Определение за обмен на подобни видове

Какво е обмен на подобни хора?

Обменът на подобен вид е отложена данъчна сделка, която позволява разпореждане с актив и придобиване на друг подобен актив без генериране на данъчно задължение за печалба от капитала от продажбата на първия актив.

До приемането на данъчното законодателство през декември 2017 г. това можеше да включва размяна на такова бизнес за друго - или едно парче материално имущество, като произведения на изкуството или тежко оборудване, за друг. След 2017 г. подобна размяна се прилага само за размяна на бизнес или инвестиционен имот за друг имот.

Как работи обменът на подобни видове

Когато търговски имот или инвестиционен имот се продава за печалба, инвеститорът е длъжен да плати данък върху печалбата от капитала върху получената печалба. Всички печалби от капитал се облагат или с краткосрочна ставка на капиталови печалби между 10% и 37% за печалби, реализирани от продажба в рамките на една година или дългосрочния лихвен процент, който пада между 10% и 20% за печалбите, реализирани от продажба след една година от първоначалната покупка дата.

Въпреки това, Раздел 1031 на Кодекса за вътрешните приходи (IRC) освобождава инвеститора от плащането на данък върху печалба, ако постъпленията от продажбата или разпореждането с имота се реинвестира в подобен имот с еднаква или по-голяма стойност като част от квалифициращ подобен вид обмен. Всеки недвижим имот, с изключение на личното ви жилище, се счита за нещо подобно на всеки друг недвижим имот. По принцип всеки недвижим имот, държан за продуктивно използване в търговията или бизнеса или за инвестиции, отговаря на условията за размяна на подобни видове.

Данъкоплатец, който продаде част от инвестиционен имот и купи друг в определен срок, няма да трябва да плаща данък при първото разпореждане. Те ще трябва да платят данък при продажба или разпореждане с втория имот, освен ако не се извърши друга подобна размяна, в който случай плащането на данъка ще бъде отложено отново.

Има няколко важни съображения, които трябва да имате предвид при обмена на подобни видове, за да се гарантира, че a данъчно задължение не е създаден при продажбата на първия актив:

1. Продаденият актив трябва да бъде инвестиционен имот и не може да бъде лично жилище.
2. Активът, закупен с приходите, трябва да бъде подобен на актива, който се продава.
3. Приходите от продажбата трябва да бъдат използвани за закупуване на другия актив в рамките на 180 дни от продажбата на първия актив, въпреки че трябва да идентифицирате имота или актива, който купувате в борсата за подобен вид в рамките на 45 дни след продажба.

Има някои ограничения за размера на капиталовата печалба, която е отложена за данъци, така че се уверете, че проверявате най-новите данъчни правила, преди да продължите с размяна на подобен вид.

Специални съображения

В допълнение към облагането с отлагане на данъци, обменът от същия вид позволява на продавача да отложи амортизацията им повторно улавяне - печалбата, получена от продажбата на амортизируемо имущество, което трябва да се отчете като приход за доход данъчни цели. Данъкоплатецът също може да избягва държавни данъци върху подобни борси.

Например някои държави изискват купувач или продавач да плащат държавни данъци върху дохода когато се продава имот, известен като държавно задължително удържане. Имуществото, прехвърлено при размяна на подобни видове, обаче може да получи освобождаване. За да поиска освобождаването, данъкоплатецът ще трябва да подпише формуляр за освобождаване или сертификат, предоставен от държавата. Някои държави изискват от продавача да подаде освобождаването 20 дни преди затварянето, докато други държави могат да разрешат формуляра за освобождаване да бъде подаден при затваряне.

Предимства и недостатъци на обмена на подобни видове

Най-забележителната полза от обмена на подобни видове е благоприятно данъчно третиране. При тази размяна активът може да бъде заменен с актив от подобен вид, без да предизвиква облагаемо събитие. Размяната не трябва да бъде с актив, идентичен с този, който се заменя; трябва да е в същия клас активи.

IRS не ограничава колко често някой може да направи обмен 1031. Така че инвеститорите могат непрекъснато да търсят по -доходоносни възможности. Също така, пари, които биха били използвани за плащане на данъци върху капиталовите печалби, са на разположение за реинвестиране.

Въпреки че подобен обмен предлага данъчни облекчения, те са временни. Данъците се отлагат, а не се елиминират. В един момент ще се дължат данъци върху капиталовите печалби. Също така, ако размяната не се извърши в предвидения срок или съгласно правилата на IRS, транзакцията ще стане облагаема.

Както данъците върху капиталовите печалби се отлагат, така и загубите. Трябва да се пренесе подобен обмен, който включва загуби.

Пример за размяна на подобни видове

Обменът на подобен вид е идеален за собственик на бизнес, който иска да продаде бизнеса си и да инвестира в друг или инвеститор в недвижим имот, който иска да продаде имот под наем и да купи подобен. Формуляр 8824 трябва да бъде подаден в Службата за вътрешни приходи (IRS) с подробни условия за сделката. Печалба, призната, защото зареждане-парични средства, пасиви или друго имущество, което не е еднотипно и което е дадени или получени в обмен на подобни видове-получено е докладвано във формуляр 8949, списък D (формуляр 1040), или Формуляр 4797, както е приложимо. Ако амортизацията трябва да бъде възстановена, тогава тази призната печалба може да се отчете като обикновен доход.

Често задавани въпроси за обмен на подобни видове

Каква е целта на посредник от трета страна при разсрочена размяна на подобни видове?

Посредникът на трета страна или квалифициран посредник изпълнява изискванията за документация и гарантира че приходите от продажби се задържат до завършване на обмена и че обменът се придържа към IRS насоки. Като се има предвид сложността на тези транзакции, работата с пълно обслужване има предимства 1031 обменна компания с установен опит.

Как отчитате размяна на подобни видове, която се пада в две данъчни години?

За успешна размяна на подобни стоки, която продължава две години, данъкоплатецът ще докладва транзакцията във формуляр 8824 на IRS.Обменът ще бъде отчетен за годината, в която обменът е започнал. За средствата за обмен, получени през следващата данъчна година, данъкоплатецът ще отчете тези приходи във формуляр 6252 на IRS.

За неуспешна размяна на аналогични стоки, която обхваща две данъчни години, може да се наложи данъкоплатецът да отчете всички печалби по метода на вноските.Въпреки че не отговарят на условията за размяна на подобни видове, те все още могат да отложат печалбите за една година.

Кога се признава реализирана загуба при обмен на подобни видове?

Загуба не се реализира, докато сделката не стане облагаема. При подобен обмен капиталовите загуби се отлагат от данъци, точно както капиталовите печалби.

Долния ред

Подобен обмен предлага благоприятни данъчни облекчения за тези, които отговарят на изискванията. Данъкоплатците могат да продължат да отлагат данъка върху капиталовите печалби за неопределено време и да нямат ограничения за това колко често могат да извършват подобни обмени. IRS определя строги насоки за това какво може да се размени и кога. Въпреки своите предимства, данъкоплатците трябва да са наясно, че загубите при размяна на подобни видове се отлагат и данъците не могат да бъдат избегнати.