Значението на процента на капитализация при инвестирането на недвижими имоти

The процент на капитализация е най -често използваната базова линия за сравняване на инвестиционни имоти. Той е аналогичен на очакваната ефективна норма на възвръщаемост на типична инвестиция в сигурност. Например имот на стойност 100 000 щатски долара в брой с лимит от 4,5% ще даде същата възвръщаемост като 100 000 долара, инвестиран в ценни книжа на 4,5%. Тази цифра помага на инвеститорите в недвижими имоти да определят най -доброто използване на своите инвестиционни средства.

Изчисляване на степента на капитализация

Проста формула за изчисляване на нормата на капитализация е годишна нетен оперативен доход разделено на общите разходи за придобиване. Тази формула всъщност е обратна на стандартната кратна цена/печалба.

Нетният оперативен доход може да се изчисли, като се извадят от брутните приходи всички разходи за управление, разходи за комунални услуги, поддръжка, застраховка, данъци и други оперативни разходи. Нетният оперативен доход не отчита ипотечните плащания.

Разходите за придобиване са повече от заявената покупна цена. Те трябва да отчитат брокерските такси и разходите за закриване. Ако имотът не е готов за отдаване под наем, трябва да бъдат включени и всички разходи, направени за рехабилитация.

Инвеститорите трябва да сравняват процентите на капитализация, които включват същите разходи. Например, невалидно е да се сравнява един процент на капитализация, който отстъпва приходите от наем въз основа на средногодишните свободни работни места, и друг, който не прави такава отстъпка.

Значение на степента на капитализация

Най -важното използване на степента на капитализация е да се прави разлика между различните инвестиционни възможности. Ако инвестиция в ценни книжа предлага приблизително 4% възвръщаемост и даден имот има капитализация от 8%, е вероятно инвеститорът да се съсредоточи върху имота.

Коефициентите на капитализация също могат да формират тенденции за собствениците на търговски имоти. Тенденциите могат да покажат къде може да се насочи пазарът, позволявайки корекции въз основа на прогнозните наеми.

Има ограничение за полезността на капитализацията; инвестиционните имоти с нередовни или сложни парични потоци не могат да разчитат на прости ставки на капитализация. Най -добре би било да разчитате анализ на дисконтираните парични потоци вместо.