Hur man hittar de bästa bolåneräntorna

Letar du efter de bästa bolåneräntorna? Ett bra ställe att börja är en amorteringskalkylator, som låter dig uppskatta din månatliga husbetalning och få en bättre uppfattning om hur mycket hus du har råd med.Beväpnad med den kunskapen kan du begränsa din hemsökning och hitta rätt inteckning - och de bästa räntorna.

Att köpa ett hem kan vara det största och viktigaste ekonomiska beslutet i ditt liv, och du kommer sannolikt att behöva en inteckning för att finansiera köpet.

Ett bra första steg är att använda en inteckningskalkylator, som uppskattar din månatliga husbetalning, inklusive kapital, ränta, skatter och försäkringar - tillsammans kallat "

PITI."Uppskattningen gör att du kan prova olika scenarier för att bestämma en realistisk prisklass för din hemsökning.

Använd en inteckningskalkylator för att få de bästa priserna

För att använda en inteckningskalkylator anger du några detaljer om lånet, inklusive:

• Bostadspris. Bostadens inköpspris.
• Handpenning. De kontanter du betalar i förskott för att köpa ett hem.
• Lånetid. Hur lång tid du har att betala tillbaka lånet.
• Lån APR (ränta). Kostnaden för att låna pengarna.
• Fastighetsskatt. Den årliga skatten du betalar som fastighetsägare, som tas ut av din stad, län eller kommun.
• Husägares försäkring. Din årliga kostnad till försäkra ditt hem och personliga tillhörigheter mot stöld, brand, naturkatastrofer, krav på personligt ansvar och andra omfattade faror.
• HOA -avgifter: Det månatliga beloppet du betalar till din husägareförening för att täcka kostnaderna för att underhålla och förbättra fastigheterna i föreningen.

Det är enkelt att ändra en eller flera variabler (och det rekommenderas att du gör det) för att se hur det skulle påverka din månatliga inteckning, inteckning och den totala kostnaden för lånet.

Om du till exempel väljer en kortare låneperiod kommer dina betalningar att bli högre, men du kommer att betala mindre ränta under lånets löptid. Och, naturligtvis, om du har en högre ränta, blir din månatliga betalning högre - och detsamma kommer den totala räntan.

Typer av inteckningar

Beroende på faktorer som din kreditpoäng, anställningshistorik och skuldkvot, kan din långivare erbjuda en hypotekslån med hög ränta, en subprime-inteckning eller något däremellan, kallat en ”Alt-A” -lån. Här är en närmare titt på varje:

Prime Mortgage

Stora låntagare anses vara mindre riskabla av långivare. Enligt Experian har dessa låntagare vanligtvis kreditpoäng på minst 670, men den exakta avgränsningen varierar beroende på långivare.

Kandidater för prime hypotekslån måste också betala en avsevärd handpenning - vanligtvis 10% till 20% - tanken är att om du har hud i spelet är det mindre troligt att du kommer att misslyckas. Eftersom låntagare med bättre kreditpoäng och skuld-till-inkomst-förhållanden tenderar att vara lägre risk är de det erbjöd de lägsta räntorna, vilket kan spara tiotusentals dollar under hela lån.

Prime inteckningar uppfyller de kvalitetsstandarder som anges av Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) och Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Det här är de två statligt sponsrade företagen som tillhandahåller en sekundärmarknad för bostadslån genom att köpa lån från ursprungliga långivare.

Subprime inteckningar

Subprime inteckningar erbjuds till låntagare som har lägre kreditbetyg och FICO-kreditpoäng som ligger i intervallet 580-669, även om den exakta avgränsningen beror på långivaren.På grund av den ökade risken för långivare har dessa lån högre räntor.

Det finns flera typer av subprime inteckning strukturer. Det vanligaste är bolån med justerbar ränta (ARM), som först tar ut en fast "teaseränta" och sedan byter till rörlig ränta plus marginal för resten av lånet.

Ett exempel på en ARM är ett 2/28 lån, som är en 30-årig inteckning som har en fast ränta de två första åren innan den justeras. Även om dessa lån ofta börjar med en rimlig ränta, ökar bolånebetalningarna betydligt när de går över till den högre rörliga räntan.

Alt-A inteckningar

Alt-A inteckningar (aka alternativa A-papper inteckningar) hamnar någonstans mellan prim- och subprime-kategorierna. En av de kännetecknande egenskaperna hos en Alt-A-inteckning är att det vanligtvis är ett lån med låg eller ingen dok. vilket betyder att långivaren inte behöver mycket (om någon) dokumentation för att bevisa en låntagares inkomst, tillgångar eller utgifter.

Detta öppnar dörren till bedrägliga inteckningar, eftersom både långivare och låntagare kan överdriva siffror för att säkra en större inteckning (vilket innebär mer pengar för långivaren och mer hus för låntagare).

Faktum är att efter subprime bolånekris 2007-08 blev de kända som ”lögnlån” eftersom låntagare och långivare kunde överdriva inkomst och/eller tillgångar för att kvalificera låntagaren för en större inteckning.

Medan Alt-A-låntagare vanligtvis har kreditpoäng på minst 700-långt över gränsvärdet för subprime-lån-tenderar dessa lån att tillåta relativt låga avbetalningar, högre belåningsgrader, och mer flexibilitet när det gäller låntagarens skuldkvot.

Dessa eftergifter gör det möjligt för vissa låntagare att köpa mer hus än de rimligen har råd med, vilket ökar sannolikheten för fallissemang. Med detta sagt kan lågdoku- och no-doc-lån vara till hjälp om du faktiskt har en bra inkomst men inte kan motivera det eftersom du tjänar det sporadiskt (till exempel om du är egenföretagare).

Eftersom Alt-As ses som något riskabelt (faller någonstans mellan prime och subprime), räntorna tenderar att vara högre än de för bästa bolån men lägre än subprime.

Få bästa möjliga inteckning

Uppenbarligen, ju högre ränta, desto mer betalar du varje månad och desto mer betalar du slutligen för ditt hem. För att jämföra, låt oss ta en titt på en 30-årig fast ränta för 200 000 dollar.

Vid primräntan - säg 4,6% för detta exempel - skulle din månatliga betalning vara 1 025 dollar. Under lånets löptid skulle du betala 169 103 dollar i ränta, så du skulle faktiskt betala tillbaka totalt 369 103 dollar.

Antag nu att du får samma 30-åriga fasta bolån för 200 000 dollar, men den här gången erbjuds du en subprime på 6%. Din månatliga betalning skulle vara 1 199 dollar och du skulle betala sammanlagt 231 676 dollar i ränta, vilket ger det totala beloppet du betalar tillbaka till 431 676 dollar. Den till synes lilla förändringen i räntan skulle kosta dig 62 573 dollar.

Långivare och inteckningsmäklare kan vara konkurrenskraftiga, men de är i allmänhet inte skyldiga att erbjuda dig det bästa erbjudandet. Det är väl värt ansträngningen att shoppa runt. Att ta dig tid att hitta en bättre ränta kan spara dig tiotusentals dollar under ett lån.

Tips för att hitta de bästa bolåneräntorna

Det är inte dags att låta någon annan handla åt dig. Som vi såg just nu kan villkoren du får göra en stor skillnad i vad du betalar för att låna samma summa pengar.

Hur undviker du att betala mer än du behöver för din inteckning? Visst, jämför de erbjudanden du får genom att köra dem via din online -inteckningskalkylator för att se vad dina betalningar och räntor kommer att vara. Och som du gör - eller till och med innan du gör det - följ stegen nedan.

1. Förbättra ditt kreditbetyg

Om du letar efter ett hem just nu kan det vara svårt att få din ekonomi i god form. Så försök tänka framåt; kanske till och med skjuta upp husjakt tills du kan städa ditt ekonomihus.

I allmänhet, ju bättre din kredit, desto bättre kommer ränteutlåningsgivarna att erbjuda dig. Så gör vad du kan förbättra din kreditpoäng genom att betala av kreditkortsaldon och andra personliga skulder, i den utsträckning du kan.

Även en skillnad på 20 poäng i din poäng kan höja eller sänka din ränta mer än 0,25%. På ett hem på 250 000 dollar kan en fjärdedel av en poäng innebära ytterligare 12 000 dollar eller mer i ränta under lånets löptid-33 dollar extra i månaden.

2. Spara för en handpenning

Ju mer du kan lägga ner, desto lägre blir din inteckning och desto mindre ränta betalar du över tiden. En högre handpenning kan till och med innebära en lägre ränta. Kommer med en 30% handpenning (vs. de konventionella 20%), till exempel, kan sänka din ränta med mer än 0,5%.

3. Samla information om din inkomst och sysselsättningshistorik

Långivare vill i allmänhet se två år i rad med fast inkomst och sysselsättning för att säkerställa att du har råd med dina inteckningar och återbetalar lånet på lång sikt. Om du är tjänsteman ber långivare om W2 -formulär och federala skattedeklarationer för de senaste två åren för att verifiera din inkomst. Långivare kontaktar också din arbetsgivare för att verifiera hur länge du har arbetat där. Om dina intäkter har sjunkit eller du har haft klyftor i sysselsättningen under de senaste två åren, är långivare det skeptisk till din förmåga att ha en inteckning och du kan ha problem med att få en inteckning förhandsgodkännande.

På samma sätt måste egenföretagare låna sig genom fler ringar för att få en inteckning. Om du är egenföretagare, räkna med att betala högre räntor än vad du ser online; dessa priser är för låntagare som anses vara mer kreditvärdiga på grund av deras stabila, kontrollerbara inkomster och utmärkta kreditpoäng. Långivare har också i allmänhet strängare regler för att verifiera egenföretagandeinkomst. Du behöver inte bara tillhandahålla federala skattedeklarationer i två år, du måste också skicka in en signerad uttalande från en revisor, ett resultaträkningsblad och annan dokumentation för att visa tillräcklig verksamhet inkomst.

4. Känn din skuld-till-inkomst-förhållande

Långivare bryr sig om hur mycket skuld du har i förhållande till din månatliga bruttoinkomst. För att beräkna din skuld-till-inkomstkvot, eller DTI, tittar långivarna på din anställning och inkomsthistoria. Denna beräkning spelar en viktig roll för att bestämma din bolåneränta. Om du kan visa bevis på din inkomst för ett lån med full dokumentation får du mer konkurrenskraftiga priser och villkor än andra låntyper för egenföretagare, till exempel lån utan dokumentation eller angiven inkomst/angiven tillgång lån.

För att beräkna en låntagares DTI-långivare utvärderar två formler: ett "front-end ratio" och "back-end ratio." Front-end-förhållandet (också kallas bostadskvoten) kombinerar alla månatliga bostadskostnader (inteckning, bostadsförsäkring, fastighetsskatter, HOA -avgifter, etc.). Denna summa divideras sedan med din månatliga bruttoinkomst. Back-end ratio (eller total skuld) kombinerar alla månatliga avbetalningar och revolverande skulder (tänk kreditkort, bil lån och studielån), liksom den föreslagna hypoteksbetalningen, och delar summan med din bruttomånad inkomst.

Vid utvärderingen av dessa förhållanden antar långivare att ju högre DTI -kvoten är, desto mer sannolikt är det att du kommer att låta ditt lån stå som standard. I allmänhet vill långivare se ett front-end-förhållande som inte är högre än 28% och ett maximalt back-end-förhållande på 36%. Vissa låneprodukter tillåter låntagare att ha en högre DTI -kvot. FHA-lån tillåter till exempel ett back-end-förhållande så högt som 43%.

5. Använd en inteckningskalkylator

En inteckningskalkylator uppskattar hur dina månatliga betalningar kan se ut baserat på insatser du tillhandahåller. Prova olika scenarier för att hitta din optimala inteckning, med månatliga betalningar du bekvämt har råd med - och totala räntekostnader du kan leva med. Till exempel kan du upptäcka att du kan svänga högre betalningar med en 15-årig inteckning om du gör en större handpenning.

6. Tänk på räntor och slutkostnader

Räntan är viktig, men det finns mer att jämföra. Finns det en förskottsbetalning om du bestämmer dig för att refinansiera någon gång? Vad är summan stängningskostnader? Stängningskostnaderna uppgår i allmänhet till 2% till 5% av bostadens pris. Om ditt hem kostar $ 150.000, räkna med att betala $ 3000 till $ 7.500 i kostnader. Det är ett stort utbud, så det är lämpligt att du ser vad en långivare vanligtvis tar ut. De låneanslag blad du får från din långivare ger dig de riktiga siffrorna att kolla in innan du loggar på den prickade linjen.

7. Tänk på Private Mortgage Insurance

Även om de räknas till den totala kostnaden för din inteckning, är stängningskostnader en engångshit. Men det finns en annan tugga som fortsätter att bita. Om din handpenning är mindre än 20%anses du vara en högre risk, och du kan behöva bära privat inteckning försäkringeller PMI.

Detta gör dig till en säkrare insats för långivaren. Problemet är att det är du som betalar för det - upp till 0,5% till 1% av hela lånet varje år. Det kan lägga till tusentals dollar till vad det kostar att bära lånet. Om du slutligen måste betala för PMI, se till att det slutar så snart du har fått tillräckligt med eget kapital i ditt hus för att vara berättigad.

8. Ta ett beslut

Låt oss säga att du får det mest fantastiska inteckningsavtalet. Grattis, men gå snabbt. Räntan - och eventuellt andra villkor - låses in under en viss tid. Du måste stänga inom låsperiod eller riskerar att förlora affären. Försena inte.

Poängen

Det mesta av arbetet ingår får den lägsta bolåneräntan händer långt innan du är redo att ansöka. En fantastisk kreditpoäng och en betydande handpenning är de bästa sätten att sänka din ränta.

Men lita inte blint på din bank, fastighetsmäklare eller inteckningsmäklare för att ge dig de bästa villkoren. De kan ha ett ekonomiskt incitament att styra dig i en viss riktning. Handla själv, beräkna inteckning och jämföra. Kom också ihåg att bara för att du är berättigad till X -belåning finns det inget som säger att du måste låna så mycket.