att hitta programmet närmast dig.

4 sätt att spara mer för en handpenning

Det kan vara en utmaning att spara pengar för en handpenning på ett hem. Här är några snabba tips för att komma dit:

1. Börja tidigt med en automatiserad plan. Förutom ett vanligt spar- eller nödfondskonto, öppna ett särskilt sparkonto för din handpenning. Efter varje löneperiod eller slumpmässig (som en finansiell gåva, skatteåterbäring, bonus eller arv), sätt in pengar i din handpenningfond och se hur saldot växer med tiden. Att bidra till den fonden så tidigt och ofta som möjligt hjälper dig att hålla dig på rätt spår.
2. Sänk dina utgifter. Om husägandet är viktigt för dig, klipp ut eller minska onödiga utgifter som kabel- och TV-tjänster, uteservering, semester eller andra icke-nödvändiga saker. Genom att spendera mindre sparar du mer mot din handpenning och har extra pengar för att betala ned andra skulder. Att göra uppoffringar nu kan gå långt för att uppnå dina mål för husägande.
3. Betala av högränteskulder. Kreditkort eller lån med höga räntor kan skada din kredit och är dyra i längden. Fokusera på att betala ner dessa konton först, så ser du en snöbollseffekt på att minska din skuld. När dessa konton har betalats av kan du sedan tillämpa de månatliga betalningsbeloppen på ditt sparande. Stäng dock inte dessa konton; som kan sänka din kreditpoäng eftersom du förlorar en öppen kreditlinje och en kontohistorik. Använd dem istället minimalt (köp gas eller en och annan middag på en restaurang) och betala av saldona direkt. Detta beteende hjälper till att stärka din kreditbetalningshistorik och visar ansvarsfull användning för kreditbyråer och långivare.
4. Skaffa ett andra jobb. Många förstagångsköpare tycker att de kan spara mycket snabbare om de ökar sin inkomst. Att hitta sidospelningar att göra hemifrån eller arbeta med ett säsongsbetonat detaljhandelsjobb kan hjälpa till att öka dina besparingar. Även om du arbetar tillfälligt i sex månader eller ett år innan du köper ett hem, kan den extra inkomsten vara den boost du behöver för en anständig handpenning.

Vanliga frågor om handpenning

Behöver jag lägga ner 20% på ett hus?

Nej. Den gamla standarden var 20% nere för att köpa fastighet, men majoriteten av förstagångsköpare lägger ner 5% eller mindre på ett hem, enligt en undersökning från National Association of Realtors.

Vad är den minsta handpenningen på ett hus?

Det finns ingen universell minsta handpenning, men ju mer du betalar i förskott, desto lägre blir dina månatliga inteckningskostnader sänka den ränta du kommer att kvalificera dig för, och desto mindre sannolikt kommer du att behöva betala bostadsförsäkring eller annat avgifter.

Är det bättre att sätta en stor handpenning på ett hus?

Om du har råd att sätta en betydande handpenning på en fastighet, inkluderar fördelarna fler alternativ för en inteckning, lägre räntor, mer förhandlingsstyrka med en säljare och undvikande av att behöva betala inteckningförsäkring och vissa andra avgifter. Men om en stor handpenning skulle resultera i att du inte har tillräckligt med pengar för andra månadskostnader eller dina långsiktiga sparmål kan en mindre handpenning vara mer meningsfull.

Hur mycket pengar behöver jag för att köpa ett hus för första gången?

Inget fast belopp krävs och bostadspriserna varierar från land till stad och från stad till stad. Det beror helt på vad du letar efter när det gäller storlek och typ av egendom, grannskap, bekvämligheter och andra detaljer som är specifika för din situation.

Poängen

Det är inte omöjligt att köpa ett hus om du inte har mycket pengar sparat för en handpenning. Att leta efter rätt långivare och låntyp är ett viktigt steg. Med en lägre handpenning kan du förvänta dig att betala högre låneavgifter och räntor samt PMI. Glöm inte heller att dra nytta av handikappprogram som erbjuds av din stat eller stad. Om någon erbjuder en ekonomisk gåva till din handpenning, se till att de förstår att det inte kan vara ett lån.

Det finns ingen genväg till att spara för en handpenning: Det tar tid, disciplin och ansträngning. Men resultatet - att köpa ett eget hem - kan vara givande, både ekonomiskt och personligt.