Структура на ипотечните плащания, обяснена с пример

А ипотека е дългосрочен заем, предназначен да ви помогне да си купите къща. В допълнение към изплащането на главницата, вие също трябва да направите лихва плащания към лender. Домът и земята около него служат като обезпечение. Но ако искате да притежавате дом, трябва да знаете повече от тези общи положения. Това понятие се отнася и за бизнеса, особено по отношение на постоянните разходи и точки на изключване.

История

Почти всеки, който купува къща, има ипотека. Ипотечни лихви често се споменават във вечерните новини и спекулациите за това в коя посока ще се движат лихвите се превърна в стандартна част от финансовата култура.

Съвременната ипотека възниква през 1934 г., когато правителството - за да помогне на страната да преодолее Голямата депресия - създава ипотечна програма, която минимизира необходимото първоначално плащане за жилище, увеличавайки размера на потенциалните собственици на жилища взимам на заем. Преди това 50% авансово плащане се изискваше.Днес е желателно 20% авансово плащане, най -вече защото ако авансовото ви плащане е по -малко от 20%, от вас се изисква да сключите частна ипотечна застраховка (PMI), което прави месечните ви плащания по -високи.

Желателно обаче не е непременно постижимо. Има ипотечни програми на разположение, които позволяват значително по -ниски авансови плащания, но ако можете да управлявате тези 20%, определено трябва.

Ипотечни плащания

Основните фактори, определящи месечните ви ипотечни плащания, са размерът и срокът на заема. Размерът е сумата, която заемате, а срокът е продължителността на времето, което трябва да върнете. Като цяло, колкото по -дълъг е вашият срок, толкова по -ниски са месечните ви плащания. Ето защо 30-годишните ипотеки са най-популярните. След като разберете размера на заема, от който се нуждаете за новия си дом, ипотечен калкулатор е лесен начин да сравните видовете ипотеки и различни кредитори.

PITI: Компоненти за ипотечно плащане

Има четири фактора, които играят роля при изчисляването на ипотечно плащане: главница, лихва, данъци и застраховка (PITI). Като ги разглеждаме, ще използваме ипотека от 100 000 долара като пример.

Директор

Част от всяко ипотечно плащане е предназначено за погасяване на салдото по главницата. Кредитите са структурирани така, че сумата на главницата, върната на кредитополучателя, започва ниско и се увеличава с всяко ипотечно плащане. Плащанията през първите години се прилагат повече към лихвите, отколкото към главницата, докато плащанията през последните години обръщат този сценарий.За нашата ипотека от 100 000 долара главницата е 100 000 долара.

Лихви

Лихвата е наградата на заемодателя за поемане на риск и заемане на пари. Лихвеният процент по ипотека има пряко влияние върху размера на ипотечното плащане: По -високите лихвени проценти означават по -високи ипотечни плащания.

По -високите лихвени проценти обикновено намаляват размера на парите, които можете да вземете назаем, а по -ниските лихви го увеличават.Ако лихвеният процент по нашата ипотека от 100 000 щатски долара е 6%, комбинираната главница и лихвеното месечно плащане по 30-годишна ипотека ще бъде около 599,55 долара-500 долара лихва + 99,55 долара главница. Същият заем с 9% лихва води до месечно плащане от 804,62 долара.

Данъци

Данъците върху недвижимите имоти или имуществото се оценяват от държавните агенции и се използват за финансиране на обществени услуги като училища, полицейски сили и пожарни служби. Данъците се изчисляват от правителството на годишна база, но можете да плащате тези данъци като част от месечните си плащания. Дължимата сума се дели на общия брой месечни ипотечни плащания за дадена година. Кредиторът събира плащанията и ги държи в ескроу, докато данъците не трябва да бъдат платени.

Застраховка

Подобно на данъците върху недвижимите имоти, застрахователните плащания се извършват с всяко ипотечно плащане и се държат в ескроу до изискуемост на сметката. В този процес се правят сравнения с премийна застраховка на ниво. Има два вида застрахователно покритие, които могат да бъдат включени в ипотечно плащане. Едната е имуществената застраховка, която защитава дома и неговото съдържание от пожар, кражба и други бедствия. Другият е PMI, който е задължителен за хора, които купуват жилище със авансово плащане под 20% от цената. Този вид застраховка защитава кредитора в случай, че кредитополучателят не е в състояние да изплати заема. Тъй като минимизира риска от неизпълнение на заема, PMI също така дава възможност на кредиторите да продават заема на инвеститори, които от своя страна могат да имат известна гаранция, че дълг инвестицията ще им бъде върната. Покритието на PMI може да отпадне, след като заемополучателят има поне 20% собствен капитал в дома.

Докато главницата, лихвите, данъците и застраховката съставляват типичната ипотека, някои хора избират ипотеки, които не включват данъци или застраховки като част от месечното плащане. С този вид заем имате по -ниско месечно плащане, но трябва да плащате данъците и осигуровките сами.

График на амортизацията

Ипотека амортизация Графикът предоставя подробен поглед върху това каква част от всяко ипотечно плащане е предназначена за всеки компонент на PITI. Както бе отбелязано по -рано, ипотечните плащания през първите години се състоят предимно от лихвени плащания, докато по -късните плащания се състоят предимно от главница.

В нашия пример за 100 000 долара, 30-годишна ипотека, графикът за амортизация има 360 плащания. Частичният график, показан по -долу, показва как балансът между главницата и лихвените плащания се обръща с течение на времето, преминавайки към по -голямо приложение към главницата.

Плащане	Директор	Лихви	Основен баланс
1	$99.55	$500.00	$99,900.45
12	$105.16	$494.39	$98,772.00
180	$243.09	$356.46	$71,048.96
360	$597.00	$2.99	$0

Както показва графиката, всяко плащане е 599,55 долара, но сумата, предназначена за главница и лихва, се променя. В началото на вашата ипотека процентът, с който печелите капитал в дома си, е много по -бавен. Ето защо може да е добре да направите допълнителни плащания по главницата, ако ипотеката ви позволява да направите това без а неустойка за предплащане.Те намаляват главницата ви, което от своя страна намалява дължимите лихви при всяко бъдещо плащане, като ви придвижва към крайната ви цел: изплащане на ипотеката.

От друга страна, лихвата е частта, която се приспада от данъци до степента, разрешена от закона-ако посочите своите удръжки, вместо да вземете стандартното приспадане.

Когато започнат ипотечните плащания

Първото ипотечно плащане се дължи един пълен месец след последния ден от месеца, в който покупката на жилището приключи. За разлика от наема, дължим на първия ден от месеца за този месец, ипотечните плащания се изплащат в просрочие, на първия ден от месеца, но за предходния месец.

Да кажем, че закриването настъпва на 25 януари. Разходите за закриване ще включват начислените лихви до края на януари. Първото пълно изплащане на ипотеката, което е за месец февруари, тогава се дължи на 1 март.

Като пример, нека приемем, че сте взели първоначална ипотека от 240 000 долара, при покупка от 300 000 долара с 20% първоначална вноска. Вашето месечно плащане възлиза на 1 077,71 долара под 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент с 3,5% лихва. Това изчисление включва само главница и лихва, но не включва данъци върху собствеността и застраховка.

Дневният ви интерес е $ 23.01. Това се изчислява, като първо се умножи заемът от 240 000 долара по 3,5% лихвен процент, след което се раздели на 365. Ако ипотеката приключи на 25 януари, дължите 161,10 долара за седемте дни натрупана лихва за остатъка от месеца. Следващото месечно плащане, което е пълното месечно плащане в размер на 1 077,71 щ.д., се дължи на 1 март и обхваща ипотечното плащане през февруари.

Трябва да имате цялата тази информация предварително. Съгласно правилото за интегрирано оповестяване на TILA-RESPA трябва да ви бъдат предоставени два формуляра три дни преди насрочената дата на затваряне-прогнозата за кредита и оповестяването при приключване. Размерът на начислените лихви, заедно с други разходи за приключване, е посочен във формуляра за оповестяване при закриване. Можете да видите размера на заема, лихвения процент, месечните плащания и други разходи и да ги сравните с първоначалната прогноза, която беше предоставена.

Долния ред

Ипотеката е важен инструмент за закупуване на къща, който ви позволява да станете собственик на жилище, без да правите големи авансови вноски. Въпреки това, когато вземате ипотека, е важно да разберете структурата на вашите плащания, които покриват не само главницата (сумата, която сте взели назаем), но и лихвите, данъците и застраховката. Той ви казва колко време ще ви отнеме да изплатите ипотеката си и в крайна сметка колко скъпо ще струва финансирането на покупката на жилище.