Varför bostadsaffärer faller igenom

Att sälja ett hem är vanligtvis inte en enkel process. Det kan dock bli ännu mer komplicerat och dyrt om en köpare gör ett erbjudande och försäljningen faller igenom på grund av att köparen backar. Därför, som en säljare, det finns några saker du behöver veta om utgångar i sena skeden. Om du funderar på att sälja ditt hem, ta reda på vad du kan göra för att skydda dig själv om affären faller igenom.

Hur en husförsäljning kan gå igenom

I en typisk bostadsförsäljning kommer köpare att lämna ett erbjudande på en säljares hus och, när det accepteras, tecknas ett kontrakt mellan de två parterna. Vid den tidpunkten,

fastigheter status ändras vanligtvis från "till salu" till "under kontrakt" eller "i kontrakt". Förändringen i status berättar för andra köpare och mäklare att säljaren har en köpare och håller på att avsluta affären. En hemförsäljning eller köp är dock inte slutgiltig förrän båda parter har undertecknat alla nödvändiga juridiska dokument som överför äganderätten till bostaden vid stängningen.

Köpare har ofta beredskapsklausuler skrivit in i sina kontrakt, som är lagliga sätt att "backa" av kontraktet antingen utan kostnad eller en liten kostnad för köparen. En beredskapsklausul skrivs in i försäljningskontraktet där både köparen och säljaren godkänner villkoren i kontraktet. Några av de vanligaste händelserna inkluderar:

Hypoteksberedskap

Köparen måste kunna få en inteckning för fastigheten, vanligtvis inom en viss tidsperiod efter att kontraktet undertecknats. Ibland kan ett villkor skrivas in i kontraktet, så att om finansieringen faller igenom, upphävs kontraktet. Det är viktigt för säljare att be köparen att tillhandahålla ett förhandsgodkännandebrev för inteckning.

Heminspektion Beredskap

Huset till salu måste antingen passera inspektion, eller köparen kan begära att säljaren utför de reparationer som beskrivs i inspektionsrapporten. Om reparationer utförs beställs vanligtvis en uppföljningskontroll för att säkerställa att hemmet passerar. Alternativt kan köparen använda informationen i inspektionsrapporten som hävstång för att förhandla fram ett lägre försäljningspris.

Hemförsäljning Beredskap

Det nya bostadsköpet kan bero på att köparen säljer sin nuvarande fastighet. Hemförsäljningsberedskapen hjälper köpare eftersom det gör det möjligt för dem att dra sig ur kontraktet om deras hem inte säljer - så att säljaren kan börja processen om igen. Även om det vanligtvis finns en bestämd tidsperiod där säljaren kan välja bort avtalet om bostaden inte säljer; säljaren kan missa andra erbjudanden från potentiella köpare som är redo att stänga.

Bedömning Beredskap

Bedömningsberedskapen gör det möjligt för köparen att få bostaden värderad för att fastställa dess värde. Priset på hemmet måste antingen uppfylla eller vara lägre än tjänstemannen värdering pris. Om värderingen kommer in till ett lägre pris kan köparen gå vidare med köpet eller be säljaren att sänka priset på bostaden.

När en bostadsförsäljning faller igenom beror det vanligtvis på att en av händelserna som beskrivs ovan inte har uppfyllts, eller att köparen eller säljaren ändrade sig.

Varningsskyltar

Att inte möta en av kontraktets oförutsedda händelser är en motiverad anledning att inte stänga. Det finns dock några andra varningstecken på att en köpare kan sluta med köpet, och de inkluderar:

• Underlåtenhet att returnera papper signerade, daterade och ifyllda enligt instruktionerna
• Underlåtenhet att göra nödvändiga betalningar till utomstående (dvs. inspektörer)
• Återkommer inte samtal
• Saknade möten
• Många förfrågningar om kontraktsändringar

Om du stöter på någon av dessa kan det innebära att din köpare får kalla fötter. Ring din köpare (eller deras representant) om du är orolig för att stängningen är i fara.

Kostnaderna för säljare

Om du har ett kontrakt för försäljning av ditt hem har du några saker att förlora om köparen backar:

Möjlighetskostnad

Andra köpare som kan ha varit intresserade av att göra ett erbjudande om ditt hem kommer att börja titta på andra fastigheter på marknaden när ditt hus går "under kontrakt." Du kan förlora möjligheten att sälja till köparna när ditt hem har kontrakt eftersom de kan ha köpt en annan fast egendom.

Tid

En av de mest frustrerande aspekterna av en bostadsförsäljning som går igenom är den bortkastade tiden. Säljaren skickas tillbaka till ruta ett för att starta processen igen för att hitta en annan köpare. Förseningen kan också spåra ur dina planer på att köpa ett annat hem eller ändra din inflyttningstid.

Ditt nästa hem

Om du har avtal om att köpa ett annat hem och den transaktionen var beroende av att du säljer din nuvarande bostad - eftersom du behövde intäkterna från försäljningen - kanske du inte kan köpa bostaden. Som ett resultat kan du behöva dra tillbaka köpet eller hitta ett annat sätt att finansiera det.

Pengar

Du kan förlora pengar till följd av att affären faller igenom om du behöver fortsätta att göra inteckning betalningar på ditt nuvarande hem - som du säljer - samtidigt som du betalar för inteckningen på ditt hem köpt. Du kanske också betalar hyra för en lägenhet tills du stänger ditt nya bostadsköp, särskilt om det är långt bort från hemmet du säljer. Kort sagt, en köpare som backar kan tillfälligt öka dina månadskostnader.

Om du har ett kontrakt för att köpa ditt nya hem och den blivande köparen av ditt nuvarande hem backar, kan du behöva betala för att bryta kontraktet för att köpa det nya huset.

De pågående underhållskostnaderna för ditt nuvarande hem kommer att fortsätta inklusive fastighetsskatter, verktyg och landskapsarkitektur. Och eftersom det är viktigt att hålla hemmet snyggt för att locka en ny köpare kan kostnaderna öka med tiden.

Sparar affären

Det finns steg du kan vidta om din köpare vill backa. Se först till att de inblandade fastighetsmäklarna, för dig och köparen, kommunicerar effektivt. Var säker på att du och den potentiella köparen får kopior av all kommunikation skriftligen. Om du eller köparen inte använder en agent (eller om du inte känner dig bekväm med kommunikationsnivån), försök att prata direkt med köparen för att förstå deras avsikter eller bekymmer. Avgör också om det finns några eftergifter du kan göra för att hålla din köpare på väg att stänga.

Även om du kanske inte vill sänka försäljningspriset på ditt hem eller betala för uppdateringar och reparationer, kan det vara värt om förlusten av försäljningen är dyrare än reparationerna.

Granska kontraktet för att avgöra eventuella regress du kan ha som säljare om köparen backar. Finns det till exempel en klausul i ditt kontrakt som skulle ge dig rättsliga skäl att stämma din låntagare för kontraktsbrott och få en procentandel av det överenskomna försäljningspriset? Eller finns det en klausul som säger att köparen är inne standard om de misslyckas med att avbryta affären inom den angivna tidsramen efter undertecknandet av avtalet?

Använd en Escape Clause

En flyktklausul gör att säljaren kan underhålla och acceptera erbjudanden från andra köpare även om det finns villkor eller händelser som skrivits in i kontraktet av köparen.

Om ett annat erbjudande har gjorts på bostaden, skulle säljaren meddela den ursprungliga köparen som skulle ha ett bestämt antal dagar för att tillgodose oförutsedda händelser eller avstå från dem. Med andra ord hjälper en flyktklausul att skydda säljare så att de inte går miste om möjligheter att sälja i väntan på att köparens händelser ska mötas, till exempel försäljning av köparens hem.

Poängen

Det finns ett antal faktorer som kan leda till att en bostadsförsäljning faller igenom, bland annat om man inte uppfyller en av händelserna eller klausulerna i kontraktet eller att köparen ändrar sig.

Säljare kan dock skydda sig genom att informeras och känna till detaljerna i kontraktet. Säljare måste se till att deras agent fungerar och kommunicerar effektivt. Om du är säljare kan du också överväga att låta en fastighetsadvokat granska kontraktet, föreslå eventuella klausuler som kan skydda dig och föreslå regressalternativ om köparen backar - inklusive möjligheten att stämma din köpare om nödvändig.