Опции за ипотека за собственици на подводни жилища

Собствениците на жилища често се оказват в незавидно положение да дължат повече по баланса на ипотеките си, отколкото домовете им струват. Това е резултат от комбинация от събития, много от които са извън контрола на собственика. Спадащи цени на недвижимите имоти, влошен квартал, лоши решения за вземане на заеми (напр. Заеми повече, отколкото кредитополучателят може да си позволи или поемане на опция ипотека с регулируема лихва) и рефинансирането за теглене на собствен капитал може да остави собствениците на жилища с нарастващ дълг. Когато салдото по ипотеката надвишава стойността на имота, позицията на собственика на жилището се нарича „с главата надолу“ или „под вода"Избягването на тази неудобна позиция е сложно - и често изисква продажба на жилището за по -малко от стойността на заема - но има решения. Нека разгледаме някои опции за собствениците на жилища отрицателен собствен капитал.

Къса продажба на къща, която е къса на собствен капитал

Къса продажба е жизнеспособна опция, ако разликата между продажната цена на жилището и сумата, ипотекирана, е малка или продавачът има дълбоки джобове. Ако може да бъде намерен купувач, собственикът на жилището може да дойде до закриването с чек, за да изплати остатъка от заема. Ако продавачът не може да си позволи да изплати остатъка, но трябва да продаде, той трябва да се свърже с титуляря на ипотека и да се опита да уреди къса продажба.



Убеждаването на заемодателя да се съгласи на къса продажба често включва значително време и документи. Освен да накара кредитора да се съгласи, собственикът на жилището трябва да намери агент за недвижими имоти, който е готов да се справи с продажбата. Ако се намери купувач, усложненията продължават. Кредиторът често обслужва заема от името на инвеститор. Ако заемодателят е доволен от продажбата, той трябва да работи с инвеститора, който държи заема, за да постигне споразумение. Това може да отнеме време. Ако къщата е покрита с частна ипотечна застраховка (PMI), застрахователят може също да участва в процеса. Застрахователят е застраховал имуществото срещу неизпълнение, за да защити интересите на банката, така че застрахователят има дял в процеса. Като цяло сроковете за постигане на споразумение са дълги и банката няма малък стимул за сътрудничество.

Възбрана

Когато всичко е казано и направено, собственикът на къщата може да се окаже дълг на банката, дори след продажбата, на компенсирайте разликата между това, което купувачът е готов да плати и това, което банката е готова да приеме. Ако смятате, че това може да е така във вашата ситуация, алтернативата може да бъде възбрана. Претеглете обаче тази опция много внимателно - въпреки че късата продажба не е добра за кредитния ви рейтинг, възбраната е още по -лоша.

В допълнение към предизвикателствата при организирането на продажбата, възможността за дълг на пари след продажбата и вероятността кредитният ви рейтинг да бъде ударен, трябва да се вземат предвид и данъците съображение. От данъчна гледна точка разликата между продажната цена на жилището и баланса по ипотеката може да се разглежда като доход. Плащането на данъка или доказването, че сте били в несъстоятелност и по този начин сте освободени от данъка, са елементи, които трябва да бъдат разгледани, тъй като от данъчна гледна точка късата продажба се разглежда като опрощаване на дълг.

Опциите за избягване на неприятностите при къса продажба са ограничени. Идеалният сценарий е да продължите да живеете в дома и да плащате ипотеката, докато пазарът на недвижими имоти се подобри и къщата може да бъде продадена на цена, която покрива остатъка по ипотеката. Други възможности, които трябва да обмислите, са приемането на съквартирант, който да ви помогне да платите сметките, или преместването в апартамент и отдаването под наем на къщата.

Долния ред

Най -добрият начин да намалите шансовете да се окажете с главата надолу е да вземете най -малката ипотека, която можете да намерите, и да я изплатите възможно най -бързо. Това усилие започва с закупуването на жилище, което всъщност можете да си позволите, което би могло да бъде драстично различен имот от този, в който смятате, че принадлежите.

Мъдрите, предпазливи купувачи на жилища правят значително първоначално плащане, което им позволява да избегнат необходимостта от покупка частна ипотечна застраховка (PMI) и осигуряване на достатъчно собствени капитали, че те ще имат възглавница, ако стойностите на жилищата спадат. Освен това, като вземете малка ипотека, трябва да можете да извършвате допълнителни плащания и да излезете от тежестта на дълга за по -кратко време. И накрая, извършването на допълнителни плащания прави вероятността да се окажете „с главата надолу“ по ипотеката си много по -малка.