Обръщащи се къщи за начинаещи: Топ 5 грешки

Изглежда толкова лесно! Купете къща, направете няколко козметични корекции, пуснете я отново на пазара и реализирайте огромна печалба. Във всеки един момент половин дузина предавания по телевизията представят добре изглеждащи, добре облечени инвеститори, които правят процеса да изглежда бърз, забавен и печеливш.

И много домове са да се обърне Преобърнатите жилища представляват 6,2% от всички продажби на жилища в САЩ през 2019 г., което е осемгодишен връх, според данни на ATTOM Data Solutions, публикувани в доклада за обръщане на дома в САЩ за 2019 г.

И все пак пътят към богатството на недвижими имоти не е само ограничаване на привлекателността и знаците за „продадени“. Твърде много потенциални магнати на недвижими имоти пренебрегват основите и в крайна сметка се провалят. И така, кои биха били петте най-големи грешки плавници направи? И как да ги избегнете?

Как работи прелистването на къщи

Прелистване (наричано още инвестиране в недвижими имоти на едро) е вид инвестиции в недвижими имоти стратегия, при която инвеститор купува имот не за ползване, а с намерение да го продаде с печалба.

Тази печалба обикновено се получава от поскъпване на цените в резултат на горещ пазар на недвижими имоти, на който цените се покачват бързо или от капиталови подобрения направени към имота - или и двете. Например, инвеститор може да закупи фиксираща горна част в „горещ“ квартал, да направи основен ремонт и след това да го предложи на цена, която отразява новия му вид и удобства.

Инвеститорите, които преобръщат имоти, се концентрират върху покупката и последващата препродажба на един имот или група от имоти. Много инвеститори се опитват да генерират постоянен поток от доходи, като участват в чести обрати.

И така, как да обърнете сграда или къща? С прости думи, искате да купувате ниско и да продавате високо (както повечето други инвестиции). Но вместо да приемате a купи и задръжи стратегия, приключвате транзакцията възможно най -бързо, за да ограничите времето, през което вашият капитал е изложен на риск. Като цяло акцентът трябва да бъде върху скоростта, а не върху максималната печалба. Това е така, защото всеки изминал ден ви струва повече пари (ипотека, комунални услуги, данъци върху имотите, застраховки и други разходи, свързани с собствеността на жилище). Това е общият план, въпреки че идва с няколко клопки.

Къде да започна

Първият, най -добрият съвет е да ограничите финансовия си риск и да увеличите максимално потенциала си за възвръщаемост. Казано по -просто, не плащайте твърде много за дом (като знаете колко струва) и се уверете, че знаете и колко ще струват необходимите ремонти или надстройки, преди да купите. Разполагайки с тази информация, можете да определите идеална покупна цена.

Правилото за 70% гласи, че инвеститорът трябва да плати не повече от 70% от стойността след ремонт (ARV) на имот минус необходимите ремонти. ARV е това, което струва един дом, след като е напълно ремонтиран.

Ето пример: Ако ARV на дома е $ 150,000 и се нуждае от $ 25,000 за ремонт, тогава правилото за 70% означава че инвеститор трябва да плати не повече от $ 80,000 за жилището: $ 150,000 x 0,70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $80,000.

Както всеки друг малък бизнес, начинанието ще изисква време и пари, планиране и търпение, умения и усилия. Вероятно ще бъде по -трудно и по -скъпо, отколкото някога сте си представяли. Вземете го леко на твоя опасност: Ако просто искате да забогатеете бързо, като обърнете дом, можете да се озовете в бедняшката къща. Това са петте грешки, които трябва да избягвате, ако мислите да обърнете къща.

1. Не достатъчно пари

Занимаването с недвижими имоти е скъпо. Първият разход е имотът цена за придобиване. Макар че има изобилие от искания за финансиране без пари, намирането на тези сделки от легитимен доставчик е по -лесно да се каже, отколкото да се направи. Също така, ако сте финансиране придобиването, плащате лихва.

Въпреки че лихвите по заеми пари все още се приспадат от данъци дори след приемането на Закона за данъчните намаления и работни места, те не са 100% приспадане.Всеки долар, изразходван за лихви, добавя към сумата, която ще трябва да спечелите от продажбата, само за да постигнете равновесие.

И ако използвате ипотека или кредитна линия на собствения капитал (HELOC) за да финансирате покупката си от флип хаус, само лихвите се приспадат. Главницата, данъците и застрахователните части на плащането ви не са.

Проучете своя възможности за финансиране обширно, за да определите кой вид ипотека отговаря най -добре на вашите нужди и да намерите кредитор, който предлага ниски лихвени проценти. Лесен начин за проучване на разходите за финансиране е чрез използване на ипотечен калкулатор, който ви позволява да сравнявате лихвените проценти, предлагани от различни кредитори. Разбира се, плащането на пари за имота елиминира разходите за лихви, но дори и тогава има собственост разходи за задържане и алтернативни разходи за връзване на парите.

Получаването на печалба е по -трудно от преди. Всъщност през 2019 г. маржовете на печалба се свиват до най -ниската средна брутна стойност възвръщаемост на инвестицията (ROI) от 2011 г., според ATTOM Data. Това не означава, че не се правят пари (възвръщаемостта на инвестициите е 40,6%), но това означава, че са необходими грижи. Средната брутна печалба при обръщане през 2019 г. е $ 62 900, но имайте предвид, че това е бруто.

Разходите за обновяване също трябва да бъдат взети предвид. Ако планирате да поправям къщата и да я продадете с печалба, продажната цена трябва да надвишава комбинираната цена на придобиване, разходите за държане на имота и разходите за ремонт.

Кухня от 25 000 долара, баня от 10 000 долара, 5 000 долара данъци върху недвижимите имоти, комунални услуги и други разходи за пренос намаляват този брой с около две трети. Прехвърлянето на неочакван структурен проблем с имота и брутната печалба може да се превърне в нетна загуба.

2. Няма достатъчно време

Обновяването и обръщането на къщи е отнемащо време начинание. Може да отнеме месеци, за да намерите и купите правилния имот. След като притежавате къщата, ще трябва да инвестирате време, за да я поправите. Ако имате еднодневна работа, времето, отделено за разрушаване и строителство, може да се превърне в загубени вечери и уикенди. Ако плащате на някой друг да свърши работата, все пак ще отделите повече време, отколкото очаквате, за да контролирате дейността, а разходите за заплащане на други ще намалят печалбата ви.

След като работата приключи, ще трябва да насрочите проверки, за да се уверите, че имотът отговаря на приложимите строителни норми, преди да можете да го продадете. Ако това не стане, ще трябва да отделите повече време и пари, за да го приведете в норма.

След това може да отнеме доста време инвестиция за продажба на имота. Ако сами го покажете на потенциалните купувачи, може да отделите много време за пътуване до и от имота и на срещи. Ако използвате агент по недвижими имоти, ще дължите комисионна.

Струва ли си това? За много хора би било по -разумно да се придържат към дневна работа, където могат да печелят същия вид пари за няколко седмици или месеци чрез постоянна заплата, без риск и постоянно време ангажираност.

3. Не достатъчно умения

Професионални строители и квалифицирани специалисти, като дърводелци и водопроводчици, често преобръщат къщите като страничен доход към обичайната си работа. Те имат знания, умения и опит, за да намерят и поправят къща. Някои от тях имат и синдикални работни места, които осигуряват проверки на безработицата през цялата зима, докато работят по страничните си проекти.

Истинските пари при прелистване на къщи идват от пот капитал. Ако сте подръчни с чук, наслаждавайте се на полагането на килим - и можете да окачите гипсокартон, да покриете къща и да инсталирате кухненска мивка - имате умения да обърнете къща.

От друга страна, ако не знаете отвертка с кръстаща глава от плоска отвертка, ще трябва да платите на професионалист, който да извърши ремонта и ремонта. И това ще намали шансовете да направите значителна печалба от вашата инвестиция.

4. Недостатъчно познание

За да успеете, знаете как да изберете правилния имот, на правилното място, на правилната цена. В квартал с домове от 100 000 долара, наистина ли очаквате да купувате на 60 000 долара и да продавате на 200 000 долара? Пазарът е твърде ефективен, за да може това да се случва редовно.

Дори и да получите сделката за цял живот - да откъснете къща при възбрана за песен, да речем - ключовото е да знаете кои ремонти да направите и кои да пропуснете. Също така трябва да разберете приложимите данъчни закони и законите за зониране и да знаете кога да намалите загубите си и да излезете, преди проектът ви да се превърне в парична яма.

Zillow, фирмата за обяви за недвижими имоти, сега прелиства домове на избрани пазари. Компанията очаква да купи и обърне имоти в рамките на 90 дни и разполага с данните и познанията, за да предложи на операторите на мама и поп ожесточена конкуренция.

Кредиторите от голямата лига също започнаха да търсят печалба на пазара на флип-кредити, като глобалната инвестиционна компания KKR се присъединява към други частни инвестиционни фирми, търсещи част от действието.

5. Няма достатъчно търпение

Професионалистите отделят време и чакат подходящия имот. Новаците бързат да купят първата къща, която видят. След това наемат първия изпълнител, който прави оферта за справяне с работата, която не могат да извършат сами. Професионалистите или вършат работата сами, или разчитат на мрежа от предварително уговорени, надеждни изпълнители.

Новаците наемат брокери, които да помогнат за продажбата на къщата. Професионалистите разчитат на усилията „за продажба от собственика“, за да минимизират разходите и максимизират печалбите. Начинаещите очакват да се втурнат през процеса, да налепят слой боя и да спечелят цяло състояние. Професионалистите разбират, че покупката и продажбата на къщи отнема време и че маржовете на печалба понякога са малки.

Долния ред

Ако мислите да обърнете къща, не забравяйте да разберете какво е необходимо и свързаните с това рискове. Начинаещите ласти могат да подценят необходимото време или пари и да надценят своите умения и знания. Получаването на хубава печалба бързо чрез обръщане на дом не е толкова лесно, колкото изглежда по телевизията.