5 sätt att värdera en fastighetsuthyrning

Det finns flera frågor som investerare ställer sig själva när det gäller att investera sina hårt intjänade pengar. Hur mycket kommer investeringen att ge tillbaka? Vad kostar det? Men ännu viktigare är att investerare bör vara bekymrade över dess värde. Detta gäller särskilt när du överväger att köpa en investeringsfastighet.

Intäkter från investeringsrelaterad fastighet ligger på en historisk höjdpunkt. Hyror erbjuder en ökande källa till inkomst, och det är ett stadigt sätt att tjäna pengar. Men innan man går in i fastighetsuthyrningsspelet, hur går man tillväga?

Läs vidare för att ta reda på några av de vanligaste sätten att värdera högnivåhyresfastigheter.

1. Försäljningsjämförelsemetoden

De försäljning jämförelse metod (SCA) är en av de mest igenkännliga värderingsformerna bostadsfastigheter. Det är den metod som används mest av värderingsmän och fastighetsmäklare när de utvärderar fastigheter.

Detta tillvägagångssätt är helt enkelt en jämförelse av liknande bostäder som har sålt eller hyrt lokalt under en viss tidsperiod. De flesta investerare kommer att vilja se en SCA över en betydande tidsram för att ta reda på eventuellt nya trender.

SCA förlitar sig på attribut eller funktioner för att tilldela ett relativt prisvärde. Dessa värden kan baseras på vissa egenskaper, såsom antalet sovrum och badrum, garage och/eller uppfartar, pooler, däck, eldstäder - allt som gör en fastighet unik och anmärkningsvärd.

Pris per kvadratmeter är en vanlig och lättförståelig metrisk alla investerare kan använda för att avgöra var deras fast egendombör värderas. Med andra ord, om ett radhus på 2 000 kvadratmeter hyrs för $ 1/kvadratmeter, kan investerare göra det rimligen förvänta sig inkomster i den ballparken, förutsatt att jämförbara radhus i området går för det också.

Exempel på metod för försäljningsjämförelse

Tänk på att SCA är något generiskt - det vill säga att varje hem har en unikhet som inte alltid är kvantifierbar. Köpare och säljare har unika smaker och skillnader. SCA är tänkt att vara en grundläggande eller rimlig åsikt, och inte en perfekt förutsägare eller värdering verktyg för fastigheter. Det är också en metod som bör användas för att jämföra med relativt liknande hem.

Så det fungerar inte om du ska värdera fastigheten du är intresserad av, som är 2000 kvadratmeter med ett garage, pool, sex sovrum och fem badrum med en annan fastighet som har hälften av sovrummen, ingen pool och bara är 1200 kvadratmeter.

Det är också viktigt för investerare att använda en certifierad värderingsman eller fastighetsmäklare när du begär en jämförande marknadsanalys. Detta minskar risken för bedrägliga bedömningar, som blev utbredd under fastighetskrisen 2007.

2. Kapitaltillgångens prissättningsmodell

De kapitalprissättningsmodell (CAPM) är ett mer omfattande värderingsverktyg. CAPM introducerar begreppen risk och möjlighetskostnad som den gäller för fastighetsinvesteringar.

Denna modell tittar på potentialen avkastning på investeringar (ROI) härrör från hyresintäkter och jämför det med andra investeringar som inte har någon risk, till exempel United Stater statsobligationer eller alternativa former av investeringar i fastigheter, såsom investeringsfonder för fastigheter (REIT).

I ett nötskal, om den förväntade avkastningen på en riskfri eller garanterad investering överstiger potentialen ROI från hyresintäkter är det helt enkelt inte ekonomiskt vettigt att ta risken med hyresfastigheter. När det gäller risk anser CAPM de inneboende riskerna att hyra riktig egendom.

Riskfaktorer

Till exempel är alla hyresfastigheter inte desamma. Plats och fastighetsålder är viktiga faktorer. Att hyra äldre egendom innebär att hyresvärdar sannolikt kommer att få högre underhållskostnader.

Fastigheter att hyra i ett område med hög brottslighet kommer sannolikt att kräva fler säkerhetsåtgärder än en uthyrning i ett gated community.

Denna modell föreslår att man tar hänsyn till dessa risker innan man överväger din investering eller när du skapar en hyresstruktur. CAPM hjälper dig att avgöra vilken avkastning du förtjänar för att riskera dina pengar.

3. Inkomstmetoden

Inkomstmetoden fokuserar på vad den potentiella inkomsten för hyresfastigheter är ger i förhållande till den initiala investeringen. Inkomstmetoden används ofta för kommersiella fastigheter investerar.

De inkomststrategi förlitar sig på att bestämma den årliga kapitaliseringsgrad för en investering. Denna skattesats är den beräknade årliga inkomsten från bruttohyresmultiplikatorn dividerat med fastighetens nuvarande värde. Så om en kontorsbyggnad kostar $ 120 000 att köpa och den förväntade månadsinkomsten från hyror är 1200 dollar, den förväntade årliga kapitaliseringsgraden är: 14 400 (1200 dollar x 12 månader) ÷ 120 000 dollar = 0,12 eller 12%

Detta är en mycket förenklad modell med få antaganden. Mer än troligt finns det intressekostnader på en inteckning. Framtida hyresinkomster kan också vara mer eller mindre värdefulla om fem år från nu än de är idag.

Många investerare är bekanta med nuvärde av pengar. Tillämpligt på fastigheter, är detta koncept också känt som en rabatterat kassaflöde. Dollare som tas emot i framtiden är föremål för inflations- och deflationsrisk och presenteras i rabatterade termer för att ta hänsyn till detta.

4. Bruttohyresmultiplikatormetod

Bruttohyresmultiplikatorns (GRM) tillvägagångssätt värderar en hyresfastighet baserat på det hyresbelopp som en investerare kan ta ut varje år. Det är ett snabbt och enkelt sätt att mäta om en fastighet är värd investeringen. Detta är naturligtvis innan man överväger några skatter, försäkring, verktyg och andra utgifter som är förknippade med fastigheten, så det bör tas med en nypa salt.

Även om det kan likna inkomstmetoden använder bruttohyresmultiplikatormetoden inte driftsintäkterna som taket, utan bruttohyran istället.

Bruttohyremultiplikatorns taksats är högre än en, medan taket för inkomstmetoden är ett procentuellt värde. För att få en äpple-till-äpple-jämförelse bör du titta på GRM och hyresintäkter för andra, liknande fastigheter som den du är intresserad av.

Exempel på bruttohyresmultiplikatormetod

Låt oss säga att en kommersiell fastighet som säljs i grannskapet du tittar på för $ 500 000, med en årsinkomst på $ 90 000. För att beräkna dess GRM delar vi försäljningspriset med den årliga hyresintäkten: $ 500 000 ÷ $ 90 000 = 5,56.

Du kan jämföra denna siffra med den du tittar på, så länge du känner till den årliga hyresintäkten. Du kan ta reda på dess marknadsvärde genom att multiplicera GRM med årsinkomsten. Om den är högre än den som sålde nyligen - dvs. för $ 500 000 - det kanske inte är värt det, så överväg att gå vidare.

5. kostnadsmetoden

De kostnadssätt att värdera fastigheter säger att egendom bara är värd vad den rimligen kan användas till. Det uppskattas genom att kombinera markvärde och värdet på eventuella förbättringar.

Bedömare från denna skola förespråkar ofta den högsta och bästa användningen för att sammanfatta kostnadssättet för fast egendom. Det används ofta som grund för att värdera ledig mark.

Till exempel om du är en lägenhetsutvecklare som vill köpa tre tunnland mark i ett kargt område att konvertera till bostadsrätter, kommer markens värde att baseras på den bästa användningen av den marken. Om landet är omgivet av oljefält och den närmaste personen bor 20 mil bort, den bästa användningen och därför Det högsta värdet på den fastigheten är inte att konvertera till lägenheter, utan eventuellt utöka borrrättigheter för att hitta mer olja.

Ett annat argument för bästa användning har att göra med egendom zonindelning. Om den blivande fastigheten inte är zonindelad för bostadsändamål minskar dess värde, eftersom utvecklaren kommer att medföra betydande kostnader för att bli omzonad. Detta tillvägagångssätt anses vara mest pålitligt när det används på nyare strukturer och mindre tillförlitligt för äldre fastigheter. Det är ofta det enda tillförlitliga tillvägagångssättet när man tittar på specialanvändningsegenskaper.

Poängen

Det finns inget sätt att bestämma värdet på en hyresfastighet. De flesta seriösa investerare tittar på komponenter från alla dessa värderingsmetoder innan de fattar investeringsbeslut om hyresfastigheter. Att lära sig dessa inledande värderingskoncept bör vara ett steg i rätt riktning för att komma in i fastighetsinvesteringsspelet.

Sedan, när du har hittat en fastighet som kan ge dig en fördelaktig inkomst, hitta en förmånlig ränta för din nya fastighet med en inteckningskalkylator. Att använda detta verktyg ger dig också mer konkreta siffror att arbeta med när du utvärderar en potentiell hyresfastighet.