Заем за търговски недвижими имоти Определение

Какво представлява заемът за търговски недвижими имоти (CRE)?

Кредитът за търговски недвижими имоти е ипотека, обезпечена със залог върху търговски имот, за разлика от жилищен имот. Търговски недвижими имоти (CRE) се отнася до всеки доходен недвижим имот, който се използва за бизнес цели; например офиси, търговски обекти, хотели и апартаменти.

CRE заем може да бъде търсен от малки предприятия, които искат да закупят, разширят или обновят своите сайтове. Кредитите CRE обикновено се отпускат на инвеститори като корпорации, разработчици, партньорства, фондове, тръстове и инвестиционни тръстове за недвижими имоти или REITs.

С други думи, стопански субекти, създадени с конкретна цел да притежават и експлоатират търговски недвижими имоти. Бизнес субектът закупува търговски имот, отдава под наем пространство и след това събира наем от бизнеса, който оперира в имота. Финансирането на начинанието, включително придобиването, развитието и изграждането на тези имоти, се осъществява чрез заеми за търговски недвижими имоти.

Как работи заемът за търговски недвижими имоти (CRE)

Както при жилищните имоти, банките, независимите кредитори, пенсионни фондове, застрахователни компании, частни инвеститори и други източници на капитал, като например Американска администрация за малък бизнес “Програмата за заем 504 активно участва в предоставянето на заеми CRE. Подобно на жилищните кредитори, търговските кредитори поемат различни нива на риск и имат различни условия, които са готови да предложат на кредитополучателите.

Най-популярният жилищен заем е 30-годишната ипотека с фиксирана лихва, кредитите CRE обикновено са по-кратки. Сроковете варират от пет години (или по -малко) до 20 години и амортизация периодът често е по -дълъг от срока на заема. Например, a заемодател може да предостави заем CRE със срок от седем години и 30-годишна амортизация. Кредитополучателят извършва месечни плащания през седемте години. Месечните плащания се определят така, сякаш заемът се е изплащал в продължение на 30 години, последвано от едно последно „балонно“ плащане, съставено от цялото оставащо салдо по заема.

Кредиторите вземат предвид естеството на обезпечението (имота, който се купува); кредитоспособността на предприятието (или главниците/собствениците), включително три до пет години финансови отчети и декларации за данък върху дохода; и финансови съотношения като съотношение заем към стойност и покритие на обслужване на дълга съотношение при оценка на заемите CRE.

Кредитите CRE обикновено са по -скъпи от жилищните заеми. Авансовите плащания обикновено варират от 20% до 30% от покупната цена. Лихвените проценти също са по -стръмни: около 10% до 20% за повечето кредитополучатели. Кредитите, обезпечени от Администрацията за малък бизнес (SBA) (виж по -долу), които са едни от най -евтините, варират от 7,75% до 10,25% към януари 2019 г. в зависимост от размера и продължителността на заема.

Видове заеми за търговски недвижими имоти (CRE)

Ето най -често срещаните видове заеми CRE:

• Постоянни заеми са първите ипотеки върху търговски имот. Постоянният заем трябва да има известна амортизация и срок от най -малко пет години, записани в договора.
• SBA заеми са написани от традиционни и нетрадиционни кредитори но са гарантирани от SBA. Има няколко различни SBA заеми, които обслужват различни видове кредитополучатели, като най -популярният е заемът 7 (а).
• Мостови заеми предоставят краткосрочен първи ипотечен заем върху търговски имот, обикновено със срок от шест месеца до три години. Мостовите заеми обикновено се получават, когато заемополучателят чака дългосрочно финансиране или се опитва да рефинансира съществуващо задължение.