Как да изчислим главница и лихва
Ако притежавате жилище, вероятно знаете, че част от това, което плащате на кредитора всеки месец, отива към първоначалната сума на заема, докато част се прилага към лихвата. Но да разберем как банките всъщност ги разделят може да изглежда объркващо.
Може също да се чудите защо плащането ви остава забележително последователно, въпреки че неплатеното ви салдо продължава да намалява. Ако обаче разбирате основната концепция за това как кредиторите изчисляват плащането ви, процесът е по-прост, отколкото си мислите.
Ключови изводи
- Ипотечните плащания се състоят от два компонента. Главницата е сумата на самия заем, а лихвата е месечната сума, която кредиторът ви начислява върху главницата.
- При ипотеки с фиксирана лихва месечното ви плащане е последователно поради процес, наречен амортизация.
- В допълнение към главницата и лихвите, които плащате на кредитора, вашето месечно плащане може да включва и други разходи като премии за ипотечно застраховане и данъци, държани в депозитен депозит.
Главница и лихва
Всяко ипотечно плащане, което правите, се състои от два основни компонента: главница и лихва.
Главницата е първоначалната сума на заема. Да предположим, че закупите дом за 350 000 долара и вложите 50 000 долара в брой. Това означава, че заемате 300 000 долара главница от кредитора, който, разбира се, иска да върнете тези пари.
Но банката също така начислява такса за заемане на тези средства, която се представлява от лихвения дял от плащането ви. Да приемем, че плащате 30-годишна ипотека с 4% годишна лихва.
Тъй като правите месечни, а не годишни плащания през цялата година, този лихвен процент се дели на 12 и се умножава по непогасената главница по вашия заем.
В този пример първото ви месечно плащане ще включва 1000 долара лихва (300 000 долара x 0,04 годишен лихвен процент ÷ 12 месеца).
Как работи амортизацията
Тогава може би се чудите защо ипотечното ви плащане - ако имате заем с фиксиран лихвен процент- остава непроменен от един месец до следващия. На теория този лихвен процент се умножава по свиващ се баланс на главницата. Така че не трябва ли месечната ви сметка да става по-малка с течение на времето?
Причината да не е така е, защото кредиторите използват амортизация когато изчислявате плащането си, което е начин да поддържате месечната си сметка последователна. В ипотечен обслужващ компенсира факта, че плащате по-висока лихва през първите няколко години, като ви позволява да направите по-малко плащане срещу главницата.
Ако включите покупната си цена, първоначалната си вноска, продължителността на заема и вашия ГПР (вижте повече за това по-долу в „Лихва срещу. APR") в Ипотечен калкулатор на Investopedia, ще видите, че вашите месечни плащания към кредитора ще се равняват на $1,432.25. (Може да плащате и за неща като ипотечна застраховка и данъци върху имуществото, държани в ескроу, въпреки че те не отиват при действителния кредитор.) Както отбелязахме по-рано, 1000 долара от първото ви плащане стриктно покриват разходите за лихва. Това означава, че останалите $432,25 изплащат неизплатения баланс или главница по заема.
Ако приемем, че не рефинансирате, плащането на заема ви ще бъде същото 15 години по-късно. Но досега вече сте отрязали основния си баланс. Сега дължите приблизително $193 000 от главницата по вашия заем. Когато умножите това салдо с лихвения си процент (0,04 ÷ 12 месеца), ще откриете, че лихвената част от плащането ви вече е само $643,43. Но вие изплащате по-голяма част от главницата си: $786,82.
През последните няколко години от вашата ипотека вие изплащате още по-голяма главница всеки месец, тъй като лихвената ви такса намалява. Изравнявайки плащанията си по този начин, кредиторите всъщност правят плащанията ви по-управляеми. Ако сте платили същата сума по главницата по време на заема, ще трябва да правите много по-високи месечни плащания веднага след тегленето на заема и след това вижте, че тези суми падат в края на опашката изплащане.
Ако се чудите колко ще плащате към главницата спрямо лихвите във времето, ипотечният калкулатор на Investopedia също показва разбивката на плащанията ви за продължителността на вашия заем.
Ипотеки с регулируема лихва
Ако изтеглите ипотека с фиксиран лихвен процент и плащате само дължимата сума, общата ви месечна вноска ще остане същата по време на вашия заем. Частта от плащането ви, приписана на лихва, постепенно ще намалява, тъй като повече от плащането ви се разпределя към главницата. Но общата сума, която дължите, няма да се промени.
Това обаче не работи по този начин за кредитополучателите, които теглят ипотека с регулируема лихва или ARM. Те плащат определен лихвен процент през първоначалния период на заема. Но след определен период от време – да речем, една година или пет години, в зависимост от заема – ипотеката се „нулира“ към нов лихвен процент. Често първоначалната ставка се задава под пазарната в момента, в който заемате, и след това се увеличава след нулирането.
Изведнъж ще забележите, че месечното ви плащане се е променило. Това е така, защото непогасената ви главница се умножава по различен (обикновено по-висок) лихвен процент.
Лихвен процент спрямо ГПР
Когато получавате предложение за заем, може да срещнете термин, наречен годишен процент или ГПР. ГПР и действителният лихвен процент, който кредиторът ви таксува, са две отделни неща, така че е важно да разберете разликата.
За разлика от лихвения процент, ГПР взема предвид общите годишни разходи за теглене на заема, включително такси като ипотечна застраховка, точки за отстъпка, заем такси за създаване и няколко разходи за затваряне. Той осреднява общата цена на заема за срока на заема.
Важно е да разберете, че месечното ви плащане се основава на вашия лихвен процент, а не на годишния процент. Въпреки това, заемодателите са задължени по закон да оповестяват ГПР на оценка на заема те предоставят, след като подадете заявление, така че да имате по-точна картина за това колко всъщност плащате, за да заемете тези пари.
Някои кредитори може да ви таксуват по-нисък лихвен процент, но да начисляват по-високи авансови такси, така че включването на ГПР помага да се осигури по-цялостно сравнение на различните оферти за заем. Тъй като ГПР включва свързани такси, той е по-висок от действителния лихвен процент.
Как се изчислява моето лихвено плащане?
Кредиторите умножават неплатеното ви салдо по годишната ви лихва, но делят на 12, защото правите месечни плащания. Така че, ако дължите 300 000 долара по ипотеката си и лихвеният ви процент е 4%, първоначално ще дължите 1 000 долара лихва на месец (300 000 долара x 0,04 ÷ 12). Останалата част от ипотечното ви плащане се прилага към главницата ви.
Какво е амортизация?
Амортизирането на ипотека позволява на кредитополучателите да извършват фиксирани плащания по заема си, въпреки че неизплатеното им салдо продължава да намалява. В началото по-голямата част от месечното ви плащане отива за лихва, като само малък процент намалява главницата ви. В края на погасяването това се променя – повече от плащането ви намалява неплатеното ви салдо и само малък процент от него покрива лихвите.
Каква е разликата между лихвения процент и ГПР?
Лихвеният процент е сумата, която кредиторът действително ви таксува като процент от сумата на заема ви. Обратно, годишният процент или ГПР е начин за изразяване на общата цена на заема. Следователно ГПР включва разходи като такси за издаване на заем и ипотечна застраховка. Някои заеми предлагат относително нисък лихвен процент, но имат по-висок ГПР поради други такси.
Долния ред
Вероятно знаете колко плащате на ипотечния сервиз всеки месец. Но да разберем как тези пари са разделени между главница и лихва може да изглежда мистериозно. Всъщност, да разберете колко плащате лихва е толкова просто, колкото да умножите лихвения си процент по неплатеното си салдо и да го разделите на 12. Само защото кредиторите коригират сумата, кредитирана към първоначалния ви заем, плащанията ви остават забележително последователни през годините.
