Определение на мултипликатора на брутния доход

Какво представлява мултипликаторът на брутния доход?

Множителят на брутния доход (GIM) е груба мярка за стойността на инвестиционен имот. Изчислява се чрез разделяне на продажната цена на имота на брутния годишен доход от наем. Инвеститорите могат да използват GIM - заедно с други методи като процент на капитализация (скорост на ограничаване) и дисконтиран паричен поток метод - да оценявам търговски недвижими имоти имоти като търговски центрове и жилищни комплекси.

Разбиране на мултипликатора на брутния доход

Оценяването на инвестиционен имот е важно за всеки инвеститор преди подписване на договора за недвижим имот. Но за разлика от други инвестиции - като

запаси- няма лесен начин да го направите. Много професионални инвеститори в недвижими имоти смятат, че доходът, генериран от имот, е много по -важен от него признателност.

Множителят на брутния доход е а метричен широко използван в индустрията за недвижими имоти. Тя може да се използва от инвеститори и специалисти в областта на недвижимите имоти, за да се определи грубо дали исканата цена на имота е добра сделка - също като цена към печалба (P/E) съотношение може да се използва за оценка на компаниите на фондовия пазар.

Умножаване на GIM по брутната годишна стойност на имота доход дава стойността на имота или цената, за която трябва да се продаде. Множителят с нисък брутен доход означава, че даден имот може да бъде по -привлекателна инвестиция, тъй като брутният доход, който генерира, е много по -висок от пазарната му стойност.

Специални съображения

Множителят на брутния доход е добра обща метрика за недвижими имоти. Но има ограничения, тъй като не се вземат предвид различни фактори, включително и на имота оперативни разходи включително комунални услуги, данъци, поддръжка и свободни работни места. По същата причина инвеститорите не трябва да използват GIM като начин за сравняване на потенциален инвестиционен имот с друг, подобен. За да направят по -точно сравнение между два или повече имота, инвеститорите трябва да използват множителя на нетния доход (NIM). NIM фактори както в приходите, така и в оперативните разходи на всеки имот.

Недостатъци на метода на мултипликатора на брутния доход

GIM е чудесна отправна точка за инвеститорите да оценят бъдещето недвижим имот инвестиции. Това е така, защото е лесно да се изчисли и предоставя приблизителна представа какво може да означава закупуването на имота за купувач. Мултипликаторът на брутния доход едва ли е практичен модел за оценка, но предлага начална точка на плика. Но, както бе споменато по -горе, има ограничения и няколко ключови недостатъка, които трябва да се вземат предвид, когато се използва тази цифра като начин за оценка на инвестиционните имоти.

Естествен аргумент срещу метода на мултипликатора възниква, защото това е доста груба техника за оценка. Тъй като промените в лихвени проценти- което влияе върху дисконтовите проценти във времевата стойност на изчисленията на парите - източници, приходи, и разходите не се вземат изрично.

Други недостатъци включват:

• Методът GIM предполага еднаквост на свойствата в сходни класове. Практикуващите знаят от опит това съотношения на разходите сред подобни имоти често се различават в резултат на фактори като отсрочена поддръжка, възраст на имота и качеството на управителя на имот.
• GIM оценява стойността въз основа на брутния доход, а не нетен оперативен доход (NOI), докато имотът се купува въз основа предимно на нетната му печалба. Напълно е възможно два имота да имат един и същ NOI, въпреки че техните брутни доходи се различават значително. По този начин методът GIM може лесно да бъде използван от тези, които не оценяват неговите граници.
• GIM не отчита остатъчния икономически живот на сравними имоти. Като игнорира оставащия икономически живот, практикуващият може да присвои еднакви стойности на нов имот и на 50-годишен имот-ако приемем, че генерират равни доходи.

Пример за изчисляване на мултипликатора на брутния доход

Разглежданият имот има ефективен брутен доход от 50 000 долара. Налична е сравнима продажба с ефективен доход от 56 000 долара и продажна стойност от 392 000 долара (в действителност бихме искали редица сравними за подобряване на анализа).

Нашата GIM би била $ 392,000 ÷ $ 56,000 = 7.

Това сравнимо - или комп както често се нарича на практика - продава се седем пъти (7 пъти) от ефективния брут. Използвайки този множител, виждаме, че този имот има капиталова стойност от 350 000 долара. Това се открива по следната формула:

V = GIM x EGI.

7 x 50 000 долара = 350 000 долара.