Определение за право на обратно изкупуване
Какво е право на обратно изкупуване?
Правото на обратно изкупуване позволява на физическите лица, които не са изпълнили задълженията си по ипотечните кредити, да могат да си върнат имуществото, като платят дължимата сума (плюс лихва) и санкции) преди започване на процеса на възбрана или, в някои държави, дори след продажба на възбрана (за цената на възбраната, плюс лихви и наказания).
Ключови извадки
- Правото на обратно изкупуване е съдебен процес, който позволява на задържащ ипотечен кредитополучател да си върне жилището или друго имущество, което подлежи на възбрана, ако могат да погасят задълженията си в срок.
- В някои държави това право може да се упражни дори ако заемодателят вече е продал отново имота, стига той да е все още в рамките на срока за обратно изкупуване и да са изпълнени всички условия.
- Успешното погасяване също обикновено изисква от кредитополучателя да изплати всички разходи, направени на заемодателя или на други страни в резултат на процеса на възбрана.
Разбиране на правото на обратно изкупуване
Когато дадено лице получи ипотека, за да купи жилище, самият дом служи като обезпечение за заема. Това означава, че собственикът на жилището губи собствеността върху него, ако не изпълни плащанията си. Много ипотечни бележки включват право на възбрана, която описва способността на заемодателя да завладее имот чрез съдебен процес, наречен възбрана и очертава условията, при които заемодателят има право на възбрана. (Държавните и националните закони също регулират правото на възбрана.)
Когато собствениците на жилища по подразбиране на своите ипотека плащания, кредиторите могат да се позоват на правото си на възбрана. Кредиторите трябва да спазват специфични процедури, за да може възбраната да бъде законна. Първо, те трябва да предоставят a известие по подразбиране до кредитополучателя, като ги предупреждава за факта, че заемът им е в неизпълнение от пропуснати плащания. Тогава собственикът на жилище обикновено има определен период от време, за да компенсира всички пропуснати плащания и да избегне възбрана. Те вероятно също ще бъдат задължени да плащат такси за забавено плащане в допълнение към всички неизплатени салда. Те също могат да използват това време за борба с възбраната, ако смятат, че заемодателят всъщност няма право да възбрани имота.
Ако в крайна сметка къщата бъде възбранена, заемодателят обикновено ще продаде имота, за да възстанови парите, загубени по заема. Правото на обратно изкупуване дава възможност на ипотекарите да си върнат имуществото и да спрат a налагане на възбрана, или в някои случаи дори обратно изкупуване на имота им след продажба настъпило.
Възможността за упражняване на право на обратно изкупуване, както и колко дълъг е периодът на изкупуване, варират в различните щати.
Как може да се упражни правото на обратно изкупуване
Право на обратно изкупуване може да бъде упражнено през период от време, наречен период на изкупуване, който може да бъде преди или понякога след приключване на търг за възбрана. Всяка държава позволява на кредитополучателите да упражняват правата си на обратно изкупуване преди приключване на производството по възбрана. Много държави също позволяват да се упражнява правото на обратно изкупуване след продажба на възбрана, което се нарича законово право на обратно изкупуване.В този случай правилата за погасяване може да се различават от изплащането на всички неизплатени задължения, съществували преди продажбата, и може просто да изискват плащане на цената на възбрана плюс други такси и санкции.
Въпреки възможността да упражнят правото на обратно изкупуване преди продажба на възбрана, кредитополучателите са склонни да упражняват право на обратно изкупуване само след възбрана, ако изобщо го направят. Това е така, защото кредитополучателите, които вече разполагат с достатъчно средства за покриване на разходите по изплащането на целия неплатен дълг плюс други такси, е малко вероятно на първо място да са изпаднали в неизпълнение.
Как правото на обратно изкупуване помага на кредитополучателите
Теоретично правото на обратно изкупуване може да помогне на ипотекарите да останат в домовете си. В действителност обаче правото на обратно изкупуване не се упражнява редовно, тъй като повечето кредитополучатели при неизпълнение нямат възможност да намерят големите суми парични средства, необходими за упражняване на правото.
Възможно е обаче кредитополучателят да реализира печалба при определени обстоятелства, когато упражни право на обратно изкупуване след продажба с възбрана. Имот може да се продаде под пазарната си стойност на търг за възбрана. Ако държавата на кредитополучателя позволява упражняването на правото на обратно изкупуване след такава продажба, кредитополучателят потенциално може да си върне собствеността. Кредитополучателят ще изплати продажната цена на възбраната плюс допълнителни такси, които може да са по -ниски от дълга, дължащ се по ипотеката. След това те биха могли да препродадат жилището на или над пазарната стойност и да запазят разликата като печалба. Това не би работило във всеки щат; при някои обстоятелства законно право на обратно изкупуване все още може да изисква пълно погасяване на дълга, а не продажната цена на възбраната.