Defeasance намалява таксите за търговски недвижими имоти

Търговски недвижим имот инвеститори, които предпочитат фиксирана лихва дългово финансиране понякога се налага да плащат предварително плащане санкции, когато уреждат дълга си преди кредитите си “ дати на падеж.От различните опции за предплащане, защитата е тази, която предлага най -голяма гъвкавост и потенциални финансови печалби, когато лихвените проценти се покачват.

Какво е Defeasance?

Defeasance, както подсказва името му, е метод за намаляване на таксите, необходими, когато заемополучателят реши да предплати фиксирана лихва търговски недвижими имоти заем. Вместо да плаща пари в брой на заемодателя, опцията за оттегляне позволява на заемополучателя да замени друг паричен актив за първоначалния обезпечение по заема.

Новото обезпечение (обикновено съкровищни ​​ценни книжа) обикновено е много по -малко рисково от първоначалните активи на търговски недвижими имоти. При този сценарий заемодателят е много по -добре, защото получава същото паричен поток и в замяна получава много по-добра инвестиция, съобразена с риска. Въпреки че ползата от защитата за кредитора е очевидна, кредитополучателите също могат да се възползват значително. Ако

лихвени проценти по заеми се покачват до процент по -висок от този на ипотека, кредитополучателите могат да създават стойност и да поставят пари в джобовете си при предплащане. Тъй като защитата е опция, предлагана по време на договарянето на a заем за търговски недвижими имоти, кредитополучателите трябва да го обмислят, за да запазят възможността за създаване на стойност с тяхното финансиране.

Обосновка за защита

Променлива норма кредитите за търговски недвижими имоти са подходящ метод за финансиране на краткосрочни нужди като строителство или мостово финансиране, който е капитал, зает на собственици на недвижими имоти във фазата на лизинг; тя се изплаща, когато имотът в крайна сметка донесе паричен поток.

въпреки че лихвен риск е висока и няма ограничение за финансовия недостатък, някои кредитополучатели ще поемат дългосрочно финансиране с променлива лихва. Това често се случва, когато има голяма вероятност имот с паричен поток да бъде продаден преди падежа на падежа.

Кредитополучателите използват финансиране с променлива лихва по много причини. Една съществена причина е да се заобиколи санкции за предплащане които кредиторите изискват при предсрочно погасяване на дълг с фиксирана лихва. При финансиране с променлив лихвен процент кредиторите не поемат риск от реинвестиране защото лихвените проценти по кредита се движат с пазара. След погасяване средствата могат да бъдат заемани отново при същите пазарни курсове.

Рискове за кредиторите

Финансирането с фиксиран лихвен процент има потенциал за създаване на финансови загуби или намаляване на кредитополучателя добив когато капиталът се изплаща и след това се отпуска под наем при по -ниски пазарни лихвени проценти. Поради потенциала за реинвестиране риск, кредиторите обикновено изискват някакъв вид предсрочно плащане от тези, които заемат по фиксиран лихвен процент. Първоначално се изискват кредитори “поддържане на добива“, което диктува на кредитополучателите да плащат диференциал на скоростта (между лихвения процент по заема и преобладаващия пазарен лихвен процент) върху предплатения капитал за периода, оставащ до падежа на кредита. Тъй като има възможности и финансови разходи, свързани с с произход нови ипотечни активи, обезщетението е замислено като начин за премахване на риска от реинвестиране и необходимостта от повторно заемане на предплатен капитал.

Защитата позволява на кредитополучателите да заменят обезпечението по своите заеми с активи, които осигуряват същите парични потоци като първоначалния заем. Тази размяна на активи позволява на кредиторите да продължат да получават очаквания доход през целия срок на заема, без да се налага да намират нови възможности за кредитиране, които да заменят предплатения капитал. Както бе споменато по -рано, размяната на по -малко рисков актив (американски съкровищници на мястото на търговски имот) намалява общия риск от инвестицията на заемодателя. Това е още по -голяма полза за институциите, които секюритизирайте тези ипотеки. Чрез увеличаване на вероятността инвеститорите да получат всички договорени плащания на лихви и главница, защитата значително увеличава стойността на обезпечени с ипотека ценни книжа, както и печалбите на кредиторите.

Предимства и проблеми за кредитополучателите

За разлика от поддържането на доходността, спорът предлага възходящ потенциал за кредитополучателите, когато пазарните лихви се повишат над договорената лихва. Поддържането на доходността се нарича наказание, тъй като кредитополучателите подлежат на някакъв вид плащане, независимо в каква посока се движат пазарните лихви. Обикновено се структурира като по -голямата от изчислението за поддържане на доходността или като процент от предплатената сума. Тъй като защитата изисква закупуване на държавни облигации, движението на лихвите оказва пряко влияние разходите за тези активи и определя дали обезщетението ще бъде цена или неочаквано предварително плащане.

В повечето случаи защитата включва закупуване на Съкровищни ​​облигации с падежи, равни на оставащия срок на заема, с талон проценти, които осигуряват необходимия доход за компенсиране на договорените периодични лихви и главници. След това тези облигации се присвояват на доверителен фонд, който предава периодичните парични потоци на заемодателя, докато облигациите падат. В зависимост от разликата между лихвените проценти на облигациите, необходими за обезценка на заемите и пазарните лихвени проценти, облигациите на Хазната ще се търгуват за отстъпка или премия.

Когато лихвените проценти се повишават, държавните облигации (или всякакви инвестиции с фиксиран доход) губят стойност и стават по-евтини. Когато това се случи, кредитополучателите могат да закупят необходимите облигации за по -малко от необходимото за предплащане на заема, което води до допълнителни пари в джоба им. При обратната ситуация, когато лихвите падат, инвестициите с фиксиран доход стават по-скъпи.Това изисква кредитополучателят да плати сума, по -голяма от остатъка по кредита при предплащане. От друга страна, изчислението за поддържане на доходността ще доведе до точно същия размер на допълнителен капитал, необходим за обезценка на заема. Това не взема предвид никакви транзакционни разходи които биха били направени за закупуване на облигациите, необходими за обезценка на заема. Тези разходи варират в зависимост от разпространение на бид-акс или силите на търсене и предлагане за облигациите. От друга страна, защитата е от полза, докато поддържането на доходността все още ще изисква известно заплащане на неустойка.

Възможността за оттегляне предоставя на кредитополучателите с фиксирана лихва предимства пред тези, които избират поддържане на доходността или дългосрочно финансиране с променлив лихвен процент. Това е добро тактическо решение за кредитополучателите, които смятат, че имат умението да предвиждат движения на лихвените проценти. Също така е добър избор за инвеститорите в недвижими имоти, които знаят, че ще трябва да продадат имотите си в краткосрочен, но се притесняват от потенциалното увеличаване на обслужване на дълга ако решат да използват дълг с променлива лихва.

Кредитополучателите, използващи дълг на ниво портфейл (един заем, обезпечен от множество търговски имоти), намират тези кредитори понякога ще изисква от кредитополучателите да изплащат по -голям процент от заема, отколкото приноса на стойност на актива към портфолио. Тази ситуация възниква, когато заемодателят смята, че заемополучателят продава актив, който е по -малко рисков от останалите активи в портфейла. Тъй като портфейлът става по-рисков, колкото по-малко притежава по-малко рисков актив, кредиторите ще изискват сума за предплащане, която ще да ги компенсира за по -големия риск, който се носи, като ефективно премахва задлъжнялостта на оставащия портфейл и намалява ливъриджа на инвеститора връщане.

Тъй като уволнението води до размяна на по -малко рисков актив от обезпечението, кредитополучателите могат да запазят същия процент от дълга в портфейла след продажбата на актив. Със съгласието на заемодателя може да е възможно да се увеличи процентът на дълга върху останалите активи при изпълнението на обезщетението.

Друго предимство за кредитополучателите е, че заемодателите обикновено не изискват какъвто и да е вид плащане, авансово или чрез увеличаване на лихвените проценти по кредита, за да получат възможност за отказ. Ако лихвите се повишат, има потенциал за създаване на стойност за кредитополучателя; следователно е възможно кредиторите да могат да поискат обезщетение за продажбата на опцията.

Долния ред

Кредитополучателите трябва да са наясно с възможностите си за предплащане, за да направят правилното управление на активи решения. Например, в периоди на значително увеличаване на лихвения процент, може да е за предпочитане да се продаде неоптимален търговски актив поради стойността, създадена при обезценка на заема. От друга страна, може да има смисъл да държите актив, дори след оптимизиране на стойността. Оставащото време по кредита при предсрочно плащане влияе пряко върху разходите за предплащане. При равни условия санкциите за предплащане се разсейват с времето.

Когато договарят условията за заем за търговски недвижими имоти, кредитополучателите трябва да поискат възможността да да се откажат от заемите си с фиксирана лихва, дори ако нямат намерение да предплатят задължението си преди това зрелост. Различното предимство, което предоставя защитата пред другите опции за предплащане, е значително поради способността му да създава събитие, генериращо доход, когато пазарните лихвени проценти се повишат. Възможно е по време на периоди на покачване на лихвите собствениците на недвижими имоти, които предпочитат финансиране с фиксирана лихва, да могат да произвеждат капиталовите печалби по техните дългови задължения, които могат повече от да компенсират намаляването на стойностите на недвижимите имоти. Инвеститори, които използват финансови средства ливъридж за закупуване на недвижими имоти, които да бъдат фиксирани, след това продадени, трябва да се помисли за финансиране с фиксиран лихвен процент с опцията за оттегляне като привлекателна алтернатива на краткосрочното финансиране с променлив лихвен процент.