Конвенционална ипотека или заем

Какво е конвенционална ипотека или заем?

Конвенционална ипотека или конвенционален заем е всеки вид заем на купувач на жилище, който не се предлага или обезпечава от държавно образувание. Вместо това конвенционалните ипотеки се предлагат чрез частни кредитори, като банки, кредитни съюзи и ипотечни компании. Някои конвенционални ипотеки обаче могат да бъдат гарантирани от две спонсорирани от правителството предприятия; на Федерална национална ипотечна асоциация (Фани Мей) и Федерална ипотечна корпорация за жилищни заеми (Фреди Мак).

Разбиране на конвенционалните ипотеки и заеми

Конвенционалните ипотеки обикновено имат фиксиран лихвен процент, което означава, че лихвен процент не се променя през целия живот на заема. Конвенционалните ипотеки или заеми не се гарантират от федералното правителство и в резултат на това обикновено изискванията на банките и кредиторите са по -строги.

Някои от държавните агенции, които осигуряват ипотеки за банки, включват Федерална жилищна администрация (FHA), Департамент по въпросите на ветераните на САЩ (VA) и USDA Селско жилищно обслужване. Съществуват обаче изисквания, на които кредитополучателите трябва да отговарят, за да отговарят на условията за тези програми.

Конвенционални срещу Съответстващ

Конвенционалните заеми често погрешно се наричат съответстващи ипотеки или заеми. Въпреки че има припокриване, двете са различни категории. Съответстваща ипотека е тази, чиито основни условия отговарят на критериите за финансиране на Fannie Mae и Freddie Mac. Основен сред тях е лимитът в долари, определен ежегодно от Федерална агенция за жилищно финансиране (FHFA). В по -голямата част от континенталната част на САЩ заемът не трябва да надвишава 548 250 долара през 2021 г.

Така че, докато всички съответстващи заеми са конвенционални, не всички конвенционални заеми се квалифицират като съответстващи. А джъмбо ипотека от 800 000 долара, например, е a конвенционална ипотека, но не съответстваща ипотека- защото надхвърля сумата, която би позволила да бъде подкрепена от Фани Мей или Фреди Мак.

През 2020 г. имаше 8,3 милиона собственици на жилища с ипотеки, застраховани от FHA.Вторичният пазар за конвенционални ипотеки е изключително голям и ликвиден. Повечето конвенционални ипотеки са пакетирани в проход обезпечени с ипотека ценни книжа, които търгуват на добре установен форуърден пазар, известен като ипотека да бъде обявен (TBA) пазар. Много от тях са конвенционални ценни книжа за преминаване са допълнително секюритизирани в обезпечени ипотечни задължения (ООП).

Как работи конвенционалната ипотека или заем

В годините след срив на ипотечни кредити през 2007 г. кредиторите затегнаха квалификацията за заеми - „без проверка“ и „без първоначално плащане“ ипотеките са отишли ​​с вятъра например - но като цяло повечето от основните изисквания не са променен. Потенциалните кредитополучатели трябва да попълнят официално заявление за ипотека (и обикновено плащат такса за кандидатстване), след което да предоставят заемодател с необходимите документи, за да извърши обширна проверка на техния произход, кредитна история и текущ кредит резултат.

Необходима документация

Никоя собственост никога не се финансира на 100%. При проверка на вашите активи и пасиви заемодателят се стреми да види не само дали можете да си позволите месечните си ипотечни плащания, които обикновено не трябва да надвишават 28% от вашия брутен доход.Кредиторът също така се опитва да види дали можете да поемете авансово плащане за имота (и ако да, колко), заедно с други авансови разходи, като например заем произход или такси за поемане, посреднически такси и сетълмент или разходи за затваряне, всичко това може значително да повиши цената на ипотеката. Сред необходимите елементи са:

1. Доказателство за доход

Тези документи ще включват, но не се ограничават до:

• Тридесет дни изплащане, които показват доход, както и година до момента доход
• Две години федерални връщане на данъци
• Шестдесет дни или тримесечен отчет за всички сметки за активи, включително вашите чекови, спестовни и всички инвестиционни сметки
• Две години на W-2 изявления

Кредитополучателите също трябва да бъдат подготвени с доказателства за всякакви допълнителни доходи, като издръжка или бонуси.

2. Активи

Ще трябва да представите банкови извлечения и извлечения от инвестиционни сметки, за да докажете, че имате средства за авансово плащане и разходи за закриване на жилището, както и парични резерви. Ако получавате пари от приятел или роднина, за да помогнете за авансовото плащане, ще ви е необходимо подаръчни писма, които удостоверяват, че това не са заеми и нямат задължително или задължително погасяване. Често тези писма ще трябва да бъдат нотариално заверени.

3. Проверка на заетостта

Кредиторите днес искат да се уверят, че заемат само кредитополучатели със стабилна трудова история. Вашият заемодател не само ще иска да види вашите заплати, но също така може да се обади на вашия работодател, за да се увери, че все още сте на работа, и да провери вашата заплата. Ако наскоро сте сменили работата си, кредитор може да поиска да се свърже с предишния си работодател. Самостоятелно заетите кредитополучатели ще трябва да предоставят значителни допълнителни документи относно техния бизнес и доходи.

4. Друга документация

Вашият заемодател ще трябва да копира вашата шофьорска книжка или държавна лична карта и ще се нуждае от вашата Номер на социална осигуровка и вашия подпис, позволяващ на заемодателя да изтегли кредитния ви отчет.

Лихвени проценти за конвенционални ипотеки

Конвенционалните лихвени проценти по заеми обикновено са по-високи от тези на ипотеките, подкрепяни от правителството, като например Кредити от FHA (въпреки че тези заеми, които обикновено налагат плащането на кредитополучателите ипотечно-застрахователни премии, може да се окаже също толкова скъп в дългосрочен план).

Лихвеният процент, носен от конвенционална ипотека зависи от няколко фактора, включително условията на заема - неговата дължина, размер и дали лихвеният процент е с фиксирана лихва или регулируем - както и текущите икономически или финансови пазарни условия. Ипотечните кредитори определят лихвените проценти въз основа на очакванията си за бъдеща инфлация; предлагането и търсенето на обезпечени с ипотека ценни книжа също влияе върху лихвените проценти.

Кога Федералният резерв го оскъпява за банките да заемат, като се насочат към по -висока процент на федералните фондове, банките от своя страна прехвърлят по -високите разходи на своите клиенти, а лихвите за потребителски заеми, включително тези за ипотеки, са склонни да се покачват.

Обикновено свързани с лихвения процент са точки, такси, платени на заемодателя (или брокера): колкото повече точки плащате, толкова по -нисък е вашият лихвен процент. Една точка струва 1% от сумата на заема и намалява лихвата ви с около 0,25%.

Крайният фактор при определянето на лихвения процент е финансовият профил на отделния кредитополучател: лични активи, кредитоспособност и размера на авансовото плащане, което могат да направят за пребиваването финансиран.

Специални съображения за конвенционална ипотека или заем

Тези видове заеми не са за всеки. Ето един поглед към това кой е вероятно да отговаря на условията за конвенционална ипотека и кой не.

Кой може да се класира

Хората с утвърдени кредитни и звездни кредитни доклади, които са на стабилна финансова основа, обикновено отговарят на условията за конвенционални ипотеки. По -конкретно, идеалният кандидат трябва да има:

Кредитен рейтинг

Кредитният рейтинг е числово представяне на способността на кредитополучателя да изплати заем. Кредитните оценки включват кредитната история на кредитополучателя и броя на забавените плащания. За одобрение може да се изисква кредитен рейтинг от най -малко 680 и за предпочитане над 700. Също така, колкото по -висок е резултатът, толкова по -нисък е лихвеният процент по заема, като най -добрите условия са запазени за тези над 740.

Дълг към доход

Приемливо съотношение дълг към доход (DTI). Това е сумата от месечните ви плащания по дълг, като например кредитни карти и плащания по заеми, в сравнение с месечните ви приходи. В идеалния случай съотношението дълг / доход трябва да бъде около 36% и не повече от 43%. С други думи, трябва да харчите по -малко от 36% от месечния си доход за изплащане на дълг.

Авансово плащане

Авансово плащане в размер на поне 20% от покупната цена на жилището е лесно достъпно. Кредиторите могат и приемат по -малко, но ако го направят, те често изискват кредитополучателите да теглят частна ипотечна застраховка и плащайте премиите си месечно, докато постигнат поне 20% собствения капитал в къщата.

В допълнение, конвенционалните ипотеки често са най -добрият или единствен начин за купувачите на жилища, които искат жилище за инвестиционни цели, като втори дом или които искат да закупят имот на цена над $500,000.

Кой може да не се класира

Най -общо казано, тези, които тепърва започват живота си, тези с малко по -голям дълг от нормалното и тези със скромен кредитен рейтинг често имат проблеми с класирането за конвенционални заеми. По -конкретно, тези ипотеки биха били трудни за тези, които имат:

• Претърпял фалит или възбрана през последните седем години
• Кредитни резултати под 650
• DTI над 43%
• По -малко от 20% или дори 10% от покупната цена на жилището при първоначално плащане

Ако обаче сте отказали ипотеката, не забравяйте да попитате писмено причините на банката. Можете да се класирате за други програми, които биха могли да ви помогнат да получите одобрение за ипотека.

Например, ако нямате кредитна история и сте купувач на жилище за първи път, можете да отговаряте на условията за заем от FHA. Заемите на FHA са заеми, които са специално пригодени за купувачи на жилища за първи път. В резултат на това заемите на FHA имат различни изисквания за квалификация и кредит, включително по -ниска първоначална вноска.